去年，睿意德曾撰写《破解，长白岛商业发展窘境》一文，指出长白岛内商业的缺失问题——业态单一，体量不足，无法满足岛内居住人口的商业需求……然而，任何事物的发展都需要一个过程。时隔一年，随着城市商业市场的大环境整体向暖、趋好，长白岛内的商业也迎来了新一轮的发展契机。

商业从1到N，长白岛发展再引关注

众所周知，目前长白岛内成熟的商业仅有万科浑河天地商业街以及大润发和维华商业广场。从表象来看，岛内的商业供应明显少于需求。其实不然，早年为大力发展长白岛，政府曾出让多宗大体量的商业属性地块予多家发展商。只不过，因为彼时商业市场环境及各方因素的影响，发展商迟迟未有动作，造成了长白岛内商业的短期供应不足。

然而，商业短缺的问题，将很快得到有效的解决。也正如前文所言，长白岛即将因为鹿特丹·万科生活广场、山姆会员店、华润万象汇等一批品质型商业项目的入市再次获得关注。

2017年3月，鹿特丹·万科生活广场项目招商工作正式启动。作为长白岛内万科打造的首个集中式商业，项目是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的，以儿童为核心的全家庭体验式生活广场。项目锁定于提供“最后1公里”的社区生活解决方案，着重于满足家庭各年龄层消费群体的不同需求。而从目前引进的品牌来看，预计在2018年下半年开业的鹿特丹·万科生活广场，在一定程度上形成了多业态商户的聚集，并满足岛内居民的商业需求。

与此同时，早在2015年便和中海·和平之门签约的沃尔玛旗下的高端会员制商店——山姆会员店，也将于今年10月开业。山姆会员店是沃尔玛旗下的高端会员制商店，它只精选同类商品中最佳品质或者最畅销品牌，提供4,000多种高性价比单品，颇受消费者亲睐。睿意德曾在对杭州西溪印象城的山姆会员店做客群监测时发现，其能够对周边3-10公里范围内的人群形成辐射效应。因此，从地理位置来看，不难预见未来2万平的山姆会员店或可能与5万平的鹿特丹·万科生活广场形成互为补充的商业合力效果，同时其所能够辐射的消费人群也将不只限于长白，更将扩大至浑南等南城居民。

此外，去年11月，粤泰控股收购长白岛一宗商业用地，并意向与香港铜锣湾集团共同开发建设沈阳粤泰铜锣湾城市综合体项目的消息，为长白岛的商业发展再添利好；远大集团也一度考虑启动长白商业地块的商业开发；而最让人瞩目的是，前不久长白华润万象汇项目规划方案的公示，这也意味着华润在沈阳的第二个万象汇项目即将动工，而由于项目地处长白岛的核心位置，加之长白岛人群的消费能力，或可以推断长白华润万象汇的商业定位与品牌级次将不低于铁西华润万象汇。

商业的繁荣决定了城市的价值，区域和板块也是如此。随着以上几大商业项目的入市，长白岛内的商业发展将实现从1到N的多元化转变，除去岛内人口的消费需求能够得到进一步的满足外，商业的成熟也将提升岛内的居住舒适度，为板块和住宅价值的增长赋能。

商业触发板块价值，长白岛由此改变

可以预见的是，在未来的3-5年或者更短的时间内，长白岛内的商业格局将被打开，而这种体现不止在商业项目的数量上，更在于商业的辐射范围，及各品牌的高度融合中。

首先，商业项目的增多，带来的结果不仅仅是彼此的博弈，由于同处一个板块，商业的集中度较高，因此很大程度让各项目之间形成一种有效的竞合关系。例如：鹿特丹·万科生活广场与山姆会员店之间，业态和品牌的不同，使二者极有可能互补，并形成相互间的转化。

其次，长白岛的消费层级相对较高，加之此前岛内缺乏规模性的购物中心，因此一些品质的特色小店多集中于底商。而随着岛内集中型商业的出现，将对这些特色的品牌形成一定的吸附作用。毕竟，相比底商，集中型商业的品牌聚合程度更高，更利于品牌间的转化。曾开在底商的特色餐饮店厚物巷9号，就已正式入驻了鹿特丹·万科生活广场。

最后，目前岛内已知的大体量商业项目仅有长白华润万象汇。未来，类似的大体量商业将以板块为核心逐步扩大辐射半径，吸引不同层级的客群，逐渐成为能够辐射满融地区、于洪新城地区等城市以南的区域级商业项目，加速地域间的人口流动、带动城市消费力，并由此提升板块的影响力。

而随着长白岛内的商业体量供应日渐充足，岛内的众多商业项目想要发挥彼此的优势，形成强势的聚合效应，辐射全岛乃至更多的区域，未来在商业的打造上可参照以下几点：

① 差异化定位，避免零和博弈

无法否认的是，商业供应量的相对集中，带来的直接问题便是各商业体间的竞争。然而，商业的繁荣不仅要体现在竞争上，更要体现在彼此间的转化与互补上。因此，差异化定位的经营战略至关重要。它有助于项目形成自身独特的优势与核心吸引力，并为消费者所长久记忆，从而带动商业的人气，推动商业的发展。日本大阪的梅田地区，商业集中度较高，但各商业体间的客流密集程度却不相上下，这得益于其彼此间的差异化定位。

Lucua购物中心与Grand Front仅一街之隔，由于定位不同——Lucua定位于时尚，以具有时尚敏感度的20-30岁的年轻白领为目标客户群，并通过众多国际潮流的零售品牌吸引消费者；Grand Front定位于“知识之都”，将“产、学、研、展、商”充分结合，主打创新和体验，通过前卫有趣的科技产品、各类丰富的文化活动赢得关注。而因为不同的主题和体验，二者完美的避开了对消费群体的“零和博弈”结果，且实现了不同消费群体间的高效转化。

可见，尽管商业市场中难逃竞争，但唯有差异化的思路与策略，方能将竞争变为一种和谐的共生关系。且只有商业体间通过差异化的规划和布局，相互支持、互为补充，商业才能实现以良性发展为基础的繁荣。

② 利用自身资源，凸显商业特色

对于滨海资源缺乏的内陆城市沈阳而言，长达10公里的水系资源是长白岛的天然环境优势。而运用何种手段，能最大程度的利用水系资源，凸显岛内的自然景观优势，让人、自然、商业三者协调发展，使长白岛内的临河商业成为辐射更广地域的特色滨水商业带，或是长白商业发展的独有机会，则需要一定思考。

克拉码头原本的功能仅局限于港口物流，然而却通过对水岸资源的利用，一举成为“外来人都必去，本地人都想去”的旅游目的地和城市商业休闲生活的集聚区。码头上聚集了200余家特色的小店、餐厅、酒吧，并打造了亲水开放式的休憩空间，在这里消费者可以一边用餐一边近距离的欣赏河畔的美景；而每到夜晚，码头的灯光营造出五彩斑斓的水影配合着现场的摇滚、布鲁斯等表演，让克拉码头形成了独特的夜文化。与此同时，利用水系纽带的关联作用，克拉码头还设置了水上巴士码头区，消费者、游客可乘坐游船游览两侧风景，抵达各个知名景点。对水岸资源的开发和利用，不仅能凸显城市商业的特色，对消费者形成核心吸引力，同时也能充分实现滨水商业环境资源价值的优势。

内陆城市的沈阳，消费者对水有着天然的喜爱，如果长白有一座滨水商业或许能给城市商业带来不一样的活力。

③ 人需对位，基于未来看未来

商业因人而生动，因人而发展。可见，人在商业活动中始终处于主导的地位，而商业始终是为人的需求进行服务的。因此，商业体成功的基础多半来自于对人的需求的精准判断。然而，人们的需求是随着社会经济的发展、物质环境的刺激、技术手段的更迭而不断变化的。如同在消费升级的作用下，人们已经由对物质上的满足感，转变为对精神、情感的认同感。不断衍生出的IP文化、网红店等，就是人们对精神需求及个人价值观的一种追逐。因而，发展商应该站在未来的高度，以发展的眼光看待问题。对标一线城市区域或商业倾向的发展路径，并基于此打造商业，通过提供各类细节性的服务、营造深入人心的场景和氛围，吸引消费者的关注。

城市、区域乃至板块的发展都离不开商业，商业如同是催化剂，加速板块价值的提升。从无到有，从单一到多元，长白岛的商业发展是显然是一个加速的过程。可以断定的是，未来，这个板块也将会因为商业而更加欣欣向荣。