引言

五棵松商圈作为海淀区唯一特色型商圈，多样化的业态组合供给，已经成为京西区域唯一可玩、可休闲的娱乐和餐饮资源聚集地，吸附了周边以及海淀区外的消费者，尤其受到年轻消费者的喜爱。同时，五棵松商圈打响了体育+沉浸式体验商业的创新模式，五棵松街区也被命名为“中国特色商业街”，集群式运动商业的聚合，以潮流的视角演绎了主题化生活方式。

未来，随着五棵松商圈商业项目量级以及丰富度的提升，将会持续扩大该商圈对于北京海淀区乃至全北京的消费者的吸附力。作为北京体量最大的存量盘活型项目，五棵松万达广场发力存量改造升级，为五棵松商圈创造新的商业地标，为消费者打造全新的“文化与艺术的精神栖息地”。为此，万达商管北区公司联合RET睿意德中国商业地产研究中心发布2022北京五棵松商圈发展趋势解读，研究五棵松商圈发展趋势以及区域消费者需求。

商圈现状供应商情况分析

五棵松商圈现状发展聚焦运动体育赛事和夜经济

五棵松商圈位于北京长安街沿线，西邻西四环，南接复兴路，毗邻地铁一号线五棵松站，位置优越。通过体育、文化、艺术、商业、餐饮，包括公共空间在内的多元化场景，覆盖多元消费人群。五棵松商圈已经发展成为海淀区的代表性商圈，商圈辐射力强，最北可辐射到昌平区和顺义区，最南可辐射至大兴区，西至门头沟区，东至通州区，辐射范围广。

独有的运动IP和体育赛事强化商圈势能

五棵松商圈本身受益于奥运会的举办，利用天然的体育IP优势，围绕五棵松体育馆开发自身的商业资源，承接了北京近80%的文艺演出。特别是2008年奥运会前后承接了近百场篮球比赛，自此五棵松在国际舞台的强劲号召力开始展现，顶级体育赛事和演唱会密集上演，每年举办的演唱会、体育赛事等活动多达200余场，吸引数百万观众。

“京西夜经济”的核心激活商圈流量引擎

五棵松作为北京市首批五个“夜京城”地标打造项目之一，现在已经发展成为京城西部夜经济的核心。作为城市深夜活力的聚集地和深夜生活方式的体验地，以华熙·LIVE为代表，项目自身精心打造“深夜食堂”街区，部分店铺营业时间最晚可至凌晨两点，极大地促进了夜间经济消费。

商圈品牌业态情况分析

品牌的品类和档次都比较多元，首店以品质餐饮为主

五棵松商圈汇集了如凯迪拉克中心、HI-ICE冰上运动中心、HI-PARK篮球公园和M空间等文体设施场馆群，吸纳了北京近80%的文艺演出。商业中排名前三的主力业态分别是餐饮、零售和生活。餐饮类型丰富，拥有各式各样的时尚餐饮、网红酒吧和异国料理等店铺，满足多元化客群的不同需求；零售业态品牌以潮流运动品牌为主，为人们提供运动购物新体验。

五棵松商圈入驻首店多为餐饮类品牌，且客单价较高。从近三年的首店入驻情况来看，餐饮业态占比约72%，其中不乏各类品质餐饮，客单价在150元以上的占比60%，最高客单价可达500元左右。

消费者画像和消费需求偏好

消费者画像——高科技资深中产人群为主，消费总量可观

收入和消费水平

五棵松地区的超级富裕人群为71.47%，中产占比为14.21%，两者的总占比也超过了80%。本次调研样本显示五棵松商圈消费者的月均消费额为9581元，其中73%的受访者月均消费者为5000~10000元的区间，月均消费者超过15000元的占比为9%。五棵松商圈的消费者汇聚了海淀区以及周边片区的高收入人群，同时消费水平也较为可观，随着五棵松商业项目的逐步丰富，结合客群的收入基础，未来五棵松商圈的商业发展量级有望指数级增长。

年龄和消费标签

五棵松消费者的年龄集中在25~44岁的人群，也是企业中高层集中的年龄，海淀区汇集了国内顶级的科技公司、互联网企业，奠定了周边高客质的基础。五棵松商圈消费者的标签为“热爱逛街购物” “追逐科技创新潮流” “喜爱夜间消费”和“喜欢社交”。

消费者需求偏好——高度认可五棵松的潮流和夜经济，期待更多高品质的消费以及更新颖的商业空间

消费者工作日和周末闲暇时间安排

周末的闲暇时间，五棵松商圈人群选择逛街购物作为主要的活动方式，但值得注意的是远游露营这类的自然精神体验已经成为他们的第二选择，可见商圈客群的自我精神追求较为突出。另外周末及工作日均倾向于参加文艺活动和参与社交是五棵松商圈显著的标签，体现了消费者艺术休闲的特征。由此可以看出，五棵松商圈的客群不管是在工作日，还是周末的闲暇时间，均具有艺术和社交属性的人文消费倾向。

商圈印象和提升诉求

受访者对于五棵松的“夜京城”新地标的形象高度认可，在受访者心目中五棵松商圈的潮流、运动活力和科技感的印象明显高于其他商圈。对于五棵松商圈的建议包含：空间内硬件设施的陈旧和游逛体验感不佳、特色品牌和餐饮选择的不丰富等。由于海淀区消费者逛街时间大多安排在周末，需要同时满足社交、餐饮、购物、休闲娱乐等多种需求，对于商业的空间和游逛体验都提出了更加复合的需求。

商圈提升方面的具象标签

在本次调研中，受访者对于品质生活的具象表现包括绿色环保的理念、稀有高档的内容、有质感品牌以及国货精品等。对未来五棵松商圈商业的空间也提出了自己的期待，例如：多元丰富的主题街区、科技感数字化的空间、舒适的硬件和明亮炫酷的美陈等。丰富的品牌选择和品质化的内容，能够更好地承接城市级商圈吸引的海量客流；多层次强体验的商业空间能够更好的满足家庭客群、年轻客群以及周边的居住客群的社交、购物、娱乐和家庭消费的多种需求。

五棵松商圈未来的发展期待：

围绕高素质人群打造活力动感以及文化艺术的多元复合型体验消费新地标

在商圈现有发展基础上，进一步强化动感活力属性，夯实其独有标签

五棵松商圈现金已形成动感活力的特色商业标签，未来发展首先可以继续紧抓后奥运时代红利，延续运动属性，再次提升商圈内活力多元的内容属性，同时与文化、科技等内容结合，打造消费新业态。从人群吸引方面满足高素质人才运动社交的需求，从特色树立方面突出动感活力氛围。

针对复合化的人群特征，打造多元的主题街区

针对京西高素质人才对高品质消费场所的需求，增加多元的消费体验。一方面延续“京西不夜城” “运动” “潮流”等优势，另一方面，打造文化、艺术、创意、教育等多种体验中心，让不同层次的消费人群都能感受到这种新的生活方式所带来的极致体验，丰富京西人群的生活，成为活力时尚聚集地、泛娱乐化的全景体验地。

充分满足区域潜在文化艺术消费需求，构建京西艺术消费体验目的地

海淀区整体年轻客群对于文化艺术消费有较高需求，而五棵松商圈中客群也表现出偏好文化艺术内容，但从整体目前现状供给来说，现状能够满足各类客群文化艺术消费的内容较为缺乏。因此，结合五棵松商圈未来大体量的存量盘活升级计划，整体商圈除了夯实其自有动感活力基因外，也需要进一步融入文化、艺术、体验等精神升级消费内容，成为京西艺术消费体验目的地，再次扩大影响力。