“习武之人有三个阶段——见自己，见天地，见众生。”这一“三段论”放在张家鹏身上也极为贴切：在迷茫中，少年见到本来的自己，找到甘愿为之努力一生的事业；在努力中，看到人外之人，天外之天，从而不断前行；在前行之中，发现生命的价值所系，终至超越自己。
如果穿越回到过去，张家鹏也许不会喜欢当年的那个自己。
少年时代的张家鹏，是一个叛逆好斗的“坏孩子”。他小学五年级身高就已接近一米八，沉溺篮球，逃避学习，与人一言不合就拔拳相向。在这样对抗与不安的环境中生长，很多个夜晚他都带着伤痕回家，那时，街边商铺内的灯光和人语，几乎是他对这世界仅存的期待。
如今的张家鹏，已经是一名地产资深专家和成功创业者，他做到过国际地产“五大行”之一——戴德梁行大陆人中的最高职位，2012年起又创建了现今中国最大的商业地产服务商——RET睿意德，此外还控股了多家互联网、大数据甚至文化公司。西装革履的他，再没有当年桀骜不羁的样子。
然而，那颗曾经叛逆的心却依然不安分。
2015年8月底，他创立了帮助小商家进行店铺出租与选址的互联网交易平台乐铺网，几个月后获得知名创投经纬中国的数千万人民币投资，经过一年多的高速成长，2017年2月再获险峰长青、清流资本的两轮合计逾千万美元的新注资。由商业地产跨入移动互联网领域，再接过“消费升级”的光环，他进入了另一个新天地。
“经历告诉我，千万不要去挑战人性。但人性又是不可控的，为了得到更确定的未来，我宁愿做那个先出牌的人。”张家鹏说，“庆幸的是，到目前为止，在重要事情上，我还没有失败过。”
认识自己，做那个先出牌的人
能够在歧路上转向，有今日之生活，张家鹏感谢他的父母和姐姐。
当年，为了让这个不听话的弟弟迷途知返，远离是非，他的家人带着他在中学时代辗转于多个城市的七八所学校。渐渐地，张家鹏明白了，不能背弃别人对你的爱，做人不能不负责任地随心所欲。
“每一拳打出去，后面就是无尽的责任，一旦负了债，就是还不清的。”
张家鹏不再与人争斗，节余的精力被用于创业。19岁时，他在石家庄开了一家属于自己的体育用品店，名叫“嘉鹏体育”，这就是今日身家十几亿的连环创业者的第一步。
很奇妙地，过去的难堪经历成为他在经营理念上的助力。“经历过许多与争斗和背离相关的事，我一度对人性极度悲观，但也让我有了更强的承受力，我知道，要做事就没有必要去看阴暗面，就像去餐馆吃饭没有必要去看后厨。但同时我也明白，绝不能试图挑战人性，因为人性不堪挑战，所以对下属，对伙伴，必须在一开始就明确给人足够的回馈。”
不同的人创业，有着不同的风格，有些创业者是宽厚睿智的长者，另一些则与周围的环境保持一种紧张的关系，比如“活着就是为了改变世界”的史蒂夫乔布斯，或“天天思考的都是失败”的任正非。这种骨子里的不安全感，往往推动其企业持续跑步成长。
张家鹏这个人则有一点矛盾，“一方面他不讲情面，恪守原则；但与此同时他又不乏亲切感和安全感，愿意信任别人。”一位熟悉他的老员工说。
一般情况下，张家鹏信奉“与其我亏欠别人，不如让别人亏欠我。”年少时，他卖过“打口带”，卖法和别人不一样：进音像店后，先送一摞，想要的回来收钱，不要的再还回，结果他是卖得最快的。创办睿意德之初，有好朋友投资千万元，当年就营收过亿，到如今平均为投资人创造了超过35%的年回报率。之后他每创办一个公司，他都要拿出30%的股份放在期权池留给员工。 “做那个先出牌的人”，是他建立信任的根基。
但这并不意味着张家鹏是一位“老好人”。
作为一个数百人公司的老板，他曾连续几天中午请两个承担重任但缺少经验的新员工吃饭，花费数小时告诉他们该怎么做，但当这两个员工被证明在关键时刻无法承受压力之后，张家鹏又毫不迟疑地将其一一辞退。
“我讨厌与人博弈，不喜欢讨价还价；也只与极少的人讲感情，在我看来，谁老想着讲感情，就是老想占便宜。”对张家鹏来说，幸福来源于“可控”，所以他不接受额外的馈赠，不做多余的承诺，连用的手机都必须是能够长时间待机的，“谨慎选择，然后坚持到底，这就是我给自己的准则。”
投身商业地产，如鱼得水
在一次接受媒体采访时，张家鹏说：“每个人生到这个世上，都是一个天才，只要他能够找到自己。”
而张家鹏自己的天才，也许就是“做生意”。他天生喜欢跟小生意人聊天，对店铺有着天然的兴奋感。这甚至可以追溯到儿时的晚上：“两个姐姐都比我大六七岁，小时候，晚上父母要去夜校工作，姐姐就会带着我去附近小商店买糖。”对他来说,“店铺”意味着甜蜜、富足和亲情，是幸福之源。二十多年后，他创办RET睿意德的slogan就是“用商业创造幸福”。
在当年经营体育用品店时，张家鹏对商业细节特有的敏感就已经体现出来。“做促销活动时,我会将那些鞋子里拆出的垫纸保留，到晚上再清扫，促销场地的满地纸屑会显得气氛热烈，给路人以‘热销’的暗示。”
开了八年店铺并小有成就之后，2002年，张家鹏做了一个大胆的决定——投入商业地产去打工。如果说开店是商业上的“个体户”行为，那么商业地产项目则想象空间大得多，它甚至可以改变一方水土。
凭借充分的准备和对商业理念的谙熟，他面试戴德梁行并被当场录用。
擅于与商户打交道的特长帮了他的大忙，他蹲点在卖糖葫芦的身边，发现摊主如果能坚持到夜里十二点的话，恰好可以每天多卖出一扎；他走在沈阳街头，发现这里当时的一些消费者即使是买一件小物品都喜欢到当地最高档的百货新世界，因为新世界会给一个印LOGO的塑料袋，这在沈阳象征着身份和面子。他意识到，在商业行为中，价格只是一个点，人们更希望在生意中交换额外的东西，即肯定某种价值。而这一价值，就是商业行为中换取用户用脚投票的惊喜点。
出于对行业的喜欢，张家鹏的爱好是“逛街”：每到一个城市，他都要到当地最热闹的街上走走看看，行人手中的拎包、街边推车的吆喝、街道的宽窄变化……都可能让他的嘴角上扬，心情愉悦。
这十年，也是中国城市化大发展的十年，一片广阔的新天地展现在张家鹏面前。由于少年时的转学，他跟许多城市的人都可以拉上“老乡”。城市对他来说，不仅是一方土地，更是一种心理状态、一种生活方式的象征。他喜欢用脚步丈量城市，舒缓、不焦灼，如鱼得水。
在戴德梁行的十年间，张家鹏成功的将公司商业地产服务由单一的招商代理延展至含括顾问、代理、销售与运营的全链条服务，并成为这家公司利润最高的版块。他自己也从最底层的职位，凭业绩一步步被提拔为中国区董事，成为这家公司史上最年轻的大陆籍高管。
第二次出发，成功的“革命者”
2012年6月18日，张家鹏又一次做出了出人意料的决定，他在新浪博客上发表了一篇文章《再见，DTZ戴德梁行》。 文中说：“戴德梁行是一家优秀的公司……在职期间的所见所学都将令我长久受益。”但即便如此，他却决心离去，希望“以更适宜的方式投入到所热爱的商业地产行业，取得新角色下价值创造的成就感。”
从感性到理性，告别戴德梁行都是一个艰难的决定。此时，张家鹏脑海中浮现的是乔布斯的话：“最重要的是，勇敢地去追随自己的心灵和直觉，只有自己的心灵和直觉才知道你自己的真实想法，其他一切都是次要。”
与一众伙伴一起，张家鹏创办了RET睿意德，强调以国际视野结合中国地产方法，服务商业地产发展与中国的城市化进程。
此时，中国的地产业已经历了多年的高歌猛进，但赚钱过于容易也会让经营理念进一步缓慢。在商业地产领域亦是如此。
实际上，正如日后的“首富”王健林所说，如果把住宅市场看作小学生的话，商业地产就是大学生。从设计、建筑、规划，到招商、管理，商业地产的运作是一整套不可分割的流程。业内有一种形象的说法：“做住宅相当于嫁女，卖出去就好；做商业地产则相当于养儿，需要持续用心运营”。
而中国的商业地产商大多数却只热衷于商铺销售，原因很简单，市场太好，销售回钱快，一平米销售额相当于40年的静态回报。而随着国家宏观调控的推行和二三线城市房地产市场拐点的到来，“去库存”成为更强烈的需求，市场结构从以交易为导向转向长期综合服务。原有的服务模式已经无法适用，市场需要能够提供新的长线服务的服务商。
在国际地产行的工作经历，让张家鹏意识到，国际五大行并不是提供这种服务的最好选择。五大行更像是百货公司，旗下各部门业务完全不交叉。而且国外是做房产经纪的模式为主，对于中国客户的需求并不能有效响应，国内真正需要能够全程参与商业地产运作的新一代公司。
与友商们不同，张家鹏把RET睿意德做成了专卖店式的商业地产深度服务机构，并建立起无边界的顾问式业务组织。五大业务团队互相学习，而且还要带着客户一起学习。他们发报告，分析趋势，做真正的分享，让客户变得更聪明，并利用知识分享和全程服务树立自身的形象。
在发展过程中，RET睿意德也在国内地产界首创了大团队业务模式，进入一个城市时，即使还没有业务，也要租最优形象的写字楼，团队大规模直接入驻，让客户看到决心。
正是靠着这种不同的创新服务，RET睿意德成立第一年的收入就超过1亿元，两年时间就成长为国内规模最大的商业地产服务商。于126座城市服务商业面积超过1亿平方米，地产百强中有超过80家成为RET睿意德的合作伙伴。
对于睿意德看起来顺风顺水的成功，张家鹏做出这样的解读：“在创建和路上，我们把骨头当美食，重新组合行业价值，让客户更聪明，不与客户博弈，市场会推着你自然成长。”
第三次出发，互联网新贵的“自宫史”
到了2014年底，RET睿意德因为其服务模式的重度垂直和对数据与流量的熟练应用，已经被称作“行业里最具互联网气质的公司”。
但张家鹏却感到了深深的焦虑，原因就在于“像”不等于“是”。在这几年中，电商行业一路狂飙，让传统商业人感受到实实在在的冲击。
“要么革命，要么俘虏。”这是张家鹏2015年中在他个人微信号中一篇文章的标题，也是在睿意德启动互联网平台战略时给睿意德同事们的一封内部邮件。他将商业竞争比作生态进化，是高能部落对低能部落的统治与取代，而一个行业的演进必须“向新而生”。
这是一次比离开五大行，创立睿意德更加艰苦的“自宫式成长”。
互联网突破口确定于店铺选址方向。19岁初创业时，他就在这方面吃过亏：“第一家店开在城市中间的快车道上，相当于北京的长安街。当时没有任何经验，觉得这里地处中心，交通方便，但是事实上，这里没有停留功能，展示功能也很弱，压根就不适合做商业地产。”张家鹏决心利用互联网工具，通过数据的精准匹配，真正实现商业地产选址信息的开放和对称。
于是，“乐铺网”应运而生，这是一个商铺租售交易与服务平台，致力于解决商铺租售市场中供需隐蔽、供应离散等问题，打造中国首家一站式开店的智能服务平台。
然而，互联网毕竟是一个陌生的行业，一切要从0开始。与地产行业相比，其最大的变化是与不确定性为伍。地产行业的一切是确定的，会一开始就进入执行层面，不会有大的偏差，但互联网行业不同，有很大可能你费大力气开发出的东西没人用。而且互联网上各种影响因素也要多得多，黑客、水军防不胜防，保守的地产圈内，并没有多少人愿意做出张家鹏这样的选择。
张家鹏自己也曾经迷茫，整个2015年，他经常处于这样一种状态：早上上班时，在办公楼下徘徊很久不想上去，怀疑自己为什么要跑来受这份罪。
然而，喜欢在陌生城市逛街的他相信，在陌生的世界中摸索前行，迷路是一定会发生的，但新世界的商机，也都是要从迷路开始的。
他很快找到了自己的方向。“互联网上的一切，可以让商业真正回归以人为核心。通过数据的精准匹配，可以花更少的成本开店和试错，让店铺的每一面墙都发挥出更大的价值。”张家鹏说。越来越多人都有开店梦，这个时代让每个人都有在互联网上公平胜出的机会。乐铺网的商业平台，可能为人的关系构建带来更新更好的可能。
而且实体商业与互联网的结合，能发挥出比1+1=2更大的效果。以便利店为例：一个小区门口的便利店，一天的客流量至少2000人次，一年平均70多万，就算其中一部分是熟客，一年也是至少30万人次来往——如果这是基于信任背书的人际网络，将意味着很高的市值。
“所有人都会有家，有家就有商业，而商业会维系所有人。”在张家鹏看来，店铺的价值，不仅在于提供生活便利，还为小区带来高信任度的关系和安全感——这种连接关系，要比在Uber车上度过的时间更具深度。
经过一年多时间的摸索，乐铺网的经营进入正轨，张家鹏带团队对选址行为进行了标准化处理，打出超过一百个标签，在乐铺网上，商家开店速度很快提升了两倍，出租率提升了三倍多，并短期内在北京市场占有率逼近10%。
从开店入口，到服务平台，再到街铺智能平台。张家鹏沿着自己梦想的轨迹，从线下服务做到线上服务，又从线上服务做到金融服务。以生态协同为原则，他陆续投资控股了线下大数据应用公司中商数据和商场管理平台云猫智管，并投资了一家文化公司，被业内称为“中国商业地产互联网+的进化典范”。
2016年底，新一轮融资水到渠成。如今，初次创业20多年后，张家鹏在中国财富最为富集的行业里成为一颗新星，进入了另外一个顶尖俱乐部，他完成了从一个街头浪子到优秀互联网创业者的逆袭。
电影《一代宗师》中“宫二”小姐有一段广为人知的话：“习武之人有三个阶段——见自己，见天地，见众生。”这一“三段论”放在张家鹏身上也极为贴切：在迷茫中，少年见到本来的自己，找到甘愿为之奋斗一生的事业；在奋斗中，看到人外之人，天外之天，从而不断前行；在前行之中，发现生命的价值所系，终至超越自己。
如今的张家鹏，喜欢谈论“幸福”、“信念”和“人性”。这使他在公司的同事们面前，像一个有着哲人癖好的“怪老板”。
“我认为，现在社会上绝大多数故事，都是用来听的，而不能用来指引行动。很多人说，失败是成功之母。但我认为，成功才是继续成功的基石——所以要做好更充分的准备。当你想到最悲观的结果，你都觉得可以承受，你就学会了真正的乐观。”张家鹏说。
在这条创业的路上，张家鹏曾逃避动荡，却又屡次主动深入变革之中；他一直相信知识和理性的力量，但一路走来，却发现每到关键时刻，能支撑自己走下去的，只有心中的信念。
实际上，也许在内心深处，张家鹏依然是那个打完架后，独自走在回家路上的孩子，目光逡巡于街边小商铺的万家灯火中，他相信那里隐藏着亲人的温暖。
