随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》、《粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》先后出台，大湾区建设加速落地。随着粤港澳大湾区规划不断实践，以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市不断形成联动之下，未来商业集合效应也会愈发凸显。在大湾区市场，RET睿意德深圳先后为深圳前海深港国际服务城妈湾片区、深圳大型城市更新旗舰项目华润湖贝、深圳前海TOD首发商业综合体卓越前海INTOWN、嘉里前海标杆商业嘉里前海、超大型城市更新标杆广州石溪村、横沙片区等产商一体化多元综合项目提供专业服务，助力大湾区创新发展。RET睿意德推出《大湾区季度市场盘点报告》，分别从商业地产行业的土地储备、项目供应、品牌动向、运营创新、消费政策等多重维度对大湾区的商业市场进行深度盘点。

大湾区土地市场

▲ 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
▲ 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
▲ 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

• 第三季度大湾区商办用地总成交数为23宗，交易总量与上个季度增加了35.3%，商办用地交易的活跃城市集中在广州、深圳、佛山。

• 广州和深圳的商办用地交易在本季度均有所回升，广州成交6宗，深圳成交3宗，佛山成交4宗，季度成交商办建设用地面积为62.49万平方米。

• 本季度大湾区住宅用地总成交数为65宗，交易总量较上季度略有增长，成交数量最高的是深圳20宗，然后是佛山12宗，广州11宗。

大湾区商业供应

▲ 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

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深圳市商业供应情况：

▲ 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

• 从新开商业体量角度来看，深圳市场领跑大湾区，本季度新增43万㎡商业，其中南山新增19.5万㎡位居城市榜首，其次光明区、罗湖区、宝安区、龙华区均有项目供应。

• 东莞、中山、佛山平均新增20.6万㎡商业体量，市场热度进一步提升，而广州、珠海惠州的新增商业量均在10万㎡以下，且新增项目均为中小体量商业。江门、肇庆在第三季度无新增商业。

在大湾区第三季度新开商业中，有几个项目在业态内容或空间或运营层面，具备特色亮点，值得关注：

• 万象食家

万象食家是华润近期操作的创新型商业产品，首个市集型购物中心， 8万平方米的体量规划了200余个品牌，以市集手法来演绎生活方式。基于人们深层需求的全方位的回应，即围绕“食”&“家”两大核心，致力于打造乐食悦居与趣味社交的生活场。

• 深圳南山后海汇

后海汇定位为青年文化社区，聚焦先锋潮流的主题特色，以潮流买手店、跨界集合店、美术馆、米其林餐厅等非传统商业业态作为流量驱动，业态和空间之间形成潮流文化的强联系，构建场景体验和内容体验的两大功能，同时品牌策略聚焦华南首店、旗舰店，进一步塑造独特性和稀缺性。

• 东莞碧桂园里悦里

碧桂园里悦里致力于打造区域美好生活的社交中心，塑造原创IP——Lily，并将其融入商业场景，打造"里里的奇幻花园”七大“奇想”主题空间，在内容方面引入大量城市&区域首店，如东莞首家上影UT国际影城、东莞首家非洲主题乐园卡通尼乐园Safari、东莞首家卡玛王子LAB旗舰店等；空间层面利用垂直高差手法分隔空间，融合生态元素打造新公园式商业体验。

• 松山湖万象汇

松山湖万象汇是华润万象生活落子东莞的首个商业项目，为松山湖片区提供品质型的家庭生活休闲中心，以Mall+街区+公园的形式构成，引入300个精致消费品牌，100+首店品牌，60+全新形象店，助力建设松山湖科学城综合生活配套服务中心，为东莞市民提供更具生活质感的品位享受。

大湾区市场热点

六月底正式进入夏季，上半年的消费者市场需求相对较弱，随着暑期的到来，社会各方面运转回到正轨，各方纷纷抓住这一拉动消费的契机，因时制宜刺激暑期消费。城市端，广东多城推出相关主题活动及消费券助燃夜经济；商场内，利用暑期客流释放契机，开展各式各样的IP首展，吸引人流，促进消费回暖；品牌方，首店跨界加速上新，助推新型消费热。

 

夏季夜经济——政策“大礼包”叠加新“夜”态，助力消费市场复苏回暖

 

广东全面启动以“夜生活·粤精彩”为主题的2022广东省夜经济暨暑期消费促进活动。全省各地发挥商业步行街、商圈品牌集聚的辐射带动作用，开展了形式丰富的夏日消费特色活动，新产品、新业态涌现，消费市场持续升温。

广州——Young城Yeah市

在广州，超60个商圈、商业综合体、商贸企业以“Young城Yeah市”为主题，策划了500余场暑期夜间消费活动，包括游船露营、微醺音乐节、车尾箱集市、电竞电音秀、国潮非遗等多元化场景。加上多轮发放的亿元政府消费券，广州夜经济市场展现旺盛消费力。据广州统计局公布数据，1-7月，广州全市实现社会消费品零售总额5952.97亿元，同比增长2.4%，其中7月当月同比增长达到6%，暑期夜经济活动拉动作用显著。

深圳——“不夜深圳”

9月围绕 “不夜深圳”主题，集音乐文化、艺术表演、餐饮美食于一体的“国际啤酒节”在深圳拉开帷幕。同时在深圳全市内布局多个主题美食街区，联动全城商圈推出特价菜、一元菜、霸王餐等优惠让利活动，并发布“深圳城市美食图鉴”，向市民游客推荐餐饮商户，燃旺夜间经济“烟火气”。美团数据显示，7月深圳夜间堂食订单占全天堂食订单的59%，夜间餐饮消费强劲，成为深圳餐饮市场的一大特色。

江门——“精彩·夜侨都”

以“精彩·夜侨都”为主题，以十大夜间经济集聚区及100个“夜侨都”示范项目为主阵地，开展侨都GOGO购、食在五邑、乐享生活等主题活动，积极发挥夜间经济对零售、住宿、餐饮等行业发展的拉动作用。另外，江门多个景区的“夜经济”显现出旺盛活力，据同程旅行发布的数据显示，7月以来，同程旅行平台上以“夜游”为关键词的搜索量翻倍，其中，“周末夜游”搜索量最高，较“日常夜游”搜索量增长超两成。

肇庆——夜生活·肇精彩

围绕“夜生活·肇精彩”主题，肇庆一边开展“风味夜食”专题活动；另一边，发布了《肇庆夜间消费指南》，着力打造“夜肇庆”地标、升级“夜肇庆”商圈、培育“夜肇庆”生活圈，并开展多主题多场景的活动来激发消费热情、刺激夜间消费。“夜经济”不仅带来消费和营收，也创造了就业机会。在肇庆江滨公园，一些的摊位夜均营收400—600元，月营收入可达6000元。宽松的夜市环境，吸引了不少年轻利用兼职增加额外收入。

活动首展——潮流IP展览多地开花，圈层聚焦提高商场声量

 

 

热门IP主题展能精准锁定目标客群，迅速聚拢人气，带来大量人流。利用暑期家庭、学生等客群的释放，购物中心积极发挥IP引流器功能，引入形式各样的主题首展，利用圈层效应，提高商场关注度和话题度。

广州太古汇——首届高达动客展

六月底广州首届高达动客展在太古汇展出，为期一个月。展期商场成为高达展馆，巨型高达机体几乎遍布每一楼层，本次亮相广州的高3米的自由高达胸像是国内首展，现场不仅有多个超大机甲立像拍照打卡，还有VR、模型教室、高达手游互动体验区等，引发万千高达粉丝集体打卡。

深圳欢乐港湾——“MOLLY放空的一天”全国首展

七月底，深圳欢乐港湾与潮玩IP泡泡玛特联合，在城市地标“湾区之光”摩天轮下，开启“MOLLY放空的一天”的全国首展。结合滨水商业街、城市公园和滨海廊桥中呈现等城市公共空间布置多个Molly形象装置，充分释放 “潮流文化+文旅休闲+艺术文化”的互动体验，深化了欢乐港湾城市地标性的同时，也为文旅线下体验场景开拓全新思路。

深圳万象天地——Little Hero 「Game One!」全球首展

七月底，来自西班牙的知名艺术家Edgar Plans以艺术和运动为主题的篮球小英雄的全球巡展首站登陆万象天地。本次展览以「Lil's Heroes」系列作品与篮球名将们的造型相融合，以致敬艺术家心目中的时代球星。展览空间以街头涂鸦风格为主调，打造出沉浸式的篮球文化展览。展厅内设有以殿堂级球星为创作原型设置9个巨型艺术雕塑、展出了五十逾件艺术家原创作品及手稿，唤起篮球迷们的精神共鸣。

 

品牌首店——复合跨界成首店营销公式， 品牌破圈寻找新增长

 

单纯依靠产品营销的单一零售形式已经很难满足消费者日益多元的偏好和追求，品牌从单一业态向复合业态跨界的趋势愈发明显。以首店发声，以跨界出圈，逐渐成为品牌营销新公式。除了常见的跨界咖啡营销，品牌方不断打开新思路，重新审视客群定位，洞察顾客生活和消费方式变化，积极寻找新的增长曲线。

时尚先锋品牌Masion Margiela Café深圳湾万象城咖啡快闪——低成本的大众互动，高收益的品牌认知

自6月7月，先锋时装品牌Masion Margiela的全球首家 Maison Margiela Café在成都和上海陆续开业后， 8月便马不停蹄来到深圳湾万象城开展为期一个月的精品店和café店的限时快闪。门店建于深圳湾标志建筑春笋旁，以高定礼服为灵感，在透明玻璃立面上蒙上白色纱幔，打造一座将金属与浪漫结合的婚纱殿堂。尽管跨界咖啡已成为时尚品牌营销标配，通过快闪活动附着品牌个性的美陈布展吸引年轻人打卡宣传，同时作为品牌的延伸，以咖啡为媒介，有效降低了消费者与品牌价值的接触成本，仍为触发品牌与消费者感情联系的关键利器。

茅台冰激凌华南首店进驻深圳万象天地——龙头酒企下跨冰激凌，重新定义酒文化

自茅台五月在遵义的茅台大酒店推出首家茅台冰淇淋旗舰店后在全国范围内多点开花，7月来到深圳华南区首店，入驻深圳万象天地。茅台和冰激凌，一边是以高端中年群体为主的国酒品牌，一边是自带年轻人属性及流量的冰淇淋品类。酒企下跨冰激凌的组合背后，除了中了看中冰淇淋市场的增长空间，拉长品牌延伸，更重要的是透过品牌渗透，培养年轻人的白酒消费场景，借助年轻化趋势，突破消费群体边界。

单板滑雪领导品牌BURTON 华南旗舰店入驻广州融创茂——扭转传统产品销售场，共建滑雪社群据点

八月底单板滑雪领导品牌 BURTON华南旗舰店在广州融创茂盛大开幕，门店除了BURTON产品零售区，还设有单板社群和单板滑雪中心，从装备租赁到单板交流再到滑雪指导培训，为雪友提供一站式单板滑雪体验。作为高端专业运动品牌，BURTON的受众具有聚焦性和圈层化特点，因此除了自身沉淀的产品技术优势，在独特的服务体验可成为激发高黏度用户的品牌引导力。该体验店打破传统零售模式，开拓社群运营功能，使门店不再仅是提供产品的场所，更是成为单板文化和活动的据点，鼓励更多人加入到单板滑雪的社区共建中，巩固品牌的社群归属感。

奈雪生活首店亮相深圳海岸城——茶饮品牌探索生活领域，多方共创艺文生活空间

8月31日，由奈雪原先的厂牌“奈雪梦工厂”改造升级而成的“奈雪生活”概念空间正式亮相于深圳海岸城。此次奈雪的茶从“共享”到“共创”，集结14个品牌一同打造集茶饮、咖啡、烘焙、甜品、简餐、书店、花艺为一体的“城市会客厅”。一方面，以生活方式集合店的形式延长了消费者在奈雪生活的停留时间，扩宽大众对茶饮品牌的想象空间，进一步增加客流量提升用户粘性和忠诚度；另一方面，通过共创的合作模式形成以奈雪为“孵化器”，发挥平台资源整合能力，促进各小众独立品牌相互赋能共同成长。对品牌本身而言，开设奈雪生活进军生活领域，是企业突破发展瓶颈，寻求品牌新增长点和消费者沟通新触点的一次有力尝试。

结语

本季度大湾区的商业用地储备仍集中在广州和深圳两地，进入上半年疫情后的全面恢复期，大湾区商业在本季度迎来今年的开业潮。随着暑期的到来，居民消费意愿明显增强，各地还推出夏季夜经济等相关政策刺激消费；各大运营商争相推出IP首展吸引年轻客群；大湾区的品牌首店则是将跨界联名演绎出新的花样，打造复合增长，茅台借助冰激凌成为年轻人的第一口酒，奈雪生活通过集合生活方式品牌打造生活创意新空间。