2月23日，RET睿意德董事索珊女士受邀出席“2017成都城北商业价值高峰论坛”，基于睿意德中国商业地产研究中心多年在社区商业方面的研究，并结合与万科、恒大、华远诸多国内知名地产企业合作的落地经验、特别是睿意德于互联网创新的全新践行理念，索珊女士从“新现实”概念、中国社区商业的发展现状、成都社区商业发展机遇、社区商业创新力、社区商业创新案例、如何做好社区商业等维度为成都市场分享了“国内商业地产新现实下的社区商业创新思考”主题演讲。
以下为此次演讲的主要内容整理，分享给大家参考：
一、国内商业地产的“新现实”
“新现实”是国际管理大师彼得·德鲁克在《管理的新现实》中提出的，指正处于变化的世界中面临的问题，其现在及未来，在发生变化前就已经奠定了基调。如果说16年英国脱欧、特朗普美国竞选取胜都预示国际经济面临新现实，那么国内商业地产发展的新现实将如何解读呢？
以不同的维度，新现实有不同的解读：
第一， 看城市
对标日本及亚洲可对比的国际城市，随着经济和产业拉动，城市发展都经历了从核心区逐步外扩，再从外部回归核心区改造的过程。发展早期，扩容和产业迁移带来了新区的发展机遇。成都、重庆、南昌等二线城市最早承接了一线城市新区发展后的这一新区发展轨迹。而随着城市经济再发展、特别是转型的需要，不少产业拉动乏力、旧城功能再造，以及城市呈现再布局时期，城市发展再次聚焦到核心区。近年来太原、郑州、石家庄等城市遍经历着大规模的城中村改造，既是处于这一阶。这期间，人口也因为城市格局的重组重新进行了分配。国内城市，随着经济常态化发展阶段带来的转型需求，因为城市发展战略的不同而呈现了新现实思考。其本质是要辨清城市资源分配机制重构，而商业地产则在这一重构中面临不同的发展机遇。
第二， 看消费
消费迭代，消费升级，特别是在互联网引发的技术与理念迅猛发展引发的消费价值观转变，这些针对消费变化现象的描述背后，反映出的消费意愿、消费力、偏好比重、消费审美等维度的变化。究其本质是新消费者在追求满足其需求方面对丰富、便利、个性、品质等方面的排序变化，而这一排序的细项与顺序还会在经济持续发展的前提下更加复杂多变。
第三， 看品牌
品牌产品优势、供应链管控与价值主张，是一个品牌的持续发展力。消费者越发善变下，品牌特别是新生品牌的生命周期呈缩短态势。消费者不再以贵炫富，转而投向更直白的宣扬自我价值主张，去除了厚重历史沉积的品牌文化，赞同品质的实价与有主张的匠心。品牌面临着重新定位与再造价值的挑战，获得新消费的芳心也充满了更多的不确定性。核心价值观成为捕获、引导确定消费的利器，也赋予品牌唯一的差异化特质。
第四，看供应
经过市场红利期的以量换价，有效供应成为竞争关系的衡量依据。随着16年底北京两块住宅用地以开发商100%自持一锤定音，一线城市土地作为稀缺资源的信号终将波及到二三线国内市场，粗放的销售驱动转为租售平衡的思考，乃至运营以使资产获益的谨慎，究其本质是盈利模式的重组。
第五，看竞争
新技术以及其带来竞争理念的变化，突破时空与行业的边界，实体与虚拟、线上与线下、行业内与外，不再是传统意义上的垂直竞争，水平竞争使商业人开始担心背后中枪。新现实下，赛跑规则发生了转变，竞争被重新定义。
二、中国社区商业的发展现状与角色的重新定义
发展现状
面对新现实，国内社区商业从传统竞争中呈现的“顺序”发展，不得不变被动为主动思考，从不同的创新维度面对和解决问题。
1、社区商业迅猛增长，成未来商业项目转型重点方向
据不完全统计，2016年全国新开业项目中，5万方以下商业数量占比达22.16%，社区商业增长迅猛。
2、社区商业未来将有巨大开发量
社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的最低比例为10%，按此计算，社区商业建设量应占商业建设总量的55%左右，未来社区商业规模将进一步扩大。
3、城市化率促使社区商业迅速发展
估测2030年城市化率达到66%-67%，预计未来每年将有1,200万-1,400万人口进入城市，中国将形成2万个以上的新社区。
4、社区商业的需求在快速增加
国外社区商业模式显示，在人均GDP超过3000美元之后，社区商业所占消费零售总额的比例一般为40％左右，有的甚至占到60％。而即使是社区商业相对发达的上海，社区商业也仅占社会商业支出总额的30％左右。据国家有关统计显示，未来10年，我国社区商业的消费将逐渐占到社会消费零售总额的1/3，具有巨大的发展潜力和空间。
5、社区商业发展历程
20年社区商业发展，体现了市场化下社区商业较强的自我更新能力。随着社会发展，地产竞争加剧，倒逼社区商业开发运营者进入全新思考维度。
重新定义角色
社区商业是区域成长过程中的陪伴型物业，其角色应该在新现实下，被重新定义。传统理念中，社区商业是交易、便利、刚需的功能化描述，而面对新消费现实，社区商业更是公共社交的机会点，亦是社区氛围和谐的稳定剂，好的社区商业是居住区域消费者的亲切与自豪感。从这个方面解读，我们可以重新认知社区商业其实承载了多重角色。
三、创新启示
创新启示——情感商业：区域家庭的课堂与生活场景
代表案例：北京华润五彩城
项目立足时尚年轻家庭消费和周边商务消费，集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的多功能、多主题、地标性商业旗舰。
开业以来，华润五彩城实现年均42%的速度增长，而其自主运营的iCool冰酷、SnoopyGarden乐园等特色品牌项目更是成为吸引周边众多家庭人群跨过四环、五环路远道而来的“新IP”。
（案例详情请参考文章处结尾链接内容。）
创新启示——理念引领：有意识地引导社区生活场景的转移
代表案例：重庆茶园悦地MY PLACE
项目定位为体验式精致生态生活中心，承袭了新加坡花园城市的建筑品位，引入国际商业模式，打造了一个以“花园”为主题的体验式多元化购物中心，是茶园新区首个符合国际标准的购物中心。
引进漫咖啡打造文化体验空间，以及ZARA等优质品牌，意在为重庆悦地和南岸区人民带来更优质的生活享受和更别样的购物体验。
（案例详情请参考文章结尾处链接内容。）
创新启示——IP化的社区商业：IP植入，全场景化思维，引领精神价值观
代表案例：北京住总万科广场
项目定位为精致生活引导者，致力于为顾客提供一站式都市休闲生活的完美体验，绿色生态的理念及奇幻精致的主题贯穿整个项目。
项目特点优势在于：定位鲜明，业态完善；屡获大奖的village式垂直“街巷”设计；具有教科书级精细化客户服务；V-club社区社交氛围浓厚；IP的落地，全场景化打造。
（案例详情请参考文章结尾处链接内容。）
四、社区商业创新思路
1）辨势：旧有标准购物中心是工业时代的产物，带有文化属性个性化的商业是互联网思维的产物。新现实下，社区商业不是规定动作的执行，更人性、更属地、更文化的思考才是根本。
2）识人：人类部落文化特征，使得人更注重IP价值，价值观成为聚合要素。把人当人看，站在人的角度去找到价值共鸣，以IP价值实现消费者价值观。
3）认己：作为时空平台，商业考虑的是促进平台交易转换的价值打造，摒弃交易场所与粗放式发展的思考，才可能贴近目标消费的心理距离。流量入口的思维，可以启发商业连接、流转的价值再认与模式创新。
4）优术：短效开发过渡到引导、服务，看重团队的早期培养及放权是可持续发展的前期准备。尽早着手做流量采集的基础搭建与有效积累，是新现实下场所、交易外的新资产汇集，为交换与挖掘做好充足的准备。
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