2017年11月7日，房天下策划“地产转型时代，城市新区发展的新趋势”沙龙，由RET睿意德提供智力支持，与成都业界朋友们共同关注新区土地供应、聚焦新区商业发展。同时，继《天府新区热点板块商业现状与发展趋势》报告发布后，再次独家发布《天府新区核心区域商业趋势主题报告》，聚焦兴隆湖—秦皇寺板块商业发展，本报告通过对区域的深入研究，旨在能为成都新兴区域的未来走向找到一些方向与出路。

RET睿意德成都公司副总经理孙强：

解读《天府新区核心区域商业趋势主题报告》

活动开场，麦禾资产总经理、房天下土拍直播专家何建平带来了《成都新区土地市场情况以及板块成长性分析》分享，从拍地、产业政策制定以及城市功能对板块的促进等多个维度解析了成都各大新兴区域的发展脉络。

紧接着，由RET睿意德成都分公司副总经理孙强先生解析《天府新区核心区域商业趋势主题报告》。孙强从成都城市发展的全局视野分析了成都目前面临的发展困境，由于成都原有的单核城市结构存在诸多弊端，人口和建筑的高度密集，交通负荷过重，使得主城热岛效应突出，环境恶化，因此成都亟待优化城市结构，构建“双核共兴”的发展策略。

但是，新区的建设是一个漫长而又充满挑战的过程，这期间，市政建设及服务配套都处于发展初级阶段；另一方面，由于新区处于起步阶段，无论是从市场还是投资者对新区发展都处于观望态度，导致了商业氛围较差，消费力不足等情况。那么，如何在“双核共兴”策略下打造天府新区商业成为现场业界朋友们关注的焦点。

在报告发布过程中，孙强将新区商业分为三种类型：规模取胜型、城市名片型及顺势而为型，这三大类型的产品都拥有各自独有的策略。

作为规模取胜型商业，需要深入了解新区整体规划，拿地选址优先选择新区核心区域或临近未来城市主干道；开发体量范围在18-25万平方米之间；提早启动招商工作，主力店、特色业态店及核心店优先，以大品牌的品牌效应吸引更多品牌入驻。

作为城市名片型商业，需要合理利用周边独有景观、自然、历史建筑等资源，将其整合，创造出项目自身独有特点；深挖区域及历史文化属性，配以现代文化氛围，形成亮点。

作为顺势而为型商业，则应坚持保守稳健的原则，商业入市的时间待区域住宅整体规模达60%时，可以考虑入市。

目前成都是中国城市化进程的一个典型缩影。在这里既能看到传统城市向外扩张后形成的扩张型新区，也能看到城市战略发展形成的国家级新区。随着核心城区供地的减少，新增土地供应基本集中在新区，成都的开发商们都面临着新区商业的难题。最后，孙强表示：“我们在操作新区商业时，应抱有创立新模式的心态，避免经验主义，应该因地制宜，开发出更适合新区的商业产品。”

RET睿意德董事索珊：

“交互新城”成为新区开发必然选择

由RET睿意德、德勤和南洋理工共同发布的2017年《国内商业地产活力城市40强》报告中显示，伴随着开发红利的消失，国内主流开发企业重回一线城市，成为城市更新的主力军，实力有限的民企则更多进入三四线城市，挖掘新一波的城市化发展带来的新区红利，但受限于产业发展，新区开发也如火中取栗，若不在新认知下发展，可能会使企业陷于资金滞留的泥潭。

产业导入引领城市人口再分配，配套伴随下的功能补足，是新城市主义进入国内城市规划视野后，城市践行新区发展的重要模型。在资源枯竭型，以及产业后驱能力不足的城市，这种模型会乏力而漫长。于国内开发新区，从来都是新城的模型，区域产业、居住、商业及生活的配套都成为构成新城吸引力的重要因素。

以RET睿意德团队全程服务的北京华润五彩城、西安大唐不夜城、威海九龙城、重庆悦地，以及临汾新东城、阳泉滨河新天地等国内新区综合体案例为样本，索珊从益智型生活方式中心的打造、文化新区塑造、高端目的型商业新中心、工业区商业中心、产业资源枯竭型新区以及小城市大体量策略下的新区发展等不同角度分享了《新区综合体的建设理念与趋势》讲述了如何打造新区城市综合体从而为新区引流。

商业的本质是满足人的消费需求。所以，新区商业归根结底是对人的研究与定位。索珊强调，作为城市型的空间新增量，新区不仅要像开发区那样发展聚集产业，更需要聚集人气营造城市氛围。而且，类似天府新区这样的国家级新区的开发体量颇为庞大，“人从哪里来”对于新区而言挑战更为严峻。这其实是中国城市营造逻辑的根本变化，过去城市经济发展以开发土地为核心路径，如今必须朝着“开发人”的模式转变，超越土地财政和资本逻辑，面向人的集聚与发展而进行商业价值的塑造，所谓“交互新城”就成为必然选择。索珊分享了其中的要领和原则。

其一，回归地产开发的核心价值，政府在打造新区概念时，会以整合湖景等资源的形式来提高整个区域价值，这时则应该最大化的去挖掘这类资源对商业的带动；其二，综合体势能来自明星家族，商业这个家族明星赋予了家族其他成员足够的势能，同时也抬高了购房者对住宅价值的预期。只有住宅被商业提升到一定的势能，才具备溢价的空间和可能。其三，商铺产品设计是策略思维，产品研磨需要极致的细致，一定要站在后端看前端，从招商的角度出发来看一个商铺的设计，商业后端的品牌资源是有限的，每个品类和档次通常都只有少数的资源可供选择。因此，策划的核心绝不是天马行空的创新，必须聚焦于前期策划内容的落地。

分享过程中，索珊直指当前中国新区开发面临的困境——产业导入慢、人口更迭和引流慢、开发企业谨慎、政府决策延时、通达却孤立。并强调，在新区开发的过程中，比拼的不仅仅是资金，更是认知。索珊表示，要解决当前新区开发的难题，就必须解决开发思维的问题，思考的深度与思考长久并不成正比，思想积累资源的厚度、关联思考的启发才是做出判断和决策的依据。