2017年，是沈阳商业市场向好的一年。在经历了此前粗放式增长，以及长时间的沉淀与蛰伏后，商业地产人开始重新审视了商业与人之间的关系，找到了商业发展的新出路——以人为本，重视人的需求。思维方式的转变，带来的直接结果也不仅仅是开业项目数量的增长，更是品质的提升、商业形式的多样化。此外，基于消费升级所带来的消费者对于细节的极致化追求，业态、品牌在自我更新与升级的同时，也衍生出更符合市场发展趋势，吸引消费者关注的新物种，为实体商业带来了活力与流量经济。

而无论是新项目、新业态，还是新品牌，从其发展与变化的过程中，我们对于2018年沈阳乃至整个商业市场的趋势与潮流可窥见一二。

2018之新格局

商业地产存量时代，项目改造不可避免

相关数据显示，2017年新一线城市购物中心增速逐渐放缓至15%以下，而新增项目的减少，往往伴随着存量项目的改造。2016年，福州万象置业（中国）投资集团收购原泛华广场项目，改造为万象生活城；2017年，东舜百货变身玖伍文化城，国美电器改造为印象城。可见，在新增商业逐年减少的态势下，基于消费者需求的存量商业的改造与升级将是未来沈阳商业地产发展的重点。

而存量项目的改造可以理解为是顺应商业市场潮流的一种自我更新与完善，以运营能力和盈利水平的提升为主体。因此，除去用场景创造流量外，更要把握人本需求，回归人性，以体验和服务制胜。而对于人的把控，感性的认知往往会出现让我们意外的偏差，此时则需要借助理性的数据工具，通过对海量消费者数据的筛选与分析，准确识别消费者的身份标签，并基于此完成项目的再定位、业态的配比、品牌的引进、对位的人性化服务，实现商业地产的创新与升级。

社区商业快速发展，向“品质”转型升级

社区商业的快速发展，一方面得益于城市化进程加速所带来的人口移动与聚集；另一方面，住宅市场的繁荣也在某种程度上推动了社区商业的走向。在这些高度聚集的，以社区为单位的人口中，产生了基于生活方面的，即时性、便利性、地缘性的商业需求。

在社区商业的范畴里，房地产商始终是主力军。以往，社区商业仅仅是住宅的从属品，是“被要求”建设的，也因此，商业形式多为单一的底商、缺乏统一的运营管理、业态自发形成且低端重复。而随着城市商业逐步从商圈集中化向区域化、社区化的发展，加之房地产商认识到商业有助于提升住宅的附加值，并开始重视对社区商业的规划和运营。近些年，社区商业在形式和品质上均有所突破。无论是2017年开业的恒大都市广场、中粮祥云小镇，还是正在筹备中的鹿特丹·万科生活广场，都预示着社区商业将突破形式上的单一、业态上的混乱，逐步向社交属性发展，向品质转型升级，形成集购物、社交、休闲多功能于一体的商业空间，更深层次的满足消费者“最后一公里”的消费需求。

新消费主义让大众化商品精致化、个性化

所谓的新消费主义，就是90后及80后新中产阶级在消费升级带动下产生的消费观。他们一部分是伴随互联网崛起的新生代，对新事物充满好奇与探索欲；一部分有一定的经济基础和见识，对生活有着个性的解读。其对于消费的追求已远远超越了物质本身的意义，而转变为对细节的关注，对商品背后的文化的认同，对服务的满足。因而，大众化的商品为了吸引这部分消费者，满足其迭代的消费需求，也开始尝试向精致化、个性化更迭。例如：快时尚品牌ZARA推出了尺码预约功能、MUJI进军酒店行业。此外，去年底在沈阳营业的“F·Super梵西轻餐精品超市”玫瑰湾店，就是由梵西生鲜顺应消费诉求而升级的健康精致生活方式商业。

与此同时，实体商业也开始试图迎合这部分消费群体的消费主张，网红店也是一门尝试。玲婧胡同、汤城茉莉、慕兰朵、三秋舍……沈阳的大街小巷开始频繁出现网红餐厅的身影。而他们以话题性的消费场景与独具氛围的消费内容激发了特定消费群体的好奇心。不管味道是否符合大众的审美，只要能满足消费者在朋友圈晒一晒的心理，似乎也无伤大雅。毕竟，拥有新消费主义的消费群体追求的是细节和个性，是与之有共识的人对自我的一种认同感。

新技术与实体商业紧密结合，数据价值得以显现

新技术的出现为我们提供了重新思考和优化行业逻辑的契机。如同电商与实体商业从纷争到共同发展的过程，无人零售、人工智能技术仅仅是新时代商业的开端。而在数字化的生活环境中，新技术也将基于大数据场景与实体商业紧密结合，并对其产生更深刻的影响。阿里巴巴利用线上的数据沉淀，通过算法挖掘其背后的价值，对消费群体的偏好进行分层，从而实现千人千面的个性化产品推荐；亚马逊通过对线上数据的解读，为线下实体书店的选书提供有效依据。

地产开发及大型零售商也开始应用数据帮助其提升效率创造更高价值。近两年，我们帮助了万科、华润、龙湖等知名开发商在北京、上海、深圳、杭州等城市利用大数据规划商业版图、评估调整存量项目运营等。而对于数据应用的重视程度，也将从一线城市逐渐下沉及延伸到沈阳。相信今年，在沈阳会陆续有开发商应用大数据来做项目前期调研及定位，以及存量项目运营监测诊断及调整等。未来，数据的应用将在各行各业中时时发生，而商业的创新以及更深刻的变化将由以数据为逻辑的新技术所带来。数据的价值将从呈现变为预测，并逐步显现。

2018之新亮点

2017年沈阳商业市场所展露的种种新气象，让2018年充满无限期待。尤其是在消费升级的进一步引领下，在大数据场景的推动下，商业与人、商业与城市的融合都将更加深刻。

酝酿了三年之久的沈阳K11已经确定于今年5月开业。不管是香港还是上海，以“艺术、人文、自然”为定位的K11无时无刻不是被仰望的一种存在。除引进东北首个国家地理探险乐园、全国首个多元智能儿童购物乐园、乐高探索乐园、海洋探索中心等儿童体验类的新业态，培养家庭型消费群体外，为打造与众不同的购物体验，更大空间、直接接触自然元素的屋顶也被充分利用，并突破东北严寒天气的限制打造成空中花园……无论是与艺术的融合，还是引入互动性强的新业态，亦或是制造独一无二的体验，都是以消费者的立场出发，平衡商业与人之间的舒适感。

而在与人融合，打造重体验的商业场景的同时，商业作为城市经济的助推者，也需要与当地的城市文化相互浸润，成为属地文化的新载体。相比北京、上海等商业发达的一线城市，目前沈阳除1905文化创意园外，相对缺少彰显城市文化基因的主题式商业项目。而随着嘉里城的入市，或许可以有所突破。其不仅在设计方面运用能展现城市底蕴的工业风元素，同时进行自有IP的打造，旨在形成自己的文化生态，唤醒消费者的情感共鸣。

此外，佳兆业广场和招商花园城购物中心也将在今年陆续呈现。无疑，相比2017年，2018年沈阳的商业市场更具看点。几大发展商对于商业有着不同的解读和定位，却都保证了项目的品质与特色，不仅让金廊商圈的商业形态更加丰富，同时随着竞争的加剧，也将再次激发出沈阳商业市场的活力。