若想了解一个城市，最快、可能也是最好的方法，就要去看看那里的博物馆和菜市场。一个承载着文化传承和印记，另一个则是实实在在的生活。

2007年，新加坡政府推出了“再创我们的家园”（Remaking Our Heartland，简称ROH）计划。在这个ROH计划下，新加坡建屋局系统翻新获选的市镇，改善老市镇的居住环境，为社区注入新的活力。其中，兀兰、白沙和大巴窑是计划中加入翻新的第三批市镇。

不久前，我去到了大巴窑地区，漫步并感受当地生活。在蜕变发展之后，大巴窑已然成为了现代都市中的温情地，便利而舒适的社区让我留下了深刻的印象，的确是极佳的可分享的案例，遗憾过往鲜有人发现和整理，希望可以给国内的社区商业打造提供一些参考。

先来了解几个背景。

新加坡建屋发展局（HDB）成立于1960年，负责新市镇开发建设和公共组屋建设、管理。至今，新加坡完成了26个新市镇的规划，并基本建设完成。

租屋是由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋，英文简称HDB flats。组屋制度也始于1960年，目前有超过85%的新加坡人居住在组屋。新加坡早年建造的组屋并不显得破旧，原因在于政府对年久组屋的维修及时，几乎是5年一小修，10年一大修。过去几十年中，组屋区不断翻新，社区容貌升级，增加的包括绿色空间和供以人们活动的社区空间。以翻新为目标，不只是外观的修复，最终目的是提高居民的生活归属感，打造出关爱居民的和谐场所。在“再创我们的家园”计划下，政府不仅要让老镇换新貌，还要兴建更多社区商业项目，推动区域经济的发展。

大巴窑是新加坡建国初期建设的第一批组屋。在经历了第一代新市镇建设对女皇镇的建设后，大巴窑作为新加坡第二个卫星镇于1964年开始被设计和建设。虽然经历了近半个世纪的风雨，但其早期对居住社区与商业关系的缜密考虑和系统规划，仍然不失为一个极佳的社区商业典型案例。

从“东方芝加哥”到社区温情地。

在大巴窑镇的翻新计划展览，即“再创我们的家园”启幕会上，新加坡国防部部长黄永宏致词说：“大巴窑过去50年经历蜕变，但依然是个充满温情的地方。当我年轻时，大巴窑不像现在这样。有多少人记得大巴窑在六七十年代叫什么？大巴窑当时因私会党猖獗和犯罪率高，被称作‘东方芝加哥’。但是今天，我很少接到有关大巴窑的投诉，唯有居民投诉说孩子想在大巴窑买房子住，但屋价太贵。”

第一代新市镇女皇镇建造始于上世纪50年代。规划并实施了图书馆、游泳池、体育场及饮食中心。但由于未在服务覆盖范围上考虑规模，商业在外观的辨识度、与居民生活路网的交融性、与学校等其他功能的配合度上都未做到一次到位，而经过了后期改造。

而由于初期规划所显现的问题，在制定新加坡整体概念规划的同一年，大巴窑开始结合第一代新市镇的不足，进入整体协同规划。6年的时间，将散落的工厂、村屋和郊区养殖场整体规划和更新为12个邻里区块，约15.6万居民，8.5平方公里。从原有的一房、两房式，开始出现四、五房式的大型组屋，由此也搭建了家庭化等更丰富的居住型消费单元。

彼时，被公认较为成功的是对居民区商业的规划布局。大巴窑区的商业呈现3条商业街的布局，实现了商业空间内部衔接便利，区域内拥有多家购物中心和百货，也更好的实现了服务覆盖居民的可到达性。

HDB HUB中的欢迎语

在我所去到的这个区域中心，新加坡建屋发展局HDB HUB同时连接了一个MALL、公交车与地铁枢纽中转站、商业街，围绕着居住区域，共同完成了商务、商业、公共服务和居住的功能合一，这也是新加坡社区设计的缩影，从中可以看到许多值得借鉴的关键点。

借鉴一，外部交通结合TOD模式，社区和公共交通的融通

旺盛的商业人气受益于便利的区位交通条件，以及对于先天条件的后天合理利用。

这里拥有新加坡最大的空调室内巴士站，是本地首个拥有连接地铁的冷气巴士转换站。距离居住区仅五分钟步行范围内，即可到达巴士站，地区线路可直达乌节路等中心区域。

连接地铁的冷气巴士转换站，新的便民设计考虑到新加坡热带气候因素，在舒适的室内空间即可实现交通变更。

大巴窑规划采用了TOD模式的优点，邻里中心结合了快速路和地铁站的出入口，集约便利性优化了新市镇中心的公共设施布局，充分缓解中心城市的高强度开发压力，为居民出行提供了极大便利。

便利的路网围绕

借鉴二，政府职能兼顾，辐射范围更广

在人们对于公共职能的确定性需求下，来到大巴窑的目的也不尽相同，目标消费范围加大，而因此能够弥补商业人口的空缺。以新加坡建屋发展局HDB为核心，大巴窑同时结合多个政府公共服务职能，辐射加大后，使社区之外的人也常出入大巴窑地区，带来了社区外的消费人群。

HDB一层是公共服务信息平台，二层提供交易功能，三层则是设施服务功能

有趣的导视图

从高层看到整个HDB HUB

借鉴三，满足生活场景的需求

社区商业所担负的，在于要构建出一个理想生活的样貌，既能脚踏实地，又能实现怡然生活的梦想，各式的生活场景需求就成为这体系中的必要存在。

在这个区域，涵盖咖啡、标准餐食，拥有送餐和节日套餐功能，低价超市和普通超市同时设立，供不同消费选择。从水果、蔬菜到服装、百货，从家电到首饰、眼镜，从餐饮到美发、美甲，日常生活的各个服务门类，居民只要下楼步行5分钟左右便可到达。

HDB HUB MALL的入口

HDB HUB MALL内部

连接的外部商业街

种类丰富的餐饮业态，提供堂食、外带以及节日套餐的服务

借鉴四，商业与其他配套功能的相互协同

通过各种商业形态和功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的商业，配套功能的体现更是社区商业的关键。

我在这里可以看到，HDB HUB衔接了大巴窑体育场、大巴窑公园，其中MALL也涵盖有大众书局、医疗服务等完善的配套服务。事实上，最初这里的邻里中心设计仍是不明确的，在改建中逐步增加了服务功能。同时因靠近市中心位置，增加的公共服务功能、配套功能的发展规模超出了新市镇范畴，而成为了城市级的中心区域。

可以看到HDB HUB南侧连接的公园和体育场

二层的大众书局

包含医疗在内的配套服务功能

借鉴五，设计概念回归“人的尺度”

当城市发展进入由“量”向“质”的提升转型时期，注重人在城市空间中的体验，才能体现规划设计的人文效能。在我们追求视觉冲击和标新立异的当下，实际上，越来越多的设计反倒成为了人们只可遥远相望，而无实际意义的资源冗杂浪费。强调人的存在和人的需求，到最细微的差别，这是国外优秀的社区商业模式最值得借鉴的方面。设计的尺度决定了设计的目的，而我们始终是围绕人的需求，不只是为问题提供解决方案，更是提升生活品质的保证。

与HDB HUB的连通通道

值得学习的是，在新加坡的城市设计中，生活配套功能永远是放在首要思考的位置。例如我们看到，普遍的新加坡邻里中心设置位置，距离居住区最远的距离也不过500米。这个数字借鉴了国外的研究成果，研究显示，温带地区生活的人们，愿意走路的距离是600米，而新加坡处于热带地区，露天环境下人们只愿意行走400米。但因400米半径面积过小，而500米恰好可以环绕起一个有足够数量居民往来的中心，这也是最经济利用土地，同时又足以为居民提供便利的方法。

以系统的结构形成整体组织，大巴窑邻里是新加坡新市镇规划中的首例。当然，限于诸多历史条件，其中发展仍存在缺陷，所以在新的ROH计划下，未来五到十年仍存在提升的空间，也是我们值得去思考如何改变的借鉴。

提升借鉴一，增加公园绿地的早期规划

除了商业、公共服务等实际功能之外，新加坡政府也希望通过增添其他元素，令居民生活在便利性提高的同时，也有更多舒适的选择。在新的规划中，要建造新组屋单位、翻新步行街和民众广场，为行人修建道路顶棚，设置新的自行车架和自行车道，以此扩展，将打造更多绿色空间和无障碍设施，配备邻里公园等供以居民休闲放松的绿色场所。

提升借鉴二，必要的居民便捷停车规划

过去的新加坡租屋规划欠缺居民停车方面的考量，在新的规划中，在大巴窑建立了整栋停车楼，缓解了土地需求和城市停车的压力，同时，连通居民到达停车楼的路径可以多选，便利度极大提升。

提升借鉴三，兼具功能也要设计出众

由于规划的年代长久，许多细节功能已经满足人们的需求，但在视觉外观上仍需要进一步改造，从而成为既满足服务性的根本宗旨，也能装点城市面貌的提升力。

提升借鉴四，提升文化凝聚力的重要性

大巴窑镇中心未来将建起“艺术与历史角落”，用以传承大巴窑的文化和历史。

城市的凝聚力在于人们对文化和历史的共同认知，文化传播是城市软实力的体现，文化也同时对经济发展有着不可忽视的反作用力，这也是社区商业和便利配套规划之外的重要课题。

新加坡组屋采用的“邻里中心”规划，分级配套的公共设施将商业和服务功能集中一体，在为人们提供最大的便利化下，满足多方面生活和消费需求。这在大巴窑是最集中的体现，在未来的ROH计划中，大巴窑还将以更新的面貌呈现。

城市发展在经历了从核心区逐步外扩，再从外部回归核心区改造的过程。在国内，随着经济常态化发展阶段带来的转型需求，因为城市发展战略而必须面对新现实思考。城市化率的提升促使社区商业迅速发展，预计2030年城市化率将达到66%-67%，预计未来每年将有1,200万-1,400万人口进入城市，中国也将形成2万个以上的新社区。

随着社会发展，地产竞争加剧，社区商业开发运营者进入全新思考维度。社区商业是区域成长过程中的陪伴型物业，其角色应该在新现实下，被重新定义。传统理念中，社区商业是交易、便利、刚需的功能化描述，而面对新消费现实，社区商业更是公共社交的机会点，亦是社区氛围和谐的稳定剂，好的社区商业是居住区域消费者的亲切与自豪感。从这个方面解读，我们可以重新认知社区商业其实承载了多重角色。

最长久的陪伴大概是融于生活分秒甚至无形，可始终坚守，带来朴实却温暖的支持。