近期宏观政策有关“国际消费中心城市培育方案”的陆续出台，“消费”成为整体经济的驱动器之一，核心城市的功能也更加强调对于消费的引领以及消费的升级，这其中商业地产项目将成为此次消费引领的重要角色；但同时，经历了疫情的冲击、恢复及稳定以及新兴消费群体的消费转型，商业地产的项目运营也同样面临着市场转型的战略挑战。

对于许多已运营多年的商业空间而言，外部的环境变化、消费需求的升级转型以及消费群体的更迭，“调改”似已成为自然的应对之策，但在大张旗鼓的展开调改工作之前，对于调改亦需要做一些预先的准备工作。

结合RET睿意德近几年服务过的调改类项目的经验，在展开调改工作之前，内部可预先进行三个问题的诊断，以更好的推进项目调改的工作，以达成更好的调改效果。

调改的目标是否上下统一并达成共识？

项目的调改本质上是一种战略选择，遵循着“战略目标-达成目标的策略-策略拆解下的动作标准-动作达标的过程检核”的路径。在这一路径中，战略目标的确定以及共识是关键的起点，也是项目调改是否能够有效实现的关键驱动，正如《孙子·谋攻》所言：“故知胜有五：知可以战与不可以战者胜；识众寡之用者胜；上下同欲者胜；以虞待不虞者胜；将能而君不御者胜。”这其中“上下同欲”指的就是对于战略目标上下的统一共识，从而实现未来执行动作的标准化。

关于调改战略的目标大致分为两种情况：

在集团集中管控的架构下，项目的调改的需求往往发端于集团自上而下的战略需求，因而面临的是集团战略目标与项目实际业务目标的统一。在笔者服务的项目中，集团与项目在对于调改目标的理解往往存在视角和维度上的偏差。

集团对于项目调改的战略重点往往是基于特定项目的位置及体量等要素所进行的整体战略目标的分解，关注的是战略目标分解下的特定项目所承担的角色，因此在集团视角下关注的是项目基于未来所承担的战略角色下的矛盾化解；而基于组织架构及业绩指标，项目层面往往关注更多的是业绩执行层面的达成目标。

因此在集团集中管控的架构下，在调改之初就需要将战略的长远目标与项目执行的相对短期目标进行利益上的统一或者排序，从而有助于对于资源的有效调动及集中投入。

在项目公司自主管控的架构下，项目公司需要带动各个业绩部门统一站在项目整体的角度去统一共同的发展目标，进而在未来再进一步拆解各部门的业绩指标，从而实现总体目标及分部目标的联动。

关于调改目标的统一的方法，RET睿意德建议可以采取战略工作坊的形式，将各部门的核心人员聚集一起，通过目标头脑风暴-目标共创-目标通晒的路径，从而实现团队上下的共识和未来调改着力点的统一。

调改面临的问题类型是否清晰？

项目调改的目标本质上是寻求针对问题的策略解决方案，这其中“界定问题”就是调改的首要诊断点。因此在真正开展调改工作之前，可以先针对项目面临的问题类型做内部的研判及思考，因为问题的类型不同决定了调改策略的重点及方法会有所不同。

从RET睿意德近年来服务的调改项目来看，项目的调改面临的问题大致分为三种类型：

追求理想型

追求理想型问题是指项目现状并无大碍并且良性增长，但希望追求理想，实现项目更大的影响力。

追求理想型问题的项目其中最关键的就是最终目标要明确，在未来的调改策略工作将重点围绕实现理想的路径、实现理想的期限、以及实现理想的必要条件、实施计划等重点展开。

防范威胁型

防范威胁型问题是指项目在商圈内新的一个或多个竞争对手出现，对于自身增长产生可见的威胁。

防范威胁型问题的表需要提前明确真正的竞争对手，包括竞争对手对于自身的经营在哪方面产生了最大的竞争威胁。在未来的调改工作将重点围绕如何实现竞争的优势策略来展开，但需提示的是防范威胁型的问题往往会最终过渡到追求理想型的问题，因此也同样需要对于自身的站位目标有所判定。

危机解决型

危机解决型问题往往是项目经营的不良状态已经暴露出来，属于显在型问题，且已经威胁到项目存续发展。因此在判断自身的问题是否属于危机解决型问题需要进行内部详细的经营诊断，进而确定问题。

针对危机解决型问题，未来的调改工作将重点分析其原因，针对核心原因制定应对策略，应对策略又细为紧急处理、根本解决、防止复发等策略。

针对调改，组织策略是否有调改的准备？

通过前两点的分析可以感知到，项目的调改本质上是一次战略的调整和转型，而战略的真正能否落地，还需要通过组织中的“人”的行动去保障实现，这就涉及到另一个需要自我诊断的问题：为了保障项目调改战略的落地实施及效果，其后对应的组织策略是否需要调改？

这里可以借用“韦斯伯德的六盒模型”进行对应的梳理，在调改工作全面展开之前通过六个问题的梳理，来进一步确认调改战略的内部组织保障是否需要对应调整，这其中在调改之前可重点关注前四个盒子：

使命——项目是否有清晰的使命及目标？各个业务部门、核心员工是否理解并认同此次调改的战略目标?

结构——对应项目的战略目标，未来负责战略落地的架构是否有利于战略的实施并产生预计效果？

战略往往决定架构，尤其是商业项目的调改本身就意味着对于自身组织能力的一次挑战，譬如如果项目调改的方向是解决营销推广的引流问题，这就需要重新审视自身的架构是否有此块的功能缺失？最终而言，战略的最终实现效果是需要通过团队作战予以实现的。

流程——结合战略以及架构，项目各单元关系协调的方式是怎么样的？流程是否有效率？

激励——激励往往有效引导着行动的方向，这里需要检视与战略相关的所有任务任务的完成是否都有相对应的激励措施和惩罚措施？

从实际应用的角度，我们建议在存量调改全面实施之前，需要尤为关注战略及组织架构这两方面的问题：一方面，此次调改的战略目标的内部共识及确定，这是调改策略之源；另一方面，战略决定架构，可在战略目标确定之后，审视自身的架构预判与战略实现之间的矛盾和差距，从而在确定调改策略后，有针对性的补足，从而确保调整战略的有效落地。

总结而言，商业的调改本质上是战略上的一次新规划，因此在开展具体的策略实施之前，可以预先从内部的共识统一做起，经过目标的共识、问题的界定共识以及组织架构的内部审视之后，再从外部寻求针对性的解决方案，从而更有效率地达成项目价值实现的终极目标。