近日，RET睿意德东北区总经理夏季就时尚与商业的话题接受了地产观察的采访。他认为，"时尚，是小部分人用自己的喜好引领大众市场的过程，也是大众普遍接受、崇尚、模仿的生活方式。" 以下是来自本次采访的内容节选。

时尚与商业，似乎有着密不可分的关系。用RET睿意德东北区总经理夏季的话来讲，因为自己从事的是与"商业"相关的职业，所以，对时尚会更敏感、更关注，也会有一些更深刻的理解。十余年的商业从业时间，历经了不同的城市，不同类型的商业项目，在知识的沉淀和经验的累积中，夏季对时尚和商业有着更独到的见解。他认为，时尚是一种"引领"，是小部分人用自己的喜好引领大众市场的过程，是大众普遍接受、崇尚、模仿的生活方式；与此同时，时尚又是一种"创新"，在原有事物的基础上融入新的元素，给人以源源不断的新鲜感。

"其实，时尚的挖掘过程和商业的开发有些类似，都需要做到引领和创新。"日常喜欢到处走走看看的夏季，近几年对日本商业的演变很感兴趣。他说，这是因为在商业的创新和发展模式上，东京和大阪的商业项目做了很多不同程度的探索。例如，日本的森之宫Q's MALL，这个以运动为主题的商业项目利用屋顶空间，专门为消费者打造了全长300米的空中走廊，而三条不同功能的跑道，也成为该商场最醒目的屋顶地标。此外，商场还设置了小型足球场、游泳池、健身房、攀岩设施等，吸引爱好运动的消费者。尽管，商场只有2.3万平的小体量，但其影响力却很大，并成为了远近皆知的商业地产成功案例。其做到的就是对生活方式的"引领"和对业态组合的"创新"，而这也可以说是时尚与商业的契合之处。

森之宫Q's MALL屋顶跑道

品类聚集和细分市场中，百货的地位仍旧不可替代

谈及自己过往服务过的商业项目，最近刚开业的石家庄万象城，让夏季的印象最是深刻。"不同于住宅，商业项目的开发周期一般会比较长，推进策略往往也会受到市场环境的影响而改变。"夏季如是说。"为石家庄万象城提供前期策划服务是在2011年，当时，华润旗下的深圳万象城已经开业，但百货仍旧是购物中心内的主力配置。对于石家庄万象城的规划，我们基于对行业数据的分析，大胆的提出撤掉百货作为主力店，并以次主力店为主进行场内填充的想法，这在当时可以说很前卫，也会面临比较大的挑战。但现在看来，当时我们的意见和预判还是很有前瞻性的。首先，百货作为主力店，其对客流吸引的作用并不显著，且租金贡献相对较低；其次，一些次主力店后期发力也比较明显，因为体验感和形式新颖程度相比百货而言要更好。而后，2014年沈阳万象城撤掉尚泰百货这一动作，也印证了我们当时提议和预判的正确性。"

尽管，受环境的影响以及电商的冲击，百货行业近几年有所下行。但是，这并不意味着百货是过时的商业形式。可以说，从产品的细分以及品类的聚集程度，百货都是优于购物中心的，且具有不可替代性。只不过，绝大多数百货并没有做好应对的策略。"任何一种商业形式，都需要针对市场的动向和变化，进行不断的调整。"夏季这样强调。"以全国'最赚钱的百货'北京SKP为例，从2011年开始就稳坐国内百货行业的'店王'，2017年的销售额更是高达125亿，名列全球同行业第二。而这样亮眼的成绩和其始终处于调整的经营模式有很大关系，重组品牌、升级环境、提升消费者的购物体验……"

很多时候，成功并非偶然，而是经过深思熟虑以及千万次尝试后的必然。"我相信，存在即合理，而我们需要做的是，如何凸显它的合理性，并且让它更符合时代发展的潮流。"

 

避免商业地产的同质化，实体商业需要"突围"

相比16/17年，今年沈阳有很多新增的商业项目，比如：佳兆业，k11，鹿特丹万科生活广场，嘉里城，沈阳花园城等。尤其是即将在11月底呈现的嘉里城，与万象城加之未来的宝能，或可以促成一个新的商圈板块。

新商圈的形成势必会对传统商圈产生不同程度的影响或冲击。无论是太原街，还是中街这类传统商圈，近两年因为新增项目较少，加上交通、停车方面的制约，其客流量已经慢慢被分流和转移至新商圈。与此同时，互联网的进化、新物种的孵化也是一种潜在的制约因素——外卖行业的发展，从某种程度而言也减少了实体商业的客流量。"正如，打败电台广播的不是电视，而是滴滴、Uber这类打车软件。因而，实体商业的发展需要从不同维度进行创新、演进和突围。"

为了能给合作伙伴提供全场景和全生命周期的商业地产服务，这几年，RET睿意德也做了更多尝试和努力。夏季介绍说"自2016年以来，睿意德陆续孵化出了多家互联网平台。其中，能够一站式满足商场运营升级所需资源的互联网平台云猫网，已经汇聚品质供应商超过2000家，创意方案逾10000个，可进一步促进商场运营的简单化和高效率。此外，今年睿意德还成立了睿标环球，拥有8大品类900项IP资源储备，挖掘产业、文化基因，利用大数据研究方法，提出前瞻性规划设计建议，匹配最优内容资源，帮助各方解决行业痛点助力城镇化进程。因而，在未来，RET睿意德可以为商业客户提供更全面和更细致的服务，让客户在商业市场中与众不同，脱颖而出。"

云猫对活动数据的监控体系演示

而万变不离其宗，说起"创新"和"突围"的具体方式，夏季坦言需要始终围绕"体验感"进行探索。"品牌、业态的调整也好，场景的制造也好，唯一的目的就是基于对空间尺度的把握，增强消费者的体验感。"RET睿意德服务的珠海横琴创新方项目，就在项目的二期中与皇家马德里俱乐部合作，计划打造约为1.2万平方米，融合体育、娱乐与高科技元素的室内足球体验中心，让前来的消费者置身于顶尖的足球世界，体验职业足球运动员的滋味。"这就是商业有趣的地方，总是能和不同的行业融合，时刻呈现出新的场景。自然，这也是实体商业创新和突围的关键所在。"

RET睿意德服务的珠海横琴创新方项目，合作皇家马德里俱乐部。 图片来自：创新方

品牌进入稍晚于一线城市，但差距会逐渐缩小

需要承认的是，东北商业市场的发展的确稍显缓慢，而这很大程度是因为新晋品牌进驻东北市场的时间会比一线城市晚一到两年。夏季认为这是一个正常的现象，品牌从一线城市到二三线城市的下沉过程往往需要一定的时间。"品牌在选择城市进驻前，都会有自己的考量。一方面，北上广深这类一线城市，消费基数大，消费者接受新生事物的能力强，对于品牌来说比较容易成功；另一方面，一线城市的经济发展程度更高，白领层的人群也更多，因而一些针对年轻白领人群的轻奢类品牌会更倾向于首进一线城市。相比之下，沈阳以及东北的中端市场的消费层相对薄弱，相反高端品牌和大众类品牌比较容易被接受。"

《2018中国新商业城市研究报告》

不过，夏季表示"未来这种差距会越来越小，这是因为消费者的见识在不断扩大，城市经济发展也在不断提升。而且，在我们最近进行的消费者收入和消费支出占比调查的结论来看，东北人的消费倾向和意愿更强烈，甚至远远超过了很多南方城市。因而，可以说东北商业市场拥有很大的发展空间。"

夏季同时表示，"随着这些年操作的商业项目越来越多，也越来越能体会到合作伙伴的不容易，而由己及人，我也会切实的为他们提供对其有帮助的建设性意见。希望为城市商业的发展尽一份微薄之力，也希望城市商业更时尚，更符合时代发展的潮流。"