前言

靠近第四使馆区，被称为“第二个三里屯”的东坝商圈，具有与生俱来的国际化属性。在市委市政府领导下，市规划自然资源委和朝阳区人民政府，会同市发展改革委、市政府外办和市交通委，组织编制了《东坝地区规划建设方案》，将东坝地区定位为国际组织与交往活动集聚区、服务贸易与跨境消费引领区、文化交流与形象传播窗口区、国际服务与智慧生活体验区。可见，未来东坝将着力构建新型样态的国际化商圈、新兴业态的体验式街区、高端跨境消费中心，成为国际化消费的新地标。

东坝商圈未来入市的东坝万达广场等项目如何实现商圈的全新引领以及创造全新的定位方向，需要从消费者偏好以及业态发展现状等深度探究，对此，万达商管北区公司联合RET睿意德中国商业地产研究中心发布2022北京三大特色消费商圈——东坝商圈发展趋势的解读。

东坝商圈商业发展现状及未来发展研究

东坝商圈以区域型一站式购物中心为主，商业潜力有待挖掘

东坝商圈位于东五环第四使馆区规划范围内，是规划中未来京东重要的国际商业聚集区。目前商圈内的商业项目较少，主要有已开业的金隅嘉品Mall一个购物中心。其他以住宅底商为主，只能够满足周边居民的日常生活消费，整体来看商圈辐射力偏弱，仅辐射商圈自身及周边附近的区域。

商圈具备区位优势，未来发展潜力大

东坝商圈紧邻金盏国际合作服务区和规划第四使馆区，具备得天独厚的区位优势，同时，依据规划未来东坝也将打造成为“第二个三里屯”，将承载新兴中产阶级客群的消费需求，未来无论从发展规划，还是消费客群结构来看，都为东坝商圈带来利好，整体潜力无限，将成为北京新一个高品质生活消费需求的商圈。

综上，东坝商圈目前以一站式购物中心为主，供给内容较为基础，但随着第四使馆区入驻等叠加因素，商圈未来发展潜力巨大，机遇可期。

东坝商圈业态发展现状

业态供给内容基础，未来有较大品牌提质空间

东坝商圈目前核心商业项目为金隅嘉品Mall，该项目的主力业态是餐饮、零售和生活，分别占比约36.92%、29.23%和18.46%，基本能够满足周边消费客群的基础生活需求，但整体缺乏特色。

其中业态占比排名第一的餐饮类型丰富度不够，且品质较低。餐饮业态细分中，快餐、简餐和其他餐饮类占比超2/3，客单价在150元以下的占比将近98%。

从金隅嘉品Mall首层落位的零售品牌来看，主要以中端服装零售、品牌手机体验店和珠宝店为主，品牌级次较为普通，从未来区域发展规划目标来看，现有商业档次难以满足其发展目标，具有较大的商业提质空间。

东坝商圈消费者画像及消费偏好

消费者画像——年轻中产家庭客群集聚，消费能力发展潜力较大

收入和消费水平

东坝商圈的超级富裕人群占比为25.2%，较为突出的是，东坝地区聚集了63.8%中产客群，占比较大，且东坝商圈近年来也是年轻中产选择安家购房的热门板块。

东坝商圈75%的样本月消费额属于5000~10000元的范围，平均月消费额9383元，月均消费超过2万的样本高达9%。虽然目前商业发展还处在初期，但是东坝商圈的客群消费基础好，随着资深中产的逐步发展进入下一收入级次，以及更多新中产的逐步迁入本区域，东坝未来的商业可塑性也更强。

年龄和消费标签

东坝商圈45岁以下的中青年客群占据了75%，整体客群偏向年轻化，东坝客群的整体受教育程度是较高的，硕士及以上人群超过20%，是三个商圈中占比最高的。东坝商圈消费者对于自我的标签包括“热爱逛街购物”“享受悠闲的生活”“关注低碳环保绿色生活”和“热爱工作和事业”。整体来说东坝的客群除了懂生活爱事业，同时也乐于享受品质生活，追求更加绿色环保的新型消费理念。

消费者需求偏好——偏好文化展览/休闲娱乐等升级型消费内容，对于空间环境舒适度要求较高

消费者闲暇时间偏好

结合东坝商圈人群工作日以及周末的时间安排来看，大部分会选择在周末的时候购物、看展和娱乐休闲等，但是也会在工作日期间安排亲子活动和养生护理时间，东坝商圈的消费者更加乐于安排亲子活动，善于利用闲暇时间取悦自我、提升自我。

商圈提升诉求

商圈提升诉求也能够进一步反应消费者的需求。消费内容层面，消费者期望东坝商圈能够提升休闲娱乐、夜间消费以及餐饮的丰富度，其中休闲娱乐以及夜间消费是其主要期望提升的内容。

从目前东坝商圈所供给的内容来看，消费者日常基础生活消费的内容基本能够得到满足，但现状消费者对于升级型消费内容的需求较高。购物环境层面，消费者认为目前东坝商圈整体硬件老旧，游逛感较差，需要重点改进，对于品质空间来说，开放的购物空间、多元丰富的主题街区以及科技感数字化的空间是东坝消费者期望打造的消费场景。

东坝商圈未来的发展期待：

围绕年轻新中产客群打造品质生活方式消费的体验新地标

站在未来看现在，内容供给提档升级

东坝商圈未来发展前景较好，将会带来大量的高质量新中产客群，因此，针对年轻新中产客群对生活品质和精神文化的追求，首先应在硬件设施上体现科技化和未来感；另外，在消费内容和场景上要植入先进理念，为年轻潮人、年轻家庭提供休闲娱乐体验消费，从空间、场景、内容层面均需提档升级，以此更好的匹配客群的品质消费需求。

重点关注美好生活方式的内容打造

基于消费客群需求以及商圈未来发展供给，东坝商圈需重点关注品质生活消费以及美好生活体验内容的打造，可引入特色生活方式类、品质基础生活类和休闲社交类业态，丰富整体区域的生活消费业态体系，品牌聚焦首店经济、颜值经济以及体验经济等，成为北京东部标志性的美好生活方式体验地。