项目获取方式难以标准化

与新商业地产可以招拍挂拿地不同，城市更新的项目通常属于不同的业主方，需要与各方沟通合拍才能实现项目落地。并且，城市更新项目多处于成熟地段，也就会涉及更多利益相关者，包括当地政府、社区、商业机构等，每个利益相关者的需求和期望都可能不同，需要深入理解和处理各种复杂的关系，使得更新项目难有标准化的拓展路径，一个单一的公司很难垄断市场。

可借助的融资渠道相对受限

中国资本市场发展相对较晚，REITS迟迟没有放开，使得商业物业的融资渠道相对单一，融资主要是银行贷款和自筹资金。此外，商业地产的租金收益和资产价值增长缓慢，也影响了资本市场的投资热情。

商业更新项目通常存在较高的风险，尤其是在城市土地利用权转让、租赁变更、建筑改造等环节，涉及的权属和审批程序比较复杂，不确定性较大。所以以银行为代表的传统金融机构对于商业更新项目的融资相对谨慎，往往难以提供充分的融资支持。相比之下，新商业项目投资开发更容易获得土地权属及开发审批等方面的支持，风险和收益更为对称，更受金融机构的青睐。

长期回报与退出不畅的压力

大部分商业地产城市更新的投资回报，主要依赖于租金的收入，即使REITs成为现实，也需要经历一个从改造到运营良好的周期阶段，亦是一个不短的过程。若规模化开展城市更新业务，就需要持续大量资金投入且能够承受较长的回报周期。

中国的投资者通常倾向于短期投资回报，与商业地产更新项目的投资回报周期形成了反差。在融资通道狭窄的环境下，任何一家公司都不可能凭借自己的自有资金实现规模化发展，只能依据自身可调配资金进行项目投资选择。

差异化城市政策与环境的挑战

地方政府在市场中起到了重要的角色，他们往往会因地制宜地制定政策和发展计划，也会对项目进行监管和合规性审查。政府的政策和规定对城市更新业务有着重要影响，包括建筑法规、环保要求、社区规划等。如果政策发生变化，可能会对商业地产的运营产生重大影响，从而影响盈利。

城市更新项目需要充分了解当地政策、法规和市场需求，并与多个利益相关方进行有效的协调和合作。项目执行和管理涉及到多个方面，如规划、设计、建筑等，要想有效地组织和管理这些环节需要具备专业的知识和经验。不同城市的政策与环境的较大差异，使得市场的竞争变得相对复杂，也为公司进入不同城市形成了挑战。

非标项目对能力的要求更高

城市更新是在既有基础上改造，项目的位置和大小对更新改造的策略和成本有直接的影响。位置可能影响到交通流量、可达性、周边环境等，而项目的大小则影响到改造的规模、所需资金和改造的可行性。同时，还可能遇到对城市历史文化的保护，这些元素需要在更新改造中得到尊重和保护，是对规划、设计和运营提出的独特新课题。

商业地产城市更新的本质是生活方式的更新，不仅包括物质环境的更新，也包括文化和社会活动的更新。它不是简单的旧城改造或建筑形态的更新，而是对城市生活方式的再塑造。不同城市的消费者有不同的需求和偏好。例如一些城市可能更注重时尚和潮流，而另一些城市可能更注重实用性和价格。因此，公司需要针对不同城市的消费者特性，制定不同项目发展与定位策略，这对于公司的专业判断、创意与资源整合能力都有更高的要求。

商业地产的城市更新的最终目的是为了满足人们对美好生活的追求，提高城市的品质和竞争力。更新的过程中，建筑形态可以不变，也可以变化，但其承载的功能与使用方式必须变。同时，商业地产城市更新也需要考虑当地的文化和社会背景，尊重当地的历史和人文价值，保护城市的历史文化遗产和景观资源。通过有机修补或腾笼换鸟的方式，实现城市空间利用、产业发展、文化提升等多方面的更新和升级，提升城市的整体形象和经济活力。