3月10日，由联创智库主办的2017亲子儿童、文创和连锁餐饮创新品牌与商业地产合作论坛暨创新品牌招商对接大会在上海粤海酒店成功举办。本次论坛邀请到上海钟书实业有限公司总经理贾岸明先生、上海悠游堂执行董事陈笑凡先生、韩国文博时空科技有限公司中国区负责人金成勋先生等众多行业高管及资深专家出席并发表主题演讲，通过创新研讨、品牌对接、项目答疑、项目考察四大环节为参会嘉宾带来具有前瞻性的战略思维与行业最佳案例和实战经验。

作为本次论坛的特邀嘉宾，RET睿意德上海公司副总经理兼策略顾问部总经理陈丽琳女士在会上做了题为“体验式商业新活力——文创、餐饮、亲子儿童”的主题演讲，通过结合RET睿意德与中商数据的最新研究报告以及应用案例，以大休闲、大文娱、大亲子三大角度为切入点，深层次解析了当前商业地产的痛点与难点，分享了商业地产未来的新趋势以及儿童、餐饮等业态发展的新思路。

以下为本次主题演讲的内容整理，分享给大家参考：

现有商业环境发展判断分析

根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，截止至2016年底，全国已开业购物中心总建筑面积达3.6亿多平方米，总经营面积达2.3亿平方米。2010-2016年期间，中国购物中心建筑面积年均增幅达15.7%，尤其在11-13年期间，增速更是接近20%。购物中心这几年呈现爆发式增长趋势，但供应量激增也造成购物中心同质化现象严重，新开业的商业项目普遍缺乏标签亮点。这标志着，未来的商业地产将从增量时代进入存量时代，升级改造也将取代重新开发。

随着国民收入的提高，中国的网络购物近年来也开始呈现爆发性增长趋势。2010年网络零售总额为4610亿，而在短短6年的时间之内，网络零售总额就迅速激增到了51556 亿，年均增长率达到53.8%。网络零售销售总额占社会消费品零售总额的比例也从2010年的2.9%提高至2016年的12.6%。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，中国的线上交易增速近几年远超线下交易增速，且2016年购物中心销售占社会消费品零售总额的比例为13%，与网络零售销售总额占社会消费品零售总额的比例基本持平。在全球电子商务持续升温的当下，线上消费对线下实体商业的冲击日趋严重，线下商场开始频频出招，开启了创新与变革之路。

商业发展趋势的变化也带来了消费者结构的变化，目前市场上消费客群主要分为三大类。第一类是小太阳家庭，随着80后，85后开始组建家庭，为人父母，他们非传统的消费理念与孩子寓教于乐的消费理念将会发生巨大的迭代。未来儿童与小太阳家庭所形成的闭环消费将为购物中心带来巨大的市场机遇。第二类是90后、00后等年轻客群。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，90后、00后已成为新一代的消费主力军。90后群体中有46%的人倾向于线下消费，彰显个性与体验自我成为了90后消费群体的重要消费标签。第三类是老年消费群体，随着人口老龄化趋势的严重，不少社区型商业已开始通过植入老龄化商业体系来满足庞大的老年客群市场。

消费者结构的变化也预示着消费诉求的转变，大众消费客群市场正在被有特殊喜好趋同的个性消费群体逆袭。这意味着，未来的购物中心将向场景化、主题化发展，并从单一的购物、聚餐向文娱体验、轻松社交、休闲娱乐、科技创新转变，通过自身鲜明的主题和标签IP树立项目品牌形象，触发消费者的情感共鸣，增加客户的消费粘性，最终实现商业生态圈闭环。

餐饮与运动业态的逆袭

根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，随着购物中心逐渐出现次主力店甚至去主力店化的趋势，主力店业态占比近年来开始大幅下降，零售、休闲娱乐、生活方式类业态比例近年来基本持平。随着购物中心逐渐向体验型商业转变，餐饮、体验型、特色业态比重逐渐增加，尤其是餐饮业态占比有显著提升。

作为培养周期非常短，最容易拉动客流的业态之一，餐饮在各大购物中心的占比近年来提升显著。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示， 200-300平方米的购物中心餐饮面积占比最高，这意味着快时尚类餐饮已逐渐成为购物中心主要的餐饮类型。近六年来，全市餐饮业营业额平均增幅约为7.6%，其中购物中心内餐饮增幅则高达23.2%，餐饮业在购物中心内的表现突出，为整体营业额起到正向推动作用。

随着餐饮成为各大购物中心的主力业态，其未来的发展也开始向多维度与多元化深入。随着大众化餐饮逐渐成为餐饮行业发展的主力军，餐饮品牌“去高端化”趋势明显，不少高端餐饮品牌通过副牌战略来占领大众餐饮的市场份额。而随着餐饮业的升级转型以及消费客群需求的转换，不少餐饮品牌开始联盟抱团取暖并采取多元经营策略，来满足客户的个性化需求。为了延伸挖掘新市场，餐饮品牌逐渐向食品加工转型。美团，大众点评等APP的出现使信息壁垒被打破，创新服务、互联网+及大数据运用开始深耕餐饮市场。

除了餐饮，健康运动类业态也逐渐成为购物中心的新晋热点。根据中商数据的数据显示，全国一二线城市消费客群拥有较强的健康消费理念，超过70%的群众每周都会有1次以上的运动锻炼时间。截止2016年第二季度，北上广体育运动店铺总量已达到了18477家，上海运动店铺的数量达到了7291家，仅次于北京。在全民运动的风潮下，运动品牌在实体店的布局上再次加速，各种创新型运动业态也层出不穷。全民健身的风潮将带来巨大的经济效益，运动业态也将成为商业地产的新“蓝海”。

文化娱乐成为商业新宠儿

根据文化部的数据显示，自2011年以来，国内艺术演出观众人次及演出收入双双呈现增长趋势，观众人次年均增幅为6.5%，演出收入年均增幅更达到16.5%，随着文化艺术在国内市场接受度与普及度越来越高，文化艺术市场未来发展空间巨大。

在如今文化需求持续快速增长的大背景下，购物中心凭借地理位置、消费便利性、体量供给充足、投融资方式多样等优势，逐步成为公立文化设施的有益补充与全新的承载平台，而艺术跨界也成为购物中心吸引客流与实现差异化经营的主要手段之一。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，一线城市中艺术主题业态在购物中心的占比已上升至2.6%，虽然绝对占比低，但是相对增速迅猛，正处于快速发展期。文化艺术与购物中心开始相辅相成，不再是两个分割的“独立体”。

就目前而言，静态展、艺术集市与IP主题展是当前购物中心最主流的三种艺术表达形态，运营频次占比接近7成。与长驻艺术形态不同，静态展、艺术集市、IP主题展等短期艺术形态不仅运营成本低，更能依托人流聚集的优势获取持续的租金收益，因此更受购物中心青睐。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，门票收入、衍生品以及企业赞助是艺术展示及演出的主要收入来源，其中衍生品收入最高，占比达到总收入的43％，超过门票收入。在艺术展示期间，购物中心部分商家会借机推出相关的纪念商品，并针对艺术主题进行联动，实现购物中心和商家双赢模式。

儿童亲子成为市场新风口

伴随着儿童消费占家庭支出的比例不断扩大以及二胎政策的全面落地，儿童业态越来越受到购物中心的关注。根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，2016年中国出生人口达1786万，是自2000年以来人口出生最多的一年，二孩人数超过800万，占比超45%，预计2020年中国10岁以下儿童数量将达到2.6亿。中国儿童数量的激增为儿童消费市场的广度发展和深度拓展都奠定了坚实的基础，儿童业态品类也从2010年之前以零售为核心逐渐多元化发展为娱乐，教育，零售三足鼎立的状态。

随着中国儿童市场的逐渐升温，如何将儿童业态成功引入购物中心，并增加体验感、吸引家庭消费人群已成为现今开发商必须考虑的课题之一。为了进一步抢占儿童市场，诸多开发商已将儿童业态视作商场的标准配置，通过品牌、硬件、软件等产品的打造，提供超越商品本身的功能，让父母和孩子各得其所，增加附加价值。除了盈利性的儿童产品线打造外，不少开发商也开始通过非盈利性儿童业态的构建来为项目增加人气及消费逗留时间，从而带动潜在消费。

为了迎合儿童消费趋势，寻找新的利润增长点，不少儿童业态品牌也开始利用原有领域的知名度和号召力，跨界打造多元化的复合衍生产品来抢占儿童市场。一些品牌也另辟蹊径，通过两个或多个业态的同时经营，来满足家庭中儿童、父母等不同客群的消费业态需求。儿童市场的迅速兴起也必然会带来同质化竞争的不良后果，不少品牌已经开始从多元化、综合性经营，差异化策略等方面着手向细分市场进军，从而避免未来的恶性竞争。