据国家公开数据显示，截止2022年我国城镇化率已达到65.22%，城市建设也逐渐呈现多核心发展趋势。新兴商圈崛起的同时，传统商圈由于市政规划限制、建筑体老旧、物业条件差等原因，正面临消费者流失、业绩持续下降、品牌级次走低、商业氛围减弱、城市商业重心转移等诸多问题。

 

身处传统商圈之中，作为“先发展”类型的存量商业，在商圈客户回流、业绩回升、活力重塑中扮演怎样的角色？以城市站位的视角进行重新思考，有哪些定位规划、迭代升级的思路与实践方法，位于日本大阪心斋桥的PARCO进行了一系列尝试，或许可以为我们带来一些启发。

 

心斋桥商圈历史悠久，素有“关西银座”之称。这里曾是高奢品牌进入西日本的首选，也是海内外游客的必打卡之地，但随着北部梅田区域大规模开发的持续进行，大阪的商业重心开始由心斋桥向梅田转移。

 

不仅本地的年轻消费者持续流失、高奢品牌路面店集群与大丸百货的富裕层顾客也开始减少；能够代表西日本最潮流的新锐品牌也不再将这里作为根据地。由于受到“先发展”的客观条件限制，区域内缺少具有城市功能的公共空间，庞大的通过型人流难以转化为优质的商业客流。

 

“过而不停，来而不购”，让作为关西第一大体量的心斋桥，逐渐成为条件差、环境乱、客单低、以游客聚集为主的商圈。

 

▲ 大阪心斋桥，图片源于网络

 

纵观大阪的城市发展历程，心斋桥始终是链接南部天王寺以及北部梅田的枢纽，也是大阪商业纵向轴线的核心。这里商业文化丰富多元、拥有庞大的顾客流量；包容性更强，容错率更高；随着大阪2025世博会申办成功，心斋桥终于迎来了重塑大阪商业格局的机遇。

 

距离再次点燃心斋桥的商业活力，似乎只差了一根引线。

 

这也是筹备心斋桥PARCO时，摆在JFR集团（JFrontRetailing）面前的核心问题：

 

如何回流优质目标顾客？

如何持续提升项目业绩？

 

与新开发项目不同，存量商业设施需要从城市站位的高度进行考虑。尤其是发展成熟的传统商圈，其中的商业项目并非完全独立存在，而与商圈的整体生态息息相关。早在2010年4月GINZA SIX立项之时，JFR集团就确立了针对世界级别商圈的“UrbanDominant”战略，即“为了资产价值与资产效率的进一步提升，最大限度发挥优势来进行区域建设，致力于与区域的共生”，从而构建全新的城市商业生态系。

 

所以，想要实现心斋桥商圈回流与PARCO本身的业绩，其第一步就是重新解构心斋桥的商业生态系，找到并孕育新的可能性。

 

虽然心斋桥商圈之内的高奢路面店、“心斋桥筋”商业街以及体现“食在大阪”的餐饮店集群都是海内外游客的必打卡。但是，对于本土消费者，“为什么一定要来到心斋桥？”、“心斋桥有什么是必要去的地方？”，始终没有一个清晰的答案。而疫情后，PARCO所代表的年轻生活方式，以及圈层文化、潮流时尚等方面的消费，也很容易被视为”不必要“的生意。

 

为了能让西日本的优质顾客重新回到心斋桥，为了本项目能够成为他们的游逛必选项，PARCO选择的策略是，成为“果然有必要的超级目的地”。

 

2020年11月20日，由原大丸北馆改造而成的商业设施PARCO正式开业。这是日本本土的第18家PARCO，也是继涉谷、名古屋之后的第三家旗舰店级别项目。总面积约5.8万平方米，其中地下2层、地上14层，总投资约133亿日元。

 

▲ 心斋桥PARCO，图片源于网络

 

商业生态系的内外循环

 

心斋桥PARCO与同属JFR集团的大丸百货实现有效结合与充分互补，以商品力、服务力、空间力形成让消费者、品牌商、新锐创造者们都可以尽情体验、乐于探索的商业生态。

 

这种联动超越了年轻购物中心与高级百货店的既定框架，在集团系统内部，高端百货大丸通过打通PARCO与大丸松坂屋的会员体系，帮助PARCO借助其庞大且优质的顾客资源平台，平稳渡过培养期，快速实现盈利；而PARCO则持续发挥自己在文化、内容、潮流等方面的优势，帮助大丸提升对年轻客层来访的目的性与吸引力。

 

在外部的心斋桥商业生态系之中，PARCO+大丸的“1+1＞2联合体”，可以持续产生有效拉动力，打造更富有记忆点的商业目的地。

 

▲ 心斋桥PARCO与大丸百货新总馆，图片源于网络

 

商业设施化身空间主理人

以内容联动城市功能

 

PARCO跳脱出既定框架，以商业体为媒介，持续稳定地进行内容输出，用城市空间、艺术潮流、文化品格来创造更富有精神生活价值的消费方式。

 

为了缓解心斋桥缺少时间消费目的地、文化传播核心区、以及有聚客能力的城市功能空间等问题。PARCO在区域内率先导入大型专卖店、都市型电影院，设置活动空间、艺术空间、共享办公空间、展会大厅等多功能型设施。

 

无论是12F-14F中庭空间中的大型机器人模型、还是延续心斋桥活动大厅与心斋桥剧院精神的“PARCO EVENT HALL”、“SPACE 14”演绎空间、甚至“散落”、“融合”在商业整体空间之中的各种艺术小品，都是PARCO通过设施来完善区域配套，联动城市功能的体现。不仅让消费者在此度过了富有收获感的时间，更提升了PARCO的进店率与话题性。

 

▲ 心斋桥PARCO中庭空间，图片源于网络

 

▲ PARCO EVENT HALL，图片源于网络

 

以“非标”特质

培育“共识型”消费群体

 

对文化艺术、潮流时尚的高度敏感，以及独立创新的精神使PARCO成为年轻消费、非标商业的代名词。

 

心斋桥PARCO以“无年龄”、“无性别”、“无国界”为顾客关键词，即无关年龄、无论男女、超越国籍，愿意彰显自我个性的人。在这样的定位下，心斋桥PARCO不仅吸引到大阪、关西，甚至全日本对于“无界自我”理念产生共鸣的消费者，并将他们视为项目的共创者来尊重。

 

▲ 心斋桥PARCO开业海报，图片源于网络

 

在保有涉谷PARCO获得好评的游戏动漫、圈层文化的基础上，学习体验作为内容消费的一部分，也成为了心斋桥PARCO的独有特色。文化教室、体验型书店“天狼院书店”、可现场观看“名人厨房live”的直播空间“cookpadLive cafe”、与文化新闻网站“CINRA”合作的线上学校“Inspire High”等创造了更多更有趣的全新玩法，促进了PARCO与顾客的多元化交流。

 

▲ 天狼院书店，图片源于网络

 

▲ cookpadLive cafe，图片源于网络

 

同时，与涉谷店一样，心斋桥PARCO也着力于关西“潮流风向标”的打造。多个消费层级的潮流品牌，不仅在商品层面构成了PARCO引领时尚的矩阵核心，而其中经过特别设计的店铺形式，更是可以孕育出新的消费群体。

 

这里汇集了“Ground Y”、“kolor”、“FACETASM”的关西首店、“sacai”大阪旗舰店、“Maison Margiela”、“Valextra”的心斋桥首店、“BAO BAO ISSEY MIYAKE”新型复合店、 “UNDERCOVER”概念店、“MADSTORE UNDERCOVER”以及“POTER EXCHANGE”、大阪古着店“fethers goffa”等极富有代表性的品牌。

 

在第四消费时代，“无界的自我”并不是小众群体、也不仅仅只属于年轻顾客。每一个坚持独立想法、不盲从消费、对于“自我”意识有着强烈共鸣力的人，都可能被心斋桥PARCO所吸引，对于他们而言，这里就是有必要去的超级目的地。

 

▲ Ground Y，图片源于网络

 

▲ MADSTORE UNDERCOVER，图片源于网络

 

持续链接新生品牌

共创商业新可能

 

PARCO之所以能够成为日本年轻商业力以及潮流时尚的代表，更为根本的是它持之以恒地对创新品牌、新锐设计师、以及融合业态店铺提供支持。

 

为了让西日本新风尚、最潮流的关注焦点重新回到PARCO 、回到心斋桥。作为商业空间的主理人，心斋桥PARCO进行了全新的尝试。这里以支持关西与大阪的独立设计师以及创作者为主要目标，定期设有POP活动、实验店铺；设定特定空间，将商业、办公、设计艺术进行融合，为这些能够链接未来生活方式的新生力量提供成长的沃土，形成从创意到实践再到市场的良性循环。

 

全新开设的“2G”就是由PARCO集团主持开发的复合型艺术潮流店铺，其中集合了画廊、概念店、艺术玩具、新型工作室等多种商业形式。并且首次在核心商圈内设置兼有办公空间与发布功能的共享工作空间“SkiiMa”。

 

▲ 复合型艺术潮流店铺“2G”，图片源于网络

 

▲ 共享工作空间“SkiiMa”，图片源于网络

 

精准捕捉本地客群需求

转化人流红利

 

“食在大阪”虽然让心斋桥区域形成了颇具规模的餐饮店集群，但其主要是面向游客与团队的大型店铺；而比邻的大丸百货的食品馆与餐饮区，虽店铺氛围安静舒适，但客单价偏高。

 

为此，PARCO在B1设置了“SHINSAIBASHI MARKET”，将“年轻女性”、“一人消费”作为周边竞争激烈的餐饮业态的差异化关键词，以“即使一个人也能安心用餐”为标签，对追求能够轻松进入且愉悦享受美食的女性顾客进行关键词捕捉；而同在B1的“Cosme Kitchen BEAUTY”，是关西首家集合世界各地平价护肤与彩妆品牌、女性时尚杂货的集合店铺。

 

两者既在业态上形成联动，又是通过型客流的精准抓手，可以将商圈的人流红利转化为有效的商业客流，以轻餐饮与平价美妆的聚合力让“路过PARCO”成为一种自然而然的选择。

 

▲ Cosme Kitchen BEAUTY，图片源于网络

 

结语

商圈复兴的希望来自于消费者回流，而想要消费者回流的首要条件是让他们有一个一定要去的地方。

 

在这样的思考路径之下，PARCO通过构建商业生态系，整合文化、商业与城市功能，打造有必要去的“超级目的地”，实现了商圈回流、让自明治时期发展起来的百年心斋桥，再次成为关西商业的聚焦点。这也为提振传统商圈提供了解题思路。