1.住宅市场的下行，能否改变商业市场的高库存局面？

一个城市的商业繁荣度不在于商业地产的大规模开发，而在于城市商业规模能否与之消费容量进行很好的匹配，商业发展繁荣则主要依靠社会经济进步、产业比例升级、城镇化水平以及居民消费水平整体提升等城市宏观环境的改善。

当前住宅市场的调控主要影响自住与投资两大客群的购买决策，其中自住客群对于商业地产市场的影响较小，投资客群的分流有可能成为影响商业地产市场回暖的因素之一；但当前城市商业市场的问题在于规划及放量超标，而商业消费市场容量有限，供求矛盾严重，造成商业地产市场的投资风险较高，随着市场透明度不断提升以及投资客群风险意识的增强，商业地产的投资行为会更加谨慎。

商业地产的合理规划也是影响市场良性发展的关键因素之一。从城市角度来看，合理进行片区规划，控制商业地产规模，在消费市场容量有限的情况下，缩减商业地产放量更有利于商业地产资源的高效利用以及商业市场的良性循环。从项目角度来看，注重结合区域特性，商圈消费能力、消费特性等因素进行项目的落地性规划，提升商业物业投资回报价值，是激活商业项目的基础因素之一。因此对于住宅市场与商业市场的关系我们应该用理性的思维来衡量，而非简单的用此消彼长的观点来看待。

RET睿意德观点

住宅市场的趋冷或稳定，短期对于商业地产的升温具有一定积极影响；但随着商业物业投资回报价值的日渐透明、投资客群风险意识的逐步增强，商业地产投资市场会日趋成熟和理性，住宅市场分流的投资客群会更加谨慎并考虑其他投资途径，因此单纯借势住宅市场的下行，不足以扭转商业市场的高库存局面。长远来看商业地产的良性发展应主要寄托于城市商业消费市场的繁荣以及城市商业地产的合理规划。

2.调控的实施，拉平了投资住宅与商铺的成本，投资者如何了解郑州商业项目现状？

RET观点

二七商圈：

郑州最传统、最核心的商圈、最具活力的商圈，可辐射整个郑州及周边地市。整个二七商圈以正兴街为分界线，南北差异非常大，以北区域目前以发展为以中高端零售为主导的区域，特别是近两年随着万象城和大卫城等一批中高端购物中心入市，未来随着金博大二期，太康路360、绿地张砦等项目入市，片区商业时尚度在上升；二七南部区域目前主要是依托于德化街和火车站区域形成的批发为主的中低端零售业态。这也是政府比较头疼的一块区域，政府一直致力于改造二七商圈，宏观层面有批发外迁和二七特色商业区规划支撑，项目层面以建业德化二七文化中心、普乐天地项目为代表的文旅项目成为了片区的发展趋势。所以，从政策支撑、未来项目数量、商圈档次、时尚度和文化属性的提升等层面二七商圈将强化期领导地位。

花园路商圈：

副中心成熟商圈，目前由丹尼斯百货、大商新玛特、国贸360 购物中心构成，辐射金水区及以北地区，未来有建业凯旋广场、正弘城等两个大型商业项目入市。花园路商圈地位和格局形成得益于国贸360 项目在快时尚领域绝对的领先地位拉动，以及整个郑州大北区无大型商业项目的空白点市场因素。未来而言随着惠济万达入市以及和国贸360 定位有一定重复度的熙地港开业，区域内客流会存在一定的分流，但短期内花园路商圈的在市区内地位难以撼动。

CBD 商圈：

可以说占据了“天时”“地利”“人和“的一个片区，城市的主导发展方向，高端居住人群聚集地，便利的交通条件，金融办公企业聚集地，具备发展大型购物中心的绝好条件，但是目前区域内优质商业项目是相对稀缺的，先前的宝龙由于定位和运营等多种因素一直不温不火，丹尼斯七天地虽然有很大比例餐饮和娱乐业态但本质上还是个百货，明年开业的熙地港可以说是区域内第一个真正购物中心，一定程度上填补了区域空白，但从长期来看CBD 商圈的发展潜力还是非常巨大的，大型购物中心开发和选址的黄金地段。

秦岭路、大学路、棉纺路商圈、曼哈顿等多为依托于大型商业项目带动形成的片区型商业中心，未来郑州这种片区型商业的发展趋势会强化，比如经开区、高新区、郑州东南部等区域目前均未形成片区的商业中心。

3.一个好的商业项目对于区域价值、住宅价值有哪些提升作用？

RET睿意德观点

所谓好的商业项目在于其商业价值被市场认可，而商业项目的价值体现在其给周边乃至远端消费人群带来的良好的综合商业消费体验。这种消费人群和商业项目通过商业消费、商业活动发生的“商业化学”反应给项目所在区域带来了正向的促进作用。于是，更多的资源，更多的人群开始在区域内聚集，区域价值以及住宅价值通过这种资源集聚快速升高。

好的商业项目对于区域包括区域内住宅价值的提升是显而易见的。上海新天地作为国内知名的城市旧改标杆项目，它就是通过新天地自身的商业成功，然后对区域价值大幅拉升的典型案例。瑞安在新天地项目上采取了商业先行，住宅销售在售的开发模式。商业租金从2001 年开业时的3.5 元/㎡/天一路攀升至现在的超过100 元/㎡/天，15 年时间租金翻了将近30 倍。而作为新天地配套的翠湖天地住宅项目，其售价也从2002 年开盘的1.6 万元/㎡一路上涨至如今的将近15 万元/㎡,翠湖天地住宅价值的增长速度同样高于周边以及上海的平均水平。

对于郑州而言，这种商业对住宅价值拉升现象也同样存在。以今年开业的惠济万达为例，碧源在7 月份推出的月湖平层公寓成交均价8000 元/㎡左右，随着万达开业，月湖平层公寓已经悄然涨至10000-11000 元/㎡。

因此，好的商业项目对区域价值以及区域住宅价值的拉升作用非常明显。商业项目除了能提升周边住宅价值外，也能提升区域的综合竞争力，因为若干个好的商业项目+成熟的居住氛围+资源的聚集=区域商圈的形成成熟。

4.商业地产项目如何在同质化严重的当下脱颖而出？投资者如何判断商业地产的价值？

▲全市商办物业库存（报告商铺、写字楼、公寓，截止10 月，来源：郑州房管局）

RET睿意德观点

通过对房管局备案数据以及预售备案数据的梳理，经过粗略计算，郑州市当前商办物业存量合计约为742 万㎡，按照常规120 万㎡/年的去化速度，目前郑州商业地产需至少6 年完成去化。对此，我们认为在郑州乃至全国市场上，未来短期内商办物业的过量供应仍将是市场主旋律。在商业地产过量供应、同质化严重的当下，只有保证商业项目专业的规划、定位、招商以及后期运营才能使项目在市场上得到认可、避免操作以及去化的风险，保证项目的健康发展。

对于商业地产的品质以及投资潜力，我们认为首先要考量的是什么开发商是否有成功的商业地产开发运营经验，这是一个商业项目成功的根本前提。

其次是项目所在的地段是否成熟，项目自身是否规划有大型主力店（超市、影院等），项目是否有自持物业等。

总之，由成熟有经验的开发商开发，加上地段成熟、商圈氛围良好、开发商有自持主力店的商业项目基本是比较稳妥安全的。