前 言

针对财务角度评价企业的时代已经过去，现在是考验从财务和非财务两方面提高企业价值的经营意志和执行力的时代。往期文章中我们曾介绍了ESG 概念对企业管理和发展的重要性，以及ESG在商业地产领域的新机遇，那么如何利用好ESG的核心理念服务于我国商业地产的转型以实现行业引领？对于ESG核心的环境议题，商业地产有哪些具体操作方法？为此我们进行了进一步的深入研究。本文分析了日本商业地产领域具有领先地位的企业三井不动产的ESG报告，其报告具有引领性且披露水平较高，来洞悉商业地产在ESG中“E-环境”核心议题下的具体实践策略。

 

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环境议题在ESG概念中占据核心地位

 

ESG体系中，E作为企业环境责任履行的体现，主要反映企业在生产经营中对环境保护、自然资源的利用以及污染管理等方面的应对措施和取得的成果。近二十年的社会经济发展中，越来越强调企业的环境责任主体地位。如今在更明确的双碳目标下，提到ESG概念时，由于与“碳”息息相关，环境是其中最重要的核心议题。

 

未来几十年，减碳的压力将会居高不下。这种压力主要沿着两条传导链进行传递，一是沿着投资链，从投资者到企业；二是沿着产业链，从核心企业到上下游企业。截止今年已有巨额资管规模的金融联盟签署净零排放的协议，这些签署方有着共同的目标，到2050年实现覆盖范围一、二、三温室气体的净零排放。对于金融机构来说，实现净零排放的关键因素在于其投资组合也要实现该目标。对于融资有大量需求的地产企业，投资者加速向净零目标迈进，即对潜在标的和资产组合提出更高的减排期许，也就将环境责任传递到房地产企业上。目前处于产业链核心地位的企业，均已制定碳排放目标。这些核心企业将凭借在产业链中的影响力，对上下游企业提出严格的减排要求。

 

同时，环境议题虽然目前尚未在国内建立统一的指标体系，同时缺乏有权威性的信息披露核准机构，与境外的披露水平尚存一定的差距，但是在ESG评价体系中相对具有能量化标准的议题。能源利用结构，能源利用量及范围一、二、三温室气体的具体排放量能做到具体数据的输出且对数据具有统一的评价标准，而社会议题及管理议题下的员工比例、股权构成等数据则更具特殊性，不便于横向对比。

 

基于环境议题的紧迫性、影响力传导性及统一标准建立的可能性，环境议题在ESG概念中将会持续占据最先及最高关注的核心地位。

 

02

商业地产环境议题下的发展策略

 

具体来看，ESG在环境维度下，涵盖了气候变化、自然资源、污染及浪费、环境机遇四个议题及以碳排放、水资源、生物多样性、有害气体废物及绿色建筑机遇为代表的十余个细分指标。那么商业地产领域与环境维度下的议题将如何结合？我们通过盘点日本商业地产领域的一系列实践举措来洞察商业地产的主要环境战略。

 

应对气候变化，商业地产全生命周期减碳之路

 

近年来，自然灾害严重化、常态化等现象显著，在全球范围内发生的气候变化已广泛存在并迅速发展成为威胁人类可持续发展的重要问题。为保证气候变化在一定时间段内不威胁生态系统、粮食生产、经济社会的可持续发展，必须通过减缓气候变化的政策和措施来控制或减少温室气体的排放。以应对气候变化的国际框架《巴黎协定》等为契机，低碳的国际动向也在加快，企业为社会的持续增长做出贡献的重要性也在提高。

 

从日本重要房企ESG报告梳理来看，“低碳”作为环境管理的主旋律，贯穿于项目设计、采购、开发、运营等全流程。三井不动产的ESG报告中承诺，2030年的累计碳排放量将较2019年下降百分之四十，由438万吨下降至263万吨，于2050年度达到碳中和。其中，碳排放数据包含建筑运行期的直接碳排放及隐含碳排放，披露程度较国内的开发商更高。隐含的碳排放量是在建筑生命周期内众多相关活动排放的碳，如原材料开采、原材料运输到工厂、产品制造、产品运输到现场、建筑施工、建筑物的使用和维护、建筑物的翻新/拆除、现场废料运输以及填埋场废料存放等等。针对以上环节的碳足迹，三井制定了主要的减碳策略。

 

▲ 实现低碳社会行动计划图，图源三井不动产官网

 

建设期削减碳排放量

 

策略首先建立在对建设期碳排放量的正确掌握下。2022年3月，三井不动产联合日建设计将日本建筑学会的《建筑物的LCA方针》改编成更便于实务活用的《温室效应(GHG)排放量计算手册》。将以前工程总额乘以一定系数的简便碳排放计算方法细化为每个部件材料的计算式，使得高精度的GHG排放量的计算成为可能。三井不动产向自身的供应商推进手册的试行，将来向学术协会、施工公司和房地产公司等相关业内人员广泛共享。将统一的碳排放计算标准成为建筑、房地产行业的披露基础，在统一正确掌握建设时碳排放量的工具整备的基础上，向设计单位、建设公司等合作方要求碳排放承诺及碳削减的计划，实现低碳设计和节能施工，促进供应链全体的碳排放量削减。

 

• 建筑物LCA指南：由日本建筑学会于2013年制定，日本唯一学术性地确立了建筑物生命周期环境负荷（LCA）计算方法的指南。

• LCA（生命周期评估）：定量评价某个产品或服务生命周期内的环境负荷的方法。

 

森林活用

 

在现代零能耗建筑中增加使用可再生建筑材料是减缓气候变化的主要抓手。通过国际研究的结果，木结构建筑的碳足迹总是小于混凝土或钢结构建筑的碳足迹。树木可以在生长过程中捕获或封存碳，也可以在砍伐过程中储存一定量的碳，人们称之为隐含碳。每使用一立方米木材，大约会储存一吨碳，这让木材成为减少建筑碳排放的绝佳选择。制造木制建筑框架产生的碳足迹平均是钢制框架的 55%，同时，作为一种可持续原料，木材既可补充使用，又可回收利用，大大降低建筑物翻新和拆除过程中产生的原材料浪费。

 

三井不动产以北海道的道北地方为中心，保有并管理超过5000ha面积的森林，这些森林每年可吸收碳达17251吨，为三井带来了一定程度的碳补偿。同时，企业正在加快对这片森林作为建设材料的利用，在日本桥地区新建商业写字楼高层复合设施的项目中，70米高面积达三万平方米的建筑将使用北海道森林作为主要构造材料。建设中将使用超过1000立方米的木材，成为日本史上规模最大的木构造建筑，达到建筑材料的自给自足，促进森林资源和北海道地方经济的双向良好循环。

 

低碳运营

 

建筑竣工后的运行阶段占到全生命周期碳排放量的超过20%，同样能源费用也是商业设施运营过程中最大的成本支出项目。三井不动产在项目运行期中也采取相应的策略，在节约能源的基础上，积极开发太阳能发电和热电联产系统等能源，利用大型蓄电池储能能源等，推进能源消耗和温室气体排放少的建筑、街道建设。

 

▲ 大型太阳能项目目标，图源三井不动产官网

 

在东京日比谷中城商业写字楼复合设施中，采用了降低热负荷的外部装饰和高性能玻璃，降低了空调使用负荷，同时建筑利用了燃气热电联产系统的余热来降低冬季取暖的能源支出。在照明方面，整体采用感应式LED照明，利用昼间光的照明控制等节能设备实现照明电力的大幅缩减。除此之外，还设置了太阳能发电设备（发电能力约20kw）进行发电，啦啦宝都和三井奥莱全产品线建筑能源管理系统（BEMS）的全面覆盖来监测能源使用情况 。通过这些节能、创能设备，实现了东京都建筑物环境计划书中PAL、ERR的“第三阶段”以及CASBEE中的“S等级”认证。另外，还新设置了区域冷暖气（DHC）的子厂房，通过与日比谷区域现有的DHC厂房合作，实现了区域整体的高效能源供给。

 

此外，三井还和合作伙伴、商户、顾客一起开展节能活动。在品牌商户的选择上挑选承诺在商铺施工中采用低碳手法的品牌，同时降低品牌的更替频率，挑选在内容创新上更具创造力的品牌。在停车场设立大量电动车充电使用的EV、PHV充电桩，鼓励低碳出行，在商业内部举办定期的居民环保活动，鼓励简化包装、无包装的商品零售习惯。

 

保护资源与生物多样性，商业地产的向绿而行

 

商业地产中消耗最大的资源无疑是水，根据三井的环境方针，在推进建筑、街道建设的同时，需要考虑到水的有效利用和地下水环境的保护，与共同事业者、租赁业主、顾客一起努力节水和进行水资源的有效利用。从节水的角度，三井近年来一直推进节水型机器的导入，东京中城商业复合设施引进了节水型卫生机器和自动混合水洗式洗脸台等。三井奥特莱斯公园爵士乐梦长岛店在进行大规模改造时，引进了49台超节水型马桶。Lala Port丰洲和LaLa garden川口等也在更新期开始依次导入超节水型机器。另外，在商业设施建筑中，对雨水和废水进行处理后的中水进行利用，是努力实现水资源的有效利用另一举措。在东京中城日比谷，雨水利用槽（储水量约400m）储存的雨水和空调机器的冷却水，经过处理后用作冲洗厕所等的杂用水，厨房废水以及冷却塔吹水处理后的中水也同样作为卫生清洁的杂水使用。在商业设施的外部结构、人行道、场内道路、停车场等区域还采用透水性铺装等，努力实现雨水的地下还原。

 

在自然资源保护和生物多样性层面，三井集团环境方针指出，在开发过程中需要保护城市中珍贵的自然环境，保护继承当地记忆和历史的树木同时，努力创造新的绿色。同时，在“向绿而行”的思想下，努力创造和复原与周边环境协调、保护生态系统的绿地和生物栖息环境。在东京中城日比谷中，考虑到与隔着道路相邻的日比谷公园丰富的绿色相协调，商业外广场积极引进以土种为基础的景观同时，建筑中还设置位于六层的公园景观和位于九层的天空花园等，创造出约2000平方米（绿化率40%）的绿地。

 

▲ 东京中城日比谷的天空花园景观，图源网络

 

而东京中城六本木是将六本木的旧防卫厅旧址重新开发而成的街道，在保存、移植旧防卫厅用地内遗留的约140棵树木同时，连同相邻的港区立桧町公园，整个项目开发面积的约40%（4ha）被塑造成为绿意盎然的开放空间，绿化面积是旧防卫厅时代的约2.7倍。现在在六本木，栖息着包括列入东京都重要野生生物种类红色名单的苍鹰、大鹭在内的共计6目18科25种野生鸟类。对于生态资源的整备保护使得六本木中城具备都市中稀缺的绿色场景，赋能商业形成巨大吸引力，让六本木成为兼具绿色休闲、文化艺术气息的新城市中心。此外，商业设施内还发放介绍野鸟的手册，呼吁顾客共同关注城市中野生动物的栖息地。

 

▲ 三井打造的东京中城六本木的公园景观，图源网络

 

▲ 东京中城六本木的保护鸟类图鉴，图源网络

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三井不动产目前的重点开发区域，日本桥片区的改造也提上了日程。三井将再生日本桥两岸的水岸空间，整备环境改善自然条件，提升日本桥区域的生态魅力，在赋能商业的同时为城市中的环境资源保护和生物多样性提升做出贡献。

 

▲ 日本桥区域水岸再生及滨水商业的构想，图源网络

 

杜绝废气污染，商业地产为地球减负

 

三井针对废弃物管理遵循有关大气污染、水质污染、土壤污染及其他有害物质的法律、条例等，从取得土地和建筑设计阶段开始，即要求对有害物质进行适当的考虑和管理，防止有害物质对环境和建筑使用者的健康造成影响。

 

集团管理运营的商业设施包含一定规模以上的锅炉和热电联产系统等产生烟气的设施，属于有关大气污染的法令、条例等的限制对象。对于这些限制对象的烟气产生设施，通过设置废气处理设施来控制氮氧化物和硫氧化物等大气污染物的排放，防止大气污染。同样商业设施中一定规模以上的餐饮店，是水质污染相关的法令、条例等的限制对象。商业场所均设置了排水处理设施，将废水处理成低于标准的无污染废水后，才能排放到下水道或河海等公共用水域。三井旗下的所有商业设施，关于清洁药剂（厕所用洗涤剂、地板用洗涤剂、蜡、剥离剂等），都是基于公司标准努力使用对环境负荷小的产品。截至2022年3月末，环保化学品的使用率达到90%以上，以保证降低对水质的污染。在商业设施中，对装有氟利昂类的机器等进行适当管理的同时，在废弃时需根据氟利昂回收法进行适当的处理。在建设过程中，努力避免甲醛和其他VOC（挥发性有机化合物）的产生，三井全部采用低甲醛建材（资材、粘合剂、涂料等）。

 

三井同时通过提高建筑物的使用寿命来从根本上减低对环境的负面影响。在提高耐震性、耐久性、耐火性等的同时，设计上试图使管道等设备的维护管理和更新更容易，可以期待将大规模修缮工程的周期从12年调整为18年。由此通过大规模修缮工程的次数削减、以及伴随的管理组合的劳力负担的减轻、废材处理量搬运等被使用的车辆数的削减等全生命周期CO₂排放量削减效果也值得期待。

 

结 语

从三井的ESG报告中可以看出其以啦啦宝都和三井奥莱为代表的全产品线商业地产产品正在通过多项具体措施来积极应对环境议题。而在东京都中心的日比谷新城、六本木新城及日本桥区域等商务中心，三井都在以城市商务区中稀缺的生态场景和活力的复合商业场景为依托，利用环境价值激发着场所的活力。

 

商业地产作为碳排放及能源消耗大户，同时作为媒介可以引领零售消费倾向，对实现双碳目标及其他环境目标有着直接且重大的影响。三井的举措为其他商业地产商提供了宝贵的经验，环境运动也正加速在日本零售业、百货业蔓延开来。伴随ESG概念的逐渐发展，中国商业与地产领域的环境管理体系也必然越来越成熟，为整个社会向可持续转型贡献重要力量。接下来我们也将继续通过分析国外房地产企业的ESG报告，洞悉商业地产在ESG其他议题下的实践路径。