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“如果你厌倦了伦敦，你也就厌倦了生活”，现代人依旧用200年前萨缪尔·约翰逊的话表达着对这个城市的热爱。她的古朴与摩登、开放与守旧以一种迷人的方式融合在一起，展示着昔日的光辉和当今的繁盛。伦敦的商业即使与其他欧洲国家首都相比也独具一格，厚重历史的外壳下有着多样的、富有活力的内核。

伦敦市中心150年来规模最大的再开发项目——国王十字（King’s Cross），便是这座城市的缩影，历史的痕迹与现代商业需求相连结，是目前伦敦最具热点的商业项目之一。然而在整个20世纪，历史遗留问题使国王十字成为伦敦的落后地区，聚集着大量贫困人口。在过去的20年中，国王十字是怎样获得新生的？它能给古老城市的新商业带去什么样的启示？

国王十字项目位于伦敦市中心偏北处，地铁线路发达，靠近伦敦金融城、金融中心金丝雀码头以及多个伦敦地标性建筑，如大英博物馆、白金汉宫等。良好的地理位置使得它从工业革命时期起便成为工业物流重地，又在战后英国去工业化浪潮中沦为废弃工业用地。70年代后，国王十字街区居民贫困，市面萧条，加之聚集低端夜店与俱乐部等，更是为区域的安全环境增添隐患。

总体来说，改造前的国王十字街区面临着交通环境阻塞、经济增长乏力、区域形象不佳、废弃历史建筑留存、公共空间匮乏、产业发展缓慢等问题。1995年，由于需建设“欧洲之星”停靠站，国王十字街区才开始彻底改变。

城市心脏地带引发多功能、多特质规划

复杂的历史背景虽伴随着多种改造规划难题，但国王十字项目践行了以打造高质量城市环境、保留特色历史建筑、保护城市公共景观为基础的开发策略，高效利用地块，使得开发过程清晰明了，打造了一个错落有致的国王十字区域。

功能规划

项目改造以摄政河为界，南北两区分别以办公和居住功能为主，在建筑接地层均设置了大量的商业和服务业，具有良好可达性。目前该区域具备了办公、零售、住宅、教育、剧场、酒店、综合交通运输等功能，各个功能板块相互作用，相辅相成。

空间修补

国王十字区采用修复和织补的方法更新区域内的物质空间，提升区域可达性。项目新增道路增强了场地内外车行联系，设计两条主要步道鼓励步行，利用半开放的室外空间增加行为活动的趣味性。此外还构建了贯穿场地南北的线型公共空间体系，串联区域内主要节点，并在区域边缘设置对外服务公共设施，满足周边人群需求。

以人为本的公共空间打造

公共空间作为交流、融合、共通的所在，把人放在第一位是更好地为商业空间增添人文价值，建立舒适宜人的环境，增强人与人之间交流与连接的关键。国王十字项目确保不出现远离热闹的广场或街道的场景，并且以此吸引租户，提升空间价值。整个项目大约有40%的区域是专门开放的空间，用来提供给每一个参与者，包括家庭、工人、学生、老人和年轻人等，并增加10片新建的公共空间、20条新增路网、景观和公共艺术设计，提升了项目的整体形象。

升级利用现有资源是提升附加价值的简便办法

国王十字街区改造前的交通枢纽与历史建筑虽然老旧，但同时也提供了珍贵的历史实物资料。国王十字项目没有一味大刀阔斧地改造，而是合理保留了旧时痕迹，保护历史，也创造新鲜。

交通枢纽的升级利用

国王十字区占据伦敦市中心重要位置，承担城市交通运输的重要功能，是人流的导入口，因此，对其进行升级改造有利于增强其作为交通枢纽的使用效率。圣潘克拉斯火车站与国王十字火车站在复修与新建的同时还增加了零售业态，别具一格的餐饮与零售功能的开发满足了旅客需求，同时引入特色IP刺激旅客消费，使得车站成为一个独特的商业空间。因其便利的交通让车站保持高度开放，也吸引了周边市民就餐与购物，弥补了伦敦北部高质量商业的空缺。

引入文化地标

除了改善业态之外，国王十字街区还引入了世界顶尖的设计学院中央圣马丁，不仅创造了新的文化地标，打造了艺术氛围，还吸引了博物馆、画廊、艺术空间等文化空间入驻国王十字，奠定了该区域创新、活力的基调。中央圣马丁艺术学院的入驻解决了一部分旧建筑的再利用问题，还新建了通往学院的步行道，不同文化创意形态的单间、工作室设在走道两旁，将中央圣马丁艺术学院“创意仓库”的能量辐射向整个街区。

历史建筑的修葺与改造

维多利亚时期的历史建筑数目众多，多与铁路和工业发展史有关。历史建筑的留存让区域更有特色，与过去的文化建立连接，通过改造翻新发挥社会与经济功能。国王十字对历史建筑的保护分为三种方式：保留原有极具特色的建筑，基于原貌开发新功能；拆除主体，部分创新；新旧结合，相互呼应。这些方式被利用在改造商铺、购物中心、写字楼外墙等，展现了新旧结合的奇特街区风貌。例如，维多利亚时期的拱形廊桥就保持了原貌，加入商铺后成为了购物街区。

商业配套与运营，填充在冰冷框架里的鲜活内容

为了打造一个一改往日面貌的活力街区，在合理安排框架之后，商业配套内容几乎就是国王十字项目的灵魂，人们的体验与感知都将建立在这些内容的基础之上。

潮流与艺术，老城里的新生活

国王十字街区的商业各有特色，为满足不同社群的消费兴趣，开发商采用了先建场所，再完善业态的手法，把国王十字项目的多元化体现得淋漓尽致。国王十字零售商业分为七个板块，每个板块针对不同客群，其定位也有所不同。项目现有零售规划面积4.6万平方米，目前包含零售、餐饮、休闲娱乐、超市业态，其中休闲娱乐包含酒吧、剧场、画廊等。

以中心商业 Coal Drops Yard 举例，它是国王十字街区内的一个购物中心，在这里，艺术、文化和娱乐的结合形成丰富多样的特色，时尚潮牌、轻食、连锁超市、咖啡厅、酒吧等业态丰富，是满足不同背景人群需求的商业空间。

公共空间，国际都市人群融合地

前文提到，公共空间占国王十字街区总面积的40%，市中心慷慨的公共空间放眼整个街区，而不仅仅只推广某个单一建筑，并不断改观国王十字在市民心中的形象，吸引人群来此聚集。项目对过往街区历史进行再创造，打造出了安全洁净的街区环境，以及伦敦最大的户外、免费的公共 Wi-Fi 体验区。

为了营造独特的街区氛围，带动市场热度，全年化的街区活动安排使得该地区一直保持活力，造成人群集聚效应，包括户外运动、亲子活动、艺术&文化、音乐&舞台等，活动强化了整个街区的文化属性。这些活动多样且充满惊奇，更重要的是具有开放性，在多民族的伦敦包容来自不同文化背景的人群，排他、陌生的感觉在这里不见踪迹。

查尔斯·狄更斯写尽了维多利亚时代伦敦的不堪与冰冷，但却也不可否认地爱着这座城市。他在1836年出版的书信集《博兹特写集》中这样描述自己在早上起床出门的场景：“在你艰难地向国王十字街走去，经过滑铁卢广场的时候，听见时钟敲五点一刻，你这才发现自己被过早叫醒一小时。再折回家去呢，时间来不及；又没有门开着可以走进去的地方，因此除了继续向前走，别无他法。”

狄更斯不知道的是，那个让他在伦敦的晨雾中感到别无他法，只能继续前进的目的地，如今会有热气腾腾的早点等着熙来攘往的旅人。与其说没有现代科技就没有今天的国王十字，不妨说真正让狄更斯的国王十字成为今天这个样子的，是商业在物质世界里对人需求的真正关怀，而后为人们提供的向往已久的温热的生活场景。