从百货到购物中心，商业成为一门越来越重视流量的生意，为什么商业开发重视周边交通状况，为什么重视辐射半径，为什么在运营中需要不断地提供新的活动和内容？本质上，是商业对流量的渴求。

3月份的睿意德台历，主题是"枢纽"，在2019年的日历策划设计过程中，睿意德内一位对TOD模式做过深入研究的小伙伴从"2058年购物中心应该是什么？"这个问题出发，提出了这一畅想。城市交通的发展与商业结合，成为世界各大城市不约而同的选择，TOD模式也越来越成为商业领域的热门话题。但这毕竟是对过去的描述，未来的购物中心又不仅仅局限于"交通枢纽"，我们一方面遍历全球的创新案例，一方面梳理技术的演进，找到了更多令人激动地可能性。

 

//交通枢纽

已实现却仍将带来更多可能

TOD即以公共交通为导向的开发（transit-orienteddevelopment），是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式，以此理念规划的商业即TOD模式的商业。这一理念并不是一个全新概念，近年来也有较多知名项目的开发以此为核心模式。在经济下行周期，基建类项目往往是政府稳定经济发展的重要手段，"建轨道就是建城市"的观点越来越受到重视，TOD项目的热度不断上升。

 

作为社区服务中心的购物中心，其投资建设与轨道交通建设的需求点有许多重合：通过城市轨道交通，购物中心获取了更多的流量，提升辐射区域；轨道交通的站点选址因素与购物中心相近；与购物中心结合，可以减少轨道交通的站点建设投资……如我们此前深入考察研究的日本新宿地区，许多百货、购物中心皆是轨交公司旗下产业，将轨交枢纽庞大的地下空间与地面空间结合，建设成为世界知名的商业区。

 

当下的TOD项目开发仍以城市内交通为主要视角，而我们看到以航天技术跨界铁路交通的真空管道磁悬浮列车（也被称为高速飞行列车）已进入研发试验阶段。据数据预测，其时速可达4000公里，从北京到天津仅需2分钟，到上海仅需20分钟。这种极短时间内跨区域的交通方式将极大的改变当下的城市格局，结合TOD商业开发理念，购物中心的辐射面积、流量将获得空前的变化，其客群标签化将会更加极致，内容独特性的竞争也将从城市层面上升到跨区域层面。当然，这也将成为所有商业人前所未有的挑战。

//生活枢纽

从购物中心到未来人的生活中心

除了交通枢纽，一些商业更像是人们的生活枢纽。以这种形态为开发目标的即Hub（连接器）模式，其与TOD有相似之处，但开发更加面向人们活动的方方面面，而不仅仅是交通。可以视作TOD模式的Plus版。

此前RET睿意德全球考察中，所关注到的新加坡建屋发展局的经验，是当下对生活枢纽的最佳探索。新加坡建屋发展局成立于1960年，负责新市镇开发建设和公共组屋建设、管理。至今，新加坡完成了26个新市镇的规划，并基本建设完成。

 

以我们此前重点考察的大巴窑为案例，这个区域活动中心即新加坡建屋发展局HDB HUB，同时连接了一个MALL、公交车与地铁枢纽中转站、商业街，以及环绕式建设的居住区域，共同完成了商务、商业、公共服务和居住的功能合一。此后在我们对全球项目的动向观察中，更有后来新投入建设的商业项目，将人们办公、学校、娱乐、公共绿地、养老等等容纳其中多层复合式的超级生活枢纽。在人口密度较高的新加坡等城市，人们仍然能生活便捷舒适，很大程度上得益于其先进的开发理念。

 

而在国内，虽然商业综合体的开发模式与其有相似之处，但现实中的产品形态与体验有着明显的区别。而我们相信，随着人口结构的变化，以商业为连接中心的Hub将彻底改变人们的生活方式。Hub理念将商业的开发视角从商业体的价值进行提升，上升到城市建设的层面，以满足人们城市生活的多种需求为开发目标，实现"商业即生活"。

//信息枢纽

连接现实世界与数字世界

交通枢纽与生活枢纽，仍然着眼于物质世界，而随着数字化的发展，人类在历史上正从无到有的建设另外一个世界，即以数字化信息为底层材料的数字世界。过去购物中心与数字世界往来并不频繁，但事实证明，这个数字世界的进一步发展，客观上需要与物质世界进行融合，而商业体也需要进行数字化改造。

过去，一些移动网络的小型基站因为种种原因甚至不能进入商业，而5G甚或更先进的次世代通讯系统，可能将会以商业为区域中心。而购物中心的点位分布，与人们的高频交互，使其成为大数据时代信息集采与存储的桥头堡。而时下柔性屏的商用，折叠屏幕手机的新闻也为这一方向带来更多可能性。在未来，人们也许不再需要自己的计算机，只需要携带可变形态的屏幕，辅以一定性能的计算性能和次世代的通讯技术，即可轻易链接最近商业体的云计算中心，获得高频率高性能低延迟的虚拟化运算设备。

未来的购物中心，或许同时是云计算中心、大数据中心、分布广泛的CDN机房……一言以蔽之，将成为现实世界与数字世界的枢纽。