2020年第三季度，中国宏观经济指数164.6，环比上升6.9%，同比上升4.1%，三季度GDP为266,172亿元，同比增长4.9%，增速较二季度提高1.7个百分点，经济整体保持稳步回升态势。分产业来看，第三产业增加值142,595亿元，增长4.3%，第三产业占GDP比重53.57%，对经济增长的贡献率为45.4%。

以内循环经济为新的发展导向，进一步突出国内居民消费升级。第三季度社会消费品零售总额101,067.80亿元 ，同比增长0.9%，实现年内首次转正。商品零售额增速持续加快。三季度，商品零售额同比增长1.9%，二季度同比下降1.7%。必需消费品稳定增长，通讯器材、化妆品、金银珠宝、汽车等消费升级类商品零售额增长势头强劲。服务消费快速恢复，带动作用增强。三季度以来，餐饮、休闲、旅游等接触型、聚集型服务行业限制逐渐开放，服务消费快速升温，餐饮收入同比下降6.9%，降幅比二季度收窄14.4个百分点，餐饮市场规模逐步接近上年同期水平。

全国居民人均可支配收入23,781元，比上年同期名义增长3.9%，增速比上半年回升1.5个百分点；分城乡看，城镇居民人均可支配收入32,821元，增长2.8%；农村居民人均可支配收入12,297元，增长5.8%。农村居民人均可支配收入实际增速高于城镇居民，城乡居民收入相对差距继续缩小。全国居民人均消费支出14,923元，其中农村居民人均消费支出9430元，由上半年下降1.6%转为增长0.8%，名义增速年内首次由降转增。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

中国商用土地指数

交易增速放缓

区域热度分化差异明显

2020年第三季度，中国商用土地指数为84.35，环比上升3.4%，同比下降11.1%。受国家“三条红线”融资规则正式落地实施的影响，开发商融资压力较上半年明显增大，拿地热情有所回落，土地市场热度降低。三季度商用土地成交量较二季度整体呈下降趋势，成交量环比下降1%，同比上升3.6%，楼板价环比下降18个百分点，同比下降19个百分点，从城市能级来看，二线城市在成交方面反而保持增长态势，楼板价同比环比上升。三季度商用土地溢价率跌幅35%以上，溢价率明显回落，但三线城市处于城市化的强力发展期，溢价率环比上升345%，拿地热情显著高于其他城市。各能级城市区域差异逐渐加大。

一线城市商用土地成交量42宗，环比上涨13.6%，同比上涨82.6%，创历史新高。其中上海、广州市场保持活跃态势，分别有20宗、18宗商办土地成交。广州商办用地成交环比增加260%，楼面价格上涨5.5%，上海环比下降约26%，同比上升82%，深圳较2019年同期商办土地成交上涨1倍，2020年各季度成交基本持平。广州增城区荔城街地块、永宁街地块分别以10.6亿元、16.61亿元被远洋地产和广州珠江实业竞得。

新一线城市商办用地共成交240宗，较去年同期增加56宗。新一线城市三季度商办用地流拍数量为9宗，商办用地成交流拍比为26.67，流拍情况集中在重庆、沈阳、大连三市。7月远洋集团以28亿元成功竞得南京市江宁区高新园地块，该地块周边景观资源丰富、高校云集，多条城市主干道围绕，可快速到达主城核心区域，未来将形成城市品质新区。

二线城市商办用地成交量为210宗，环比上升23.5%，同比下降22.2%。商办用地成交流拍比12.35，环比下降15%，同比上升70%，其中郑州土地流拍数量依然高居首位。二线城市楼板价环比上升17.6%，同比上升14.7%，其中福州的楼面价环比上涨了近三倍，同比上涨接近五倍，太原、西安、无锡超过二线城市楼面价平均涨幅，但是仍有一部分城市楼面价出现了不同程度的跌幅。

三线城市商用土地成交206宗，较2019年同期上涨5%，其中贵阳、徐州土地市场成交表现突出，分别成交51宗和30宗。商办土地平均溢价率环比上升3倍，南通、扬州溢价率相对处于高位。商办流拍数量9宗，集中在贵阳、徐州和南宁三个城市，分别是4宗、3宗和2宗。三线城市住宅楼面价环比上升10.6%，同比上升31.3%，住宅楼面溢价率环比上升5.3%，同比上涨58.4%，其中海口、徐州、宁波地价不断创新高。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

中国商用物业开发指数

商用物业快速增长

整体市场表现优异

第三季度，中国商用物业开发指数为81.3，环比上升14%，同比下降6.1%，项目供应数量环比上升16.3%，同比下降8.9%。新增商用物业面积环比上升13%，同比下降4.8%。商用物业市场三季度逐渐回暖。

一线城市商用物业供应数较二季度大幅上升，新增项目量12个，环比上涨5倍，同比下降68%，其中深圳项目供应数占一线城市总供应数的一半。受到疫情冲击，上半年商用物业持续低迷，三季度集中爆发，新增商用物业面积122万平方米，但仍与去年同期水平相差40%。

深圳海上世界城汇港二期通过将滨海、人文、艺术与商业相关联，助力海上世界城市综合体商业优化升级。深圳南山汉京中心，以其外立面“I LOVE SZ”的LOGO成为城市新地标，其中Burrito自选店——TOCHITO、黄晓猫剁椒大鱼头为首店入驻。上海单体最大的购物中心-南翔印象城MEGA，引进超过400余家全业态品牌，其中，上海首店及品牌全新概念店占比超过40%，区域首店占比超85%。华为全国首家形象升级体验店Plus、高端餐饮子福慧•坤、音乐现场M-BOX Daily Concert落户上海广场。

新一线城市商业项目供应数新增21家，环比上升163%，同比下降34%，新增商用物业面积环比上升197%，同比下降12%。其中成都从项目量及物业面积上看，表现优异。成都首个客运枢纽双地铁TOD综合体龙湖上城天街，跨界引进超200家品牌，其中西南首进、成都首进品牌超25家，包含INLOVE KTV、Spacelab失重餐厅、捞王、IMTOPIA等，多家风靡全国的品牌。

二线城市商业项目供应数15家，较二季度的2家供应数增加14家，新增商用物业面积较上季度大幅回升，同比下降66%，长沙在供应数及供应面积上已基本恢复到去年同期水平。西安量子晨涵盖数字娱乐、联合办公及全方位潮流体验等多业态，将老旧工业区域转化成新兴产业聚集地，项目拥有超4000m2的VSPN电竞中心，预计每年将带来超过百场顶级电竞赛事，极大开拓西安电竞市场，辐射西北地区，“小店经济”政策引导下，街区内打造了“量子宇宙交易所-潮流玩物市集”，汇集地摊、MINICOOPER后备箱、集装箱品牌快闪店。

三线城市新增商业面积环比上升214%，同比下降12%。新增商业项目供应数8家，5万平方米及以上新增购物中心5个，其中兰州2个，其余集中在泛长三角地区。奥特莱斯向三四线城市下沉，扬州砂之船奥莱、兰州杉杉奥特莱斯广场相继开业。

一线城市购物中心开业情况（5万平方米及以上）

中国零售商信心指数

线上销售快速增长

线下消费加快恢复

2020年第三季度，中国零售商信心指数187.2，环比上涨10.1%，同比上涨7.8%。城镇居民人均消费支出14923元，同比下降6.6%。监测品类限额以上企业商品零售类值环比上涨25.1%，同比下降4.6%。

本季度奢侈品品牌门店数较去年同期上涨6个百分点，轻奢品牌门店数量同比上涨30个百分点。受全球疫情影响，奢侈品的消费回流国内，市场活力的重新绽放使众多奢侈品牌对中国市场信心倍增。9月，大连爱马仕Hermès重装新启 ，再度体现对于东北市场巨大潜力的认可。纪梵希GIVENCHY西安中大国际高新店开业，成为目前全亚洲最大的纪梵希彩妆旗舰店。香奈儿首家鞋履精品店于九月落地成都远洋太古里。面对巨大的中国市场，LV、Chloe、纪梵希等品牌纷纷开启了直播卖货。Prada、Louis Vuitton通过线下与线上相结合的方式，在抖音等社交媒体平台直播发布2021年时装秀。

本季度大众品牌持续发力。优衣库继6月新开8家门店后，8月再开19家新店。其中，浙江桐乡、江苏丹阳、河南新乡等7个城市首次迎来优衣库的入驻。后疫情时代商业逐渐复苏，据H&M官方财报显示，第三季度尽管销售额与去年同期对比下降16%，但仍实现再盈利，恢复速度好于预期。

疫情催生数字化运营快速发展，多场景消费贯通。永辉超市今年前三季度实现到家业务销售额65.35亿元，同比去年增长180%，占主营收入比重达9.7%，其中永辉生活APP占到家业务的比重达50.7%。苏宁家乐福数字化改造，ASG选品方法论，商品GPS定位，门店自主收银系统，在节约成本的同时提高收银速度。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

后疫情时代养生年轻化已成趋势

老字号大胆破圈

“轻养”型产品引发年轻人追捧

疫情之后，健康话题再次受到全民关注，人们的认知方式、消费理念、行为习惯也以健康为中心发生了深刻的改变。养生年轻化一方面由于90后等被脱发和失眠等问题困扰，另外一方面也是由于年轻人对于自身健康管理的重视，更早的开始养生，同时疫情的突发加速人们意识到免疫力的重要性，对家人及自己的健康管理愈加重视，由此催生了很多“轻养”型产品出现，越来越多的品牌开始角逐细分养生市场。

351岁的同仁堂瞄准当代年轻消费客群，率先推出集健康饮食、医馆、体检、社交文娱于一体的复合概念店“知嘛健康”，希望以更年轻、更时尚的方式吸引消费者到访。门店整体分为三层，打造了42个健康生活体验场景，将中医的健康理念“象、食、养、医”逐一表现。　

在当前的大趋势下，随着人们的需求升级，消费也随之升级，重心也从健康治疗转向预防为主，以达到养生的目的，轻量化养生已成为未来企业推出产品的主要方向。另外，随着社区商业的落地普及，对于周边家庭型的客群，相关业态也将成为未来的新增长极。

国内潮玩市场火爆 发展势头强劲

消费者及资本方共同关注 引领消费新风尚

随着国民可支配收入上涨、消费理念不断升级以及潮流文化的持续带动，潮玩市场正在加速增长。盲盒的蹿红不但让潮玩走入消费者视野，也让潮玩行业市场火爆，面对巨大的市场空间，优酷、腾讯、哔哩哔哩等互联网企业，纷纷推出潮玩产品以及富有潮玩元素的节目。红杉资本、创业工场等10多家基金也在加速布局这个市场。

伴随着当代青年个性化消费习惯的养成和潮流文化理念的深入，除了介于精神消费与物质消费之间，潮玩的属性同时具备线上及线下消费场景，不仅通过精神消费抓住更多消费者的心，还能线下引流，增加互动和销售效率。

7月15日，泡泡玛特宽窄巷子店以“Molly入川”为灵感，融入仿古四合院落特色，黛瓦青砖蕴古风，还原出老茶馆的景象。门口一左一右的Molly和Labubu，配以“茶壶”和“麻将”元素，成都味十足。这家“川味潮玩馆”在一定程度上实现了潮流品牌和历史文化的相融合，这也是泡泡玛特在本土化战略上的突破。8月27日至10月8日， 三里屯太古里“聚有趣，潮玩好”活动正式揭开帷幕，将潮玩态度与社交场景融为一体，在潮流街区创造新派社交生活方式。活动期间，精彩纷呈的“乐趣引力”“新趣连线”“奇趣跷板”和“潮趣野餐”四大社交场景装置，让人们纵情享受相聚的瞬间。另外，今年潮玩综合交易平台「着魔」已经完成了两轮融资总额超百万美金的融资。潮玩平台「Suplay」宣布已于今年一季度完成数百万美金Pre-A轮融资，由源码资本独家投资。潮玩社交电商平台美拆已经完成千万元Pre-A轮融资，投资方为青松基金。

截止目前，潮玩商品已经成为了公认的新消费模式。在获得消费者青睐的同时，潮玩行业也在不断吸引资本的关注。并在资本的助推下，国内潮玩行业的发展势头愈发强劲。

消费需求激发零售场景化新体验

赋能商业运营新思路

出境游的限制将部分高端消费锁在国门之内，在满足基本的购物需求和服务需求后，消费者对于美好生活的追求逐渐被放大，更愿意在消费场景内找到不一样的生活乐趣和情感寄托。千篇一律的小盒子店铺、同质化的营销方式已经很难为品牌实体店注入新的空间内涵。消费升级不仅仅是价格的变化，或是货品的变化，最重要的是人到购物中心里来有一种沉浸式的体验。我们观察到市场上一些新品牌或者新玩法，他们在商业场景、顾客体验、科技运用、商业玩法、个性化等很多方面都有体现，也推动着市场的不断升级。

7月Burberry于深圳推出奢侈品行业首家社交零售精品店「Burberry 空 · 间」，以“畅享当下，走进未来”为理念，融合线下和线上平台，带来数字化的沉浸式零售体验。「Burberry 空 · 间」由腾讯公司为其提供技术支持，旨在打造一个能够鼓舞和感染奢侈品消费者的探索空间，通过在店内和社交媒体上的新颖体验，让顾客能与品牌和产品充分互动。9月NBA全球最大旗舰店落地广州，设计灵感来自NBA球馆，店外竖立着巨型NBA标志，采用极简式全落地玻璃。室内则充满了赛场元素，还有各种“艺术画廊”。球迷可在Nike By You区域设计专属的定制版球鞋和服装，参观NBA珍藏纪念品及NBA复古商品，当然还售有广州特色及独家产品。NIKE互动区域还设有篮球赛场地板和交互式LED屏幕，未来将定期举办一系列NBA主题活动，为NBA球迷打造沉浸式的社交体验。

Dior全球旗舰店华南首家在深圳万象天地开业，首次融入“GARDEN”概念，拥有全球独家 DIOR GARDEN。此外，该店还带来了Dior旗下的香水+美妆+饰品+精品全品类，还有全球独家商品线下首发。

面对消费升级的时代，如何将消费场景融入精妙的创意和高质量的内容，并与用户建立深度互动，是品牌和购物中心需要共同思考的。同时零售场景化体验升级也给商业运营带来了新的启发，目前看也许全场景思维是个双赢的破局方法。但如何推进精细化运营，以契合更细分的个性化消费趋势，拉升客流。还需要各购物中心 “因地制宜”，在场景中融入更多的情感共鸣和社交分享，尝试不同的体验式购物传递独特的消费感受，让消费体验有质的飞跃。 

课题组成员：陈岗 王慧洁 王萌 周雷亚