LONG街在原开发计划中，是一个以销售回现为目标的开发项目，由16栋办公、公寓用途的建筑物业构成，地上面积为9.54万㎡，一条城市道路穿过地块。因为北京商用物业500平米起售的限制性政策出台，以及趋冷的地产销售市场，作为未来首都城市更新和资产运营重要角色的首开集团，决定将项目由销售目标转为持有，并以更新改造重点项目纳入到2021年7月21日北京市政府发布的“回天五年行动计划”。

项目在天通苑和回龙观中间，好处是两边都可及，劣势是距离两边的中心都有些距离。所以如何提升项目的辐射力来提升项目的覆盖人群，对未来项目的持续运营至关重要。

所以在更新改造的策略上，我们建议就地取材，做成一个特色商业街区，不考虑进行大盒子式的改造。这样思考的出发点，是希望用街来锚定项目作为回龙观—天通苑地区(以后简称“回天地区”)的中心地位，形成一个地区的中心，并与区域的竞争者实现差异化。

相比大盒子商业，街区有很多独特的效用。比如一个人到访一个城市，站在一条商业街中，会觉得到了市中心或者区域中心，而进入一个大盒子就不会有这感觉。LONG街就是要充分借助这种人的心理效应，塑造一个区域的“中心街区”，让人们到了有的逛，来过还要来。

街区是自然而然的商业形态，与大盒子式商业是两种天生不同的场域 ©网络

鉴于项目并不处于回龙观或天通苑任何一方的地理核心，且缺乏直接地铁接驳，加之区域内商业供应充足，若仅简单复制普通商业街模式，恐难以在竞争中脱颖而出。为此，LONG街项目必须具备超乎寻常的独特魅力与吸引力，方能突破地域界限，吸引远距离乃至更广泛人群的定向探访。故此，我们不仅主张构建街区，更主张打造一个极致化的街区——唯有如此，方能在与大盒子商业的对比中形成显著差异化优势，同时，也只有极致化的街区，方能最大化地释放街区商业模式的所有优点。

在同区域内，我们面临多个颇具规模且运营成熟的购物中心竞争，如西三旗万象汇、北京华联BHG Mall以及北店时代广场等。这些商业体历经多年积淀，汇聚了几乎所有可进入区域的领先品牌，新项目在同类功能上实现超越或差异化都比较难。

这些已有的项目都是“大盒子”，功能上主要以“购物”与“餐饮”为核心功能。基于RET睿意德大数据深度探测，到访这些商场的基本是以“买”和“吃”(买东西、吃饭)为主要目标，那么本项目就有机会充分借助街区特征，着力营造以“玩”、“逛”、“拍”(娱乐、游逛、拍照)为关键体验的消费场景。尽管周边竞品项目中也点缀着一些娱乐设施和休闲业态，但它们是作为附属存在，在规模与形式上难以与街区创造的体验相比。

为了充分发挥LONG街的独特极致性，项目在业态功能上做出了以下特别规划与安排：

“玩”

在“玩”这一核心体验领域，项目精心设计了富有创意的娱乐设施，如粉红豹主题的街区运动场、活力四溢的街头演艺广场，并成功引入了诸如魅KTV、滑板公园等潮流娱乐品牌以及完美世界影城，构建起多元化的休闲娱乐矩阵。同时，项目利用开放式街区的公共空间，持续策划实施系列精彩活动，在开业前期便已成功举办了飞盘挑战、瑜伽课堂、骑行聚会、橄榄球竞技、王者荣耀电子竞技赛等多元化互动活动，开业后更是围绕“运动、文化、艺术、儿童、宠物、市集”六大主题，精准聚焦不同消费群体的兴趣偏好，量身定制各类专项体验活动。

功能与景观兼具的粉红豹主题运动场 ©网络

通过这种“玩乐至上”的策略，项目显著提升了自身的独特市场辨识度，有力塑造了在回天地区的专属社群文化氛围。这一举措不仅深化了项目与目标客群的情感连接，形成高粘性的互动关系，更为重要的是，它有效激活了社群内消费者的参与热情与消费活力，形成了项目与社群共生共荣的良性循环。

“逛”

为了极大增强项目在“逛”上的吸引力，设计团队运用连廊与空中廊桥构建起项目内部纵横交织的立体交通网络，实现了各区域之间的无缝衔接。在项目的底层及二层，我们特意规划了面积适宜的小型店铺布局，确保每一处角落都洋溢着轻松愉悦的“漫步式”购物氛围，吸引顾客驻足欣赏并随心选购生活类商品，这些业态以其“趣味逛购”与“即兴消费”的特性，为空间注入了源源不断的探索趣味与持久的乐趣源泉。

商业的“去商业化”趋势的背后，是消费者对场所松弛感日益增加的需求 ©网络

针对消费者对于健康、开放自然空间的新需求，团队从日本南町田、新加坡Design Orchard优质项目汲取灵感，将绿色自然形态与城市空间相融合，围绕“都市绿洲”这一设计理念对街区景观进行布置，打造出一处让人们在繁华都市得以身心放松的心灵栖息之地。其间点缀的座椅等公共设施，不仅为行人提供了休憩之处，更巧妙地引导人们在漫步过程中不断变换视角，享受移步异景的视觉韵律，进而增进人际交流与人与环境的亲密互动，有效提升“逛”的趣味性和沉浸感。

“拍”

针对年轻群喜欢拍照打卡的特征，首开LONG街将艺术元素深度植入街区，利用丰富多样且充满活力的艺术IP形象以及大量分布的网红打卡点，将整条街区编织成一张充满艺术气息的互动地图。如此一来，项目不仅在情感层面与访客建立起深厚共鸣，更成为了一个自我传播能量充沛的平台，凭借丰富的视觉叙事和社交分享潜力，影响力与品牌知名度得以持续提升。

位于街区南入口的“Timmy在云端”艺术雕塑 ©网络

项目细致策划了一系列引人入胜的拍照背景，如涂鸦墙绘、时尚楼梯、空中漫步道以及夜晚炫彩的主题灯光秀等，辅以公共空间内定期上演的表演、创意市集、运动活动等多元内容，共同构筑了一个高价值影像素材的内容库。LONG街还携手知名潮流艺术家惠唯，跨界共创了一系列妙趣横生的艺术雕塑。其中，“Timmy在云端”矗立于街区南端，而“吃不胖”则俏皮地立于二层空中廊桥之上，二者遥相呼应，形成一道独特的风景线，有力地开启了商业与艺术跨界对话的新篇章。

原身为公寓办公用途的项目，楼层高度达到了四层，相较于一般商业街最高利用至三层的情况，如何高效利用其高层商业面积成为了首开LONG街项目面临的重大挑战。

在交通体系规划上，项目采用“双首层”设计策略，于二层精心构建向外延伸的“平台式连廊”，并配以极具吸引力的景观式大台阶，旨在激发消费者主动上至二层。同时，在街区两侧建筑之间架设了两座景观廊桥，不仅起到了连通的基本功能，更在空中开辟出崭新的开放空间，为顾客提供了俯瞰街区全景的绝佳视野。通过有效的设计，项目成功将二层打造为无可替代的“新首层”，无论抵达还是游逛，皆成为顾客的首选。此外，通过室外楼梯的设置，将平面流线被延续到立面上，形成了一个可以“飞檐走壁”的立体商业街，不仅对高楼层商业建立了可达性，更激励人攀高揽胜，描绘出一幅鲜活的“空中街市”生活场景。

针对项目的高楼层状况，以“双首层”策略，将二层处理为一个人流聚集的新首层 ©网络

在功能布局上，我们将高层商业面积定义为“灰空间”——可以是大面积的餐饮娱乐业态品牌，也可以是办公与商业模糊的使用者，比如舞蹈教室、中古店、电玩俱乐部等，这些业态既需要商业的流量，又因为多是熟客生意而不必要在街面上，在高层是一个合适的选择。

因为原来是公寓办公混合区，两栋间曾是一条宽度达50米的车行道路。相比之下，上海南京路步行街最宽处仅为28米，北京王府井也未超出40米。民间常说“宽街无闹市”，50米宽的LONG街如果封闭起来改步行，如何保障商业氛围一个大课题；但如果不封，仍有车行，就容易给人感觉是“两排底商”，没有街区的氛围和感受。

我们回到了基本原则上展开思考：街区要想形成更好的游逛体验，首要营造的是“安全感”与“摩擦力”。安全感意味着游人能在轻松无扰的环境中闲逛，一旦有高速行驶的车辆或人车交织，都将严重破坏游逛的情绪与舒适度，缺乏心理安全，其他体验便无从谈起。摩擦力则指在行进过程中，游人不断邂逅各种景观、商铺、公共设施以及人群聚集点，仿佛置身于一部生动的生活舞台剧中，感受到新奇、多元、惬意，从而在情感上受到深度触动和吸引。

街区的公共空间，是为了创造体验，而不仅是为了行走，是至关重要的内容载体 ©网络

RET睿意德团队与首开团队经过深入研讨，果断决定封闭道路，坚定打造步行街。这一决策在首开集团内部汇报及昌平区政府重点项目专责会议上均赢得了广泛赞同与支持，成为项目成功转型与落地的重要基石。

针对宽街可能导致商业氛围不足的问题，团队提出了“化道路为公园”的改造理念，将宽阔街区重新定义为一个“城市公园”。一方面，打造了3.2万平方米的城市绿洲贯穿街区，使人们能够在绿意盎然的环境中运动游逛，获得心灵和身体的慰藉；另一方面，大量植入具有摩擦力的元素与设计，让人进入后即会产生包裹感和融入感，将此公共空间做成了一个强内容中心，不但规避了“宽街无闹市”的潜在缺陷，更显著提升了项目的多元魅力与吸引力。

项目由三列长度为650米的建筑群组成，东侧两排公寓之间有一条狭窄小径，将项目改为商业街区后，这里就成为了一条主街外的次街，而通常商业的次街、次通道都是比较难处理的，很容易没有人气而陷入冷清。

睿意德在处理商业动线时，内部有一句话：没有不好只有不同。每一条街巷就像是一个禀赋不同的人，虽然其在一个角色不擅长，但进入另一个角色，也可能冠盖全场。所以，关键在于为每条街道找准其担当主角的独特内容。

并不是所有业态都适合放在主街，对有的商铺来说“隐蔽”也是一种独特价值，LONG街的次街，以“小街小店”的格局融入夜经济，成为另一个颇具吸引力的“新主角” ©网络

在年轻消费者对微醺体验、社交互动及独特氛围日益增长的需求趋势下，夜经济已成为推动商业繁荣的重要引擎，而街区商业模式也是最佳承载。基于消费者和市场的深度分析，团队对次街做出了主打夜经济的主题定位，旨在构建一个全天候、立体化的活力空间，通过全天候的生活场景串联，为社交活动注入丰富多元的趣味元素。白天以娱乐休闲活动为主导，而夜晚则摇身变为追求“轻松”与“自在”的不夜特区。

项目原貌呈现出典型的公寓风格，整体外观简约素雅，这与商业环境所需的热闹氛围形成鲜明反差。而且，人们对空间体验的感知，很大程度上取决于建筑的围合形态、高低错落、疏密变化以及立面设计。对于任何商业项目而言，要提升整体体验，就必须对建筑立面进行有针对性的创新设计。

当前国内多数商业街区的立面风格要么倾向于欧式洋派，要么倾向于传统古风，而对于源自公寓办公改造的LONG街项目而言，无论是强行融入欧式元素，还是移植古文化特色，都会显得违和生硬。基于大量的对标与创意，LONG街选择了独特的“新中式美学”作为其立面设计主导风格。这一选择既顺应了当下年轻群体对中国审美的回归趋势，又因其独特的视觉呈现而自带“网红”基因，易于引发关注与传播。

项目的木色格栅表皮，既是对东方美学的细腻诠释，又能在昼夜交替之间展现出两幅截然不同的光影画卷 ©网络

在具体实现上，建筑外立面改造运用从古建筑构件里提炼出木色“格栅”的设计语言，在视觉和空间上起到了隔而不断的效果，给建筑增添了一分朦胧的婉约之美与文人的儒雅之风。传统造型的木色阳台为商业提供了额外的外摆空间，它们凸出在“格栅”之外，与扶梯一起成为立体交通的建筑符号。传统木格栅与现代立面元素的强列对比，为项目增添一分奇幻之感。此外，通过增加立面装饰构件、挑台、展示橱窗等元素，打破了原立面的单调格局，大大增强了商业气息与活力。

结语

如果我们认同“商业很容易过时”，那我们也一定也该相信“商业永远有新机会”。进入城市更新的“非标商业时代”，“一张白纸好作画”的机会越发稀缺。每个项目可能都存在先天挚肘，但也携带着时间所赋予的优势，从经验上认为不可跨越的挑战，以超越通常的方法可能会妥当解决。专业老化的表现，是感觉做事愈发艰难，而更多视当下为当然的新锐，只顾奋力拓展。时间向前，商业潮汐迭变，更好的明天，总在前方。