时序进入2019，但2018年激荡的商业发展依然烙印脑海。新零售加速落地、拼多多逆势崛起、品牌联乘频发、科技为实体商业赋能……都是这个大时代的侧影。而被称之"新元年"的2018郑州商业，有幸搭上时代发展的列车步步进阶，迎来发展的新周期。

 

1月16日，由RET睿意德、中商数据联合吴晓波频道郑州城市圈举办的主题为"大城大池丨周期·数据·趋势—2018郑州商业年度回顾及未来展望"的年终盘点大会。主讲嘉宾包括中国商业地产联盟秘书长、中商数据CEO周长青，RET睿意德华中区副总经理石俊东，头头是道基金投资总监施嘉斌等。他们分别从"数据驱动商业价值、品牌如何吸引资本、郑州商业趋势"等多个角度，对过去一年商业变化进行了多维度、全方位的深刻洞察和剖析。本次活动吸引了商业地产开发商、品牌方、相关机构专业人士以及多家媒体共约400人到场参与，同时超1.5万人在线上同步见证郑州年度商业数据的发布。

 

大城大池：特大城市下的大机遇

2018郑州商业开启新篇章

火车"拉来"郑州市，大时代造就大郑州。在改革开放催生的社会巨变和一系列国家战略的加持下，2018年郑州市常住人口超千万，GDP破万亿。这不仅意味着郑州国家中心城市的地位得到认可，更标志着郑州空前的发展机遇和动力。

2018年的郑州商业同样迎来"大时代和大机遇"。石俊东在分享中指出"郑州呈现主城区内容升级、双城融合发展、郊区野蛮生长三大特征。"

 

一、"十年一环 · 五年一周期"，商业发展从填空向内容升级转变

在石俊东看来，郑州商业已从过去"十年一环"的填空发展逐渐向内容升级演变。2018年，郑州新增15个优质商业项目，共88.6万㎡，开业体量创历史新高，其中正弘城这类标杆项目已与一线城市比肩。后期随着华润、香港瑞安、中粮等一线商业运营商的项目逐渐启动，将带动郑州商业整体氛围的提升。

"郑州开发十年一环，而郑州商业五年一个周期。"石俊东说道。近年来在历经"民企百货崛起期"，百货、购物中心并行发展的"百花齐放期"和以万达、万科为代表的购物中心"标准连锁升级期"后，郑州商业将迎来新一轮飞跃，步入以"城市更新、特色商业、文旅项目"为特色的新周期。

 

 

 

二、3-5环是未来10年内商业新阵地 以向南为趋势

"现在的地产主战场，未来5-10年的商业新阵地。"

从2018年以来新增商业项目及土地供应的分布来看，三-五环已经成为重点分布区域，这也是过去城市扩容的重点片区。

 

从政策与规划的角度来看，在"一主一城三区四组团"的城镇布局结构下，以高铁南站、小李庄火车站等大型交通设施为先导，推动主城区域分工，主城与郊县区域融合及港区产业功能进一步强化，因而城市向南发展已成趋势。"土地储备量大、科学规划、后续价值提升大"的管南新区等区域，将成为这一周期内的热点区域，以及商业前置规划区域。

三、"野蛮生长"，大郊区没有天花板

从2014年到2018年郑州主城区和郊区土地供应和成交情况来看，主城区供销占比缓慢减少，郊县逐渐增加，一级市场外溢，城市扩容步入郊区时代。作为大郊区时代的生力军，远郊小镇表现尤为抢眼。仅去年1-11月，就有9座小镇类项目的土地成交，其中不乏融创云智小镇、绿地嵩山小镇等明星项目。

 

如果说郑州商业整体发展还落后发达城市几个身位，但就大郊区板块而言，可趋近一线水平。无论是建业、绿地、融创等知名房企在小镇开发时对IP和资源的醇熟运用，还是政府层面对诸如郑州野生动物园大型文旅项目的推动，都将成为郑州郊区商业突围的利器。

在政策及市场的双重助力下，目前郑州初步形成以文旅为基底的大郊区生态系统，呈现"生态人文向西，乐园演艺向东"的发展态势。

 

十大未来展望：

三大片区迎来"燃点"， 商业细分趋向小众

一、常西湖新区、高铁东广场、北龙湖迎来爆发期

跻身特大城市行列的郑州，蕴藏巨大的发展潜能，将激发商业的无限活力。在政府和市场的合力下，未来，常西湖新区、高铁东广场以及北龙湖三个区域的发展将进入爆发期。以常西湖新区为例，2018年"四个中心"的基本落成、2019年区域内新增的两条地铁线路以及即将到来的全国少数民族传统体育运动会，不仅将提振区域经济发展，也将使城市形象有进一步提升。而对于高铁东广场和北龙湖而言，随着华润、宝能等知名开发商的逐步进驻，将进一步促进区域成熟。

二、商业趋向小众

2019年，郑州人均集中商业面积将突破1㎡，意味着郑州商业发展逐渐从不饱和过度到饱和。在大型购物中心竞争加剧的背景下及业态迭代更新的趋势下，将会出现代言社群和特定人群的商业项目和业态。实现差异化发展、令人耳目一新、具有人文关怀的文艺与艺术类活动将被重新审视，出现艺术沙龙、知识剧场等新兴业态。

三、郊区游项目继续发酵 更新"新物种"

在经历"自由搏击场"式的发展后，郊区游项目将会继续发酵，呈现多种特色。例如新乡·袁家村、华侨城、王潮歌又见河南、建业电影小镇、郑州野生动物园、乐高传闻、国际创意产业园后续地块等，2019年将是"新物种"落地呈现的一年。

此外，石俊东还在现场分享了其他几大展望。明年值得关注的还有金水区北区小空白商业，例如建业凯旋广场、瀚海海尚、花园路三全路周边。而国家自贸区光环下的北龙湖产业用地或将入市，郑州推出新型产业用地类型M0试点，可以兼容最高30%的商业，这将直接推动产业发展，因而2019产业地产发展模式也将迎来新起点,。再者，整租、资产交易型物业市场活跃度提升；以人为本的运营思维加速与大数据技术结合；万物互联的5G技术应用带来运营效率提升。而在市场后市，公寓出租和运营迎来市场挑战。他判断，2019还是"超市加速围猎郑州"的一年。盒马鲜生、京东7FRESH等均有较大概率在郑州落地。

长达1.5小时"2018郑州商业年度回顾及未来展望"的主题分享，将郑州商业进行了深入研究、分析，回顾了2018年郑州商业新格局的开启，让我们看到了表现不俗的大城商业，也给予了我们对郑州商业的发展更多信心。2019年的郑州将以"特大城市"的姿态与面貌，静待属于这颗中部新星的机遇到来。