前言

朝阳公园商圈是为数不多的优质商业调改项目，不仅位于高价值地块，更具有独特的滨水景观优势。未来在北京国际消费中心城市建设的持续推进中，朝阳公园商圈将继续强化其国际化风情的唯一性，围绕中高端客群打造国际化、高品质、艺术感的消费新地标将成为朝阳公园商圈的多元发力点。

作为朝阳公园商圈内的在营升级类项目，蓝色港湾项目将在保留原有特色的基础上，围绕“国际都市会客厅 品质生活能量场”的新定位实现从建筑、场景以及品牌层面的突破升级。为了更深入地探究朝阳公园商圈的消费者偏好以及业态发展现状，对蓝色港湾进行更加定制化的运营，万达商管北区公司联合RET睿意德中国商业地产研究中心发布2022北京朝阳商圈发展趋势解读。

商圈现状供应商业分析

朝阳公园商圈以家庭生活和品质社交为主，艺术气息浓厚

朝阳公园商圈位于CBD商圈、燕莎商圈和丽都商圈交叉区，高档小区、高档酒店和高档写字楼等数量众多，逐步形成了以餐饮、休闲、娱乐为主的商圈。商圈内包含蓝色港湾、燕莎友谊商城、骏豪中央公园广场等商业项目。商圈辐射力强，最北可辐射到昌平区和顺义区，最南可辐射至大兴区，西至门头沟区，东至通州区，可辐射北京11个区。

现状特征1：丰富多元的儿童业态

在朝阳公园周边1.5公里范围内的高档小区约60个，逐渐形成了北京东部的高档社区群，中产阶级家庭客群已经成为商圈内的主力消费人群。商圈内儿童业态丰富度较高，如针对0~12岁儿童一站式成长体验地的蓝色港湾儿童城，集合了近百家品质型家庭亲子品牌，丰富的儿童零售与儿童教育体验的品牌组合，为高端家庭客群营造了全面的体验环境。

现状特征2：稀缺的滨水景观优势

利用亮马河及朝阳公园莲花湖水岸街独有的景观优势，打造滨水餐饮带，使得商业街区具备自然景观和人文景观两大景观体系，与其他商圈拉开差距，同时引入健康的西式餐饮，满足消费者对于异域风情和健康饮食的需求，增加了餐饮业态的丰富度，成为吸引消费者的重要手段。

现状特征3：氛围浓厚的艺术气息

朝阳公园商圈从艺术装置、艺术空间以及艺术运营活动三方面，营造了氛围浓厚的艺术气息，彰显了商圈的艺术气质和品位，慢慢地让艺术成为了生活场景的一部分。例如近期举办的“蓝色港湾艺术季”，将艺术馆、博物馆和文创市集引入了MALL里，使艺术作品、艺术事件以及艺术产业等与项目做了一次完美的融合，能够让消费者获得艺术熏陶和良好的艺术体验，感受到商圈内浓厚的艺术气息。

综上，朝阳公园商圈内的供给内容聚焦、艺术气息浓厚。围绕中产阶级家庭客群打造亲子业态，满足一站式家庭消费；依靠滨水景观打造高品质餐饮，为中高产阶级人群提供品质休闲的社交场景；营造浓厚的艺术气息，用文化艺术赋能商业活力，为消费者提供多功能的场景空间。

商圈品牌业态分析

朝阳公园商圈里面排名前三的主力业态是零售、餐饮和亲子业态。其中亲子类业态占比约20%，远超全国购物中心亲子类业态占比的平均水平（根据大数据统计：全国购物中心中亲子类业态平均占比约9.54%，定位家庭客群的购物中心亲子类业态平均占比约15%）。亲子业态中，儿童零售品牌占比超50%，儿童娱乐品牌相对较少，仅占比约17%。

餐饮类型丰富，西式餐厅、日韩料理和餐酒吧类型的国外餐饮占比约32%，客单价在150元以上的占比约30%，最高客单价可达500元。

商圈首店品牌进驻分析

朝阳公园商圈入驻首店多为高品质、国际化的品牌，整体国际化程度高

随着政策积极助推，首店经济带动着城市时尚度和影响力的提升，也成为全面激活消费、拉动经济增长的原动力。从入住区域来看，朝阳区位居第一，其中朝阳公园商圈入驻首店多为高品质、国际化的品牌。从近三年的首店入驻情况来看，进驻类型中餐饮类占比超70%，其中国外餐饮首店进驻超60%，约57%的餐饮客单价在150元以上。

商圈消费者消费需求特性解读

对于朝阳商圈消费者研究，分别从消费者画像、消费者行为偏好以及消费者对商圈的认知展开。

消费者画像——中高产阶级人群为主，追求品质感和艺术感，消费能力强

收入和消费水平

朝阳公园商圈周边的中产和超级富裕人群占比87.2%，其中超级富裕人群占到74.8%；根据本次调研样本朝阳公园商圈的消费者月均消费额为9950元，70%的样本月均消费额在5000~10000元的区间，月均消费额超过15000元高消费者人群仍然有13%，其中4%的月均消费已超过2万。整体而言，朝阳公园商圈的消费者收入较高，同时消费力较强.

年龄和消费标签

朝阳公园商圈的消费者年龄主要集中在25~34岁占比为38.1%，次之是35~44岁的人群，亦是年轻白领以及大部分中层集中分布的年龄段。且朝阳公园商圈消费者的自我标签集中在逛街、追求生活品质、文化艺术以及拥有较强的事业心。

消费者需求偏好——高品质和艺术感的多功能社交需求

消费者工作日和周末闲暇时间安排

购物是朝阳公园商圈受访者首选的到访目的，其次是休闲娱乐和就餐。按照不同时段来看，周末的闲暇时间，商圈人群会选择逛街购物、参加文艺活动、娱乐休闲等一些外出多元的休闲活动；工作日的闲暇时间排在首位的肯定是居家休闲、运动、散步、健身等就近距离的室内活动，其次还有参加文艺活动和社交活动的需求。可以看出朝阳公园商圈的客群，不管是在工作日的闲暇时间，还是周末的闲暇时间，对于文艺活动和社交活动的需求相对较高，向往丰富多彩的生活，追求精神世界的满足。

消费者商圈认知与提升诉求

■ 商圈印象——满足多功能社交需求，符合消费者对品质生活的追求

受访者对于朝阳公园商圈的印象，从功能角度来看是“适合聚会的”“适合约会的”“适合遛娃的”，满足消费者多功能社交需求，从体验的感觉来看是“服务特别好的”“品味调性高的”“异域风情的”，符合消费者对品质生活的追求。从综合功能和体验两个角度的来看，朝阳公园商圈多功能的社交场景、独具特色的滨水风情以及高品质有调性的消费氛围已经深入人心，吸引着周边甚至更大范围内的职住人群，满足了多元的消费人群的需求。

■ 商圈提升诉求——需加强艺术感和科技感的空间打造，丰富高品质和特色小众品牌

受访者对于朝阳公园商圈的提升诉求主要围绕一站式家庭消费需求、艺术和科技体验需求、品质和特色品牌需求三方面，希望在空间上能够布局多元丰富的主题街区，打造艺术感和科技感的空间，营造有品质有调性的氛围。朝阳公园商圈消费者对品质生活的追求迫切，基于此进一步探寻受访者对于品质生活的理解，主要体现在品牌的档次、品牌的稀缺性和绿色环保的消费理念三个方面。

综上，结合消费者的自身标签和对商圈的诉求来看，未来朝阳公园商圈的升级主要围绕三方面——首要是围绕艺术感和品质感两大主题，打造开放式特色空间；其次是围绕品牌角度，提升品牌级次的丰富度，适当地在有特色、有调性的小众品牌的引进上做一些尝试；最后是围绕商业物业类型，增加相应的丰富度。

朝阳公园商圈未来的发展期待：围绕中高端客群打造国际化、高品质、艺术感的消费新地标

强化国际化风情的艺术气息

蓝色港湾独具一格的自然生态和错落有致的建筑风格，都是国际化风情塑造的优势。在异国情调的基础上，一方面进一步加强与亮马河国际风情水岸深度联动，把游船、夜经济等消费体验做足；另一方面依托现有蓝色港湾湖畔艺术季等活动，利用文化艺术进一步激活商业活力，扩大国际化活动影响力。

提升中高产客群的品质体验感

注重中高产客群消费场景的营造，汇集国内外知名品牌首店 / 旗舰店、生活方式精品店、国际化餐饮、家庭娱乐亲子互动等业态，以绿色环保、极致品质、文化融合的理念，将蓝色港湾打造成为一站式生活方式目的地和高品质休闲聚会首选地。