过去三十年间，驱动经济高速发展、城市面貌巨变的“中国制造+房地产”双轮引擎，在历史的车轮即将迈入后疫情时代之际，双双遇到了重重挑战。东南亚、印度乃至东欧的低成本崛起，叠加逆全球化的暗流涌动，我们引以为傲的制造业不得不直面多维的冲击，当下时点的突出指征，即是大量的制造企业投资意愿不足。

 

至于房地产业，虽然央行、住建等主管部门近期频频出手、连发三箭，但目前来看，稳地价、稳房价、稳预期的三大目标，都没获得预期效果。尤其关键的是，需求侧的信心修复，依然任重而道远。

 

未来何去何从？无它，唯有向中国创造转型升级。

 

只有庞大而繁杂的二产部门，实现从中低端环节向中高端的跃迁，才能抵消人力、资源、环境等诸项成本的持续攀升，以更高附加值带来更多利润空间，进而带动科技树的攀登，争夺未来产业的制高点。另一方面，也才能够把暖意传导到就业人数最多的2.5产、三产，从根本上提振民众的收入、信心和消费力。

 

下一个三十年，将是以科技创新为核心的中国创造之时代。与之同步，在贸易战、疫情中成长起来的Z世代，将迅速接过前代人的接力棒。同时，城市的发展也不再是大拆大建的路子，有机再生的城市更新成为新的活力源泉。产业、人群、空间三个关键要素的深刻变革，决定了产业地产既往所依赖的厂房+办公楼的简单路径将日益难以为继，亟需构建与趋势相适应的产业载体组织新形态。

 

产业社区，将是这一全新挑战的答案。

 

何为产业社区

 

产业社区，是聚焦特定产业主题、提供产业配套支持和人居发展环境的活力社区。

 

▲ 硅谷暖春创意园，图片源于网络

 

与产业园区、综合体相比，产业社区具有如下突出的特点。

 

• 主题：科技、生产性服务业，小规模轻量化制造

• 业态：创新型、服务型

• 组织：运营培育商+龙头企业+成长型企业+创企+服务机构

• 生态：核心产业+外围配套+支撑服务平台

• 交流：便于就业人才交流的社交空间

• 社群：产业主体之间合作共生的社群关系

• 人居：就业人群需求相适应的住宅和公共服务

• 绿色：绿色生态环境、绿色智慧建筑

 

基于此种种更能适配未来趋势的特性，产业社区将成为产城融合的高阶形态，是产业地产商转型产业运营商、时间合伙人的择优选择。

 

如果说早期工业园里林立的厂房，是产业载体1.0时代，产业园区是2.0，产业新城是3.0，那么更加灵动、更具活力的产业社区，将成为产业载体4.0时代的引领者。

 

不同于厂房、办公楼与人居、配套泾渭分明的传统载体，产业社区的重点在于产业、商业、空间三个方面的有机融合。

 

• 产业链更聚焦：产业社区的科创属性，使它更注重产业链中最核心部分，即产、学、研一体化的前端，形成以创新为核心的产业生态圈。

• 商业更多元：量身定制多元的生活服务环境，吸引人群聚集发生碰撞交流，完善的配套，活力迸发。

• 空间更开放：开放性营造出人人可参与的社区环境，进一步激发产业人群创新力。

 

产业是产业社区的核心驱动

 

产业社区不能再走“勾地、去化、高周转”式地产开发老路，否则只会像在东莞、江浙等地一样日渐碰壁。必须回归产业本质，以科技为本构建产业社区，认认真真提升区域高端产业承载力，集聚创新人才资本多要素，构建新经济发展完整生态，打造区域产业发展新高地，塑造集产业创新、办公服务、居住配套于一体的新型载体。

 

▲ 韩国松岛新城，图片源于网络

 

面向中国创造的澎湃浪潮，产业社区具有广适性的产业主题可供选择，也因此获取了丰富的可能与旺盛的活力。

 

• 智能产业：新一代信息技术（芯片设计、人工智能、大数据、云计算、5G等）、智能制造装备（机器人、3D打印等）、智能材料（石墨烯、形状记忆材料等）、航空航天……

• 数字经济：数字孪生、工业互联网、区块链、元宇宙、融媒体……

• 大健康：生物医药、医疗器械、高值耗材、医疗检测、康养服务……

• 金融服务：金融科技、金融租赁、绿色金融、财富管理、金融信息……

• 总部经济：区域性总部、研发总部、营销总部、财务后台总部、IT服务总部……

• 科技服务：研发、设计、技术转化转移、创业孵化、检验检测、知识产权……

• 商务服务：新业态商业、人力资源、会展服务、资产评估……

 

在打造产业社区的开发策略中，务必要注意以下要点：

 

• 要引入提供公共技术服务的平台型企业

• 提供便捷灵活的供应链体系

• 中小型创新创业类企业是主体，创业孵化服务要实

• 避免出现单一企业结构，影响产业活力

• 强化应用型企业导入，打通商业化瓶颈

 

在落地方案上，要强调以产业生态引领产业社区，个性化、针对性为不同的参与方提供相适应的产品。

 

• 技术解决方案提供者：实验室、研发楼、多功能办公楼、小型数据中心

• 应用服务提供者：独栋工作室、总部楼宇、写字楼式智能工厂

• 平台企业：高层写字楼、定制商务楼宇、花园商务区

• 线下入口：体验式展厅、开放式商业空间、混合功能公共空间

 

商业是产业社区的活力源泉

 

产业社区要以商业为引爆点，快速激发启动区的活力与价值兑现。

 

• 启动区的使命与难题：无论是大范围的片区开发、中维度的城市更新、还是小颗粒度的产业综合体，首先都是从启动区地块开始。所以从起始之初，启动区就承载了产业社区快速树立形象、塑造对产业和人群吸引力的重任，而这也往往成为启动区破局的难点。

   

• 以最具支持力的商业模块焕发活力、提升价值：从业态来看，产业社区是一个家族。家族成员背景相关、相互支持，其势能才能放大。商业模块是启动区中的活力与互动的源泉、是价值挖掘的第一推动力。

 

▲ 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

 

商业层面而言，如何激发产业社区内部人群、及由交通方式到访的综合性人流之活力，也需技巧层面的巧思。

 

• 要解决心理上的负面形象：产业社区的主体商业项目中，很多模块位处室内甚至地下，容易给人阴暗压抑的预期感受，所以“透、亮”很重要，处理上要努力做好这两方面，比如高层高、入口足够开阔、照明更接近自然光、室内大尺度绿化空间等。

   

• 要建立第一眼吸引力：产业社区的入口建立吸引力很重要，决定了人流向项目内走的意愿，比如把入口在地上的效果做成一个大"精神堡垒"，比如把入口扩大做成下沉广场，设咖啡餐饮外摆区造氛围吸引人；比如把下沉广场做成喷泉水、雕塑等景观广场拉动人；比如把下沉的台阶做成休闲台阶，让人可以坐息等。

   

• 通过主题体验提升场所魅力：通过细分放大，强化功能，通过主题体验提升场所魅力。可以用光、全息技术、绿色生态、历史叙事等来打造一个主题空间，实现类如澳门威尼斯人、日本表参道丘等商业的效果，又或是通过聚类建立矩阵效应的主题型餐饮空间等。

 

▲ 新加坡纬壹科技城交通枢纽的星商业，图片源于网络

 

位于新加坡纬壹科技城交通枢纽的星商业，是一座TOD综合体，由音乐剧院（5000座）、购物中心（2.8万平方米），以及写字楼等业态构成。星商业与周边的住宅、商务酒店，成为科技城宜居宜业的城市中心。

 

空间是产业社区的催化媒介

 

产业社区要创造性地利用空间，促进交流，在互动中激发创新可能。

 

• 大众生活的舞台：必须具有开放性，不能让人产生排他、陌生的感觉。除了对现有空间的充分利用，还可以结合周边特色，举办富有区域标志性的活动，吸引更多的人群参与。

   

• 产业交流的舞台：室外空间，是企业举办活动的承载空间，可以举办新品发布会，也可以举办交流活动，只要是「开源」性的企业活动，在这里一切皆有可能。

 

▲ 国王十字区改造后的运河沿线，图片源于网络

 

产业社区要提供高端宜居生态+优质创新服务，打造高品质城市生活社区，让人才足不出社区可以安居乐业。通过生态建设+精细化运营的双核模式，实现“工作、生活、休闲”职住一体的平衡化、高效化社区模式。

 

• 生态建设：产业集群、邻里中心、建筑设计、内部空间、环境设计、共享空间、户外艺术等等要素交融，以多元共享、功能齐全的社区理念，激发创新热情，为创造赋能。在这一维度，产业社区可以重点提供开放办公区、员工共享区、商务沟通区、服务展示区、运动体验中心、花园式街区、时尚商业娱乐……

   

• 精细化运营：招商培育、空间整合、创新学院、路演活动、志愿者、城市节庆、业主社群等等多维组合，以立体服务，导入体系促进产业成长。以运营塑造生态魅力，产业社区要聚焦提供孵化、产业配套、创投融资、无忧办公、采供服务、社区人才、对外交流合作……

 

对于城市更新、产业更新中经常遇到的旧厂房等载体，产业社区可以精巧设计，导入资源，将其打造成为富有吸引力的科教、艺术空间。例如化工区、煤码头这样的以往令人头疼的区域，华丽变身为化工科普展示和环境教育基地。

 

• 摸得着的化学：科普展示馆  衣食住行与化学、化学让生活更美好、探秘化工新技术……

• 亲近孩子：环境教育活动  儿童互动实验室、跨企业培训中心、社区居民开放日……

 

 结 语 

防疫政策甫一调整，浙江、广东、海南、江苏等地就纷纷组织了经贸代表团赶赴海外招商，背后折射的，是各级政府对于经济、对产业的渴求。抓好外功在当下刻不容缓，而与之同步，练好内功，打造适应新经济、新人类、新趋势的新型产业载体，则是聚合产业动能、激荡产业创新的关键一环。产业社区，正当其时。