近期，RET睿意德发布了郑州商业地图。这份地图涵盖了郑州目前在运营及2019将开业的所有集中商业项目（101个），64家知名连锁超市，并容纳了餐饮、影院、儿童游乐、都市休闲，包括新兴业态及购物中心活动等多个板块。此外，中部四省会（武汉、长沙、西安、郑州）商业多维度对比及省内地市知名商业进驻情况等板块也布局其中，亦为研究郑州商业提供一种全新的视角。

2019年，郑州首次进入“万亿时代”，经济的车轮拉动消费的升级，郑州商业也随之迎来新的发展阶段。一方面是商业体量快速新增，另一方面大量老旧商业迭代升级。而这一年，也是RET睿意德进驻郑州的第七年，用服务本土50余个商业项目的鲜活案例，见证着郑州商业这一路奔跑。

RET睿意德华中区总经理石俊东对这份地图做出了详细的解读，试从商业地产前期开发到后期运营等维度，探讨郑州商业发展的现状及未来展望。

如火如荼的城改，开启郑州商业格局的新篇章

2012年7月，郑州三环内20个城中村改造方案被确认。同年年底，RET睿意德华中区郑州公司成立。伴随城中村改造进入全面启动期、深水期，RET睿意德的专业服务也与城改项目紧紧围绕。

作为郑州公司的创始成员，石俊东近七年来感触最深的词叫“城市更新”，这其中就包括最典型的“城中村改造”。“团队入郑时，正好赶上郑州城中村改造的关键时期，郑州三环内以恒大、万科为代表的郊区大盘正处于新一轮开发中，又恰逢万达、绿地等商业开发商下沉到二、三线城市跑马圈地，可以说搭载了时代’大势’。”石俊东介绍道。

土地的“腾笼换鸟”，换来的是有战略规划、更有综合实力的开发企业。寸土寸金的地块之上，政府对拿地的企业也提出了更高的要求。但多数专注于住宅开发的企业，在商业地产的操作上并不顺利。石俊东表示，“商业和住宅是两个逻辑，项目要想在市场中占有一席之地，从前期拿地规划就要找准定位，也即‘财务模型+战略目标’要定好，这是一个‘倒推’模式”。

“太多的开发商只顾低头走路而忽略外部环境的变化，我们就来帮他们去看局势。”石俊东起初负责的策略顾问团队，最显性的气质就是“接地气”——与传统顾问模式不同，他们以为客户解决实际问题为导向，而不是空谈难以落地的宏伟规划。这种方法论落实到实战中，便是接踵而来的项目需求。这包括金科、融创、恒大、建业、绿地、永威、绿都等知名企业，范围涉及标杆商业综合体、商业街区、超高层建筑、文旅小镇等。

“这些年收获最大的心得，是永远要比客户走得快一点。”行业危机感不断警醒这位职业经理人。咨询服务机构，是资源和知识筑起的护城河。比客户站位更高远，看问题更深入、透彻，是保持专业力和竞争力的唯一要素。

毕竟眼下，城改的大举落幕掀开了郑州商业的另一番景象。

外来优质商业入场， 3~5环是10年内郑州商业新阵地

去年年末，商业领域400人聚集在楷林中心国际会议厅参与了郑州商业年终盛会。会上的重磅环节是公布郑州全年商业数据、分享最新行业动态以及预测未来发展趋势，这也是RET睿意德郑州公司每年的惯例。

当日透露的重要信息，是过去的2018年郑州新增15个优质商业项目，新增体量88.6万㎡，开业体量创历史新高，被称之为郑州商业的"新元年"。石俊东对此的判断是，“郑州商业的高光时刻才刚刚到来”。

“从2018年以来新增商业项目及土地供应的分布来看，3~5环已经成为重点分布区域，这也是过去城市扩容的重点片区。现在的地产主战场，是未来5~10年的商业新阵地”，同时，2018年~2019年，三环内城改与三环外大盘开发二者释放的商业体量（2019年预计新增过百万）激增。他指出，相对于开发节奏“十年一环，五年一商业”的填空式发展已减速，郑州商业开始逐步向内容升级演变。这种“内容升级”的背后，也标志着优质商业的陆续到来。

“随着经济水平的发展，大量商业地产开发商和运营商多数都看好郑州，在寻找合适项目进入。”石俊东在采访中说道，未来郑州商业的发展模式将从量的增长转向质的提升，居民多样化的生活需求将在各个商业项目的不断改善中得到满足。而每一个商业项目的打造，背后需要的是一家具备较强资本、综合开发实力和商业资源整合能力的发展商。

“新的玩家下场将利用自身资源带来大量联盟品牌，以首店、旗舰店等形式进入。诸如正弘城的开业带来了大量首进郑州的品牌，为消费者带来更多的选择。”

发展数年，郑州目前已经形成且较为成熟的商圈包括二七万达商圈、惠济万达商圈、高铁站商圈、锦艺城商圈、CBD商圈、曼哈顿商圈、中原万达商圈、花园路商圈、高新商圈、二七商圈等。面对就近消费、社区、人、交通等条件的进一步赋能，郑州商业的提升型服务需求正在逐年增高，真正成熟的商圈除了能够充分满足人们的日常生活需求，更应能够适当引入高品质、特色化的服务功能，提升服务品质，满足差异化需求。伴随新生力量的出现，未来商圈也会有新的变化。

“未来主要出现在高铁站东广场和北龙湖等政府强力推动的新兴区域，有别于过往城中村改造项目有大量住宅现金流的开发模式，华润新时代广场、大悦城等一线商业地产开发商有着成熟的商业地产金融开发模式，辅以写字楼和公寓等现金流产品，以产业准入或大体量持有型物业准入方式拿地。其次是在金水北区等人口成熟和有着明显商业空白的区位，诸多商业地产基今在和城改项目方洽谈商业部分的合作，或以轻资产、合作、收购等方式进入，输出自身知名的商管品牌。”

小团队大目标，做一家不断创新的酷公司

如果把商业发展糅入时间的长河里，一个个商业项目就像流动的音符，谱写着它们动人的故事。作为见证者又是参与者，石俊东觉得自己“做商业地产挺幸运，赶上了房地产和商业地产高速发展的时期”。

然而这种参与与见证所付出的，是难以想象的时间与精力。在同事们眼中，石俊东是不折不扣的“空中飞人”，加上“近乎偏执的探究习惯、惊人的学习能力、宽广的知识面及落地执行的高标准”，可以说用脚步与视野，走出了一条独有的成长路径。

“正是RET睿意德对人才培养的高要求、高标准，才让团队在不断的发展中逐步建立了较好的优势。”石俊东坦言，商业地产开发的荒蛮时代已经结束，更多需要精耕细作。随着增量市场到存量市场的转变，RET睿意德也进入了更加垂直化的领域。

除了持续服务于原有核心业务，团队也把更多的精力投入到商业地产后期运营服务。随着大悦城等一线商业地产运营商的进入，开发商对于大数据、IP、智慧运营等工具和合作方已经形成了固定的采购和合作关系，“RET睿意德提前布局，以大数据应用服务商——中商数据、招商平台——小喇叭、流量增长服务商——云猫智管，为购物中心智慧运营提供了良好的工具。也就是说，利用数字化赋能实体商业，优化并精细商业后期运营，实现‘智慧商业‘，全国范围已经通过大量案例实践了这一点。”石俊东表示。

但无论是前端咨询，还是后期运营服务，如何不断为客户提供价值才是始终不变的宗旨。在“最大的不变就是变”的时代，RET睿意德从未改变的是对于行业的研究能力。其研究中心自公司创办以来已经陆续发布了各项专题报告，包括：中国首个商业地产指数系统、中国商业地产·活力40城、世界轨道交通商业、购物中心标杆活动研究以及快闪店研究报告等诸多课题。

“商业地产像一座巨大的冰山，才刚刚显现一角。只有比别人更快地深入地了解、学习，才能‘不负嘱托’。”石俊东的无形压力，来自客户的信任、消费者的寄托，以及城市面貌的呈现。“对于业主而言，我们需要帮他们解决财务难题；对消费者来说，需要帮助他们提供更好的消费场所和品牌。而对于这座城市，我们必须要保证提供精品建筑而不是烂尾楼。这是每一个行业人员的使命。”

以下是RET睿意德华中区总经理石俊东的访谈实录

Q：依据目前郑州商业发展现状及未来规划，你认为郑州目前的商圈有哪些，未来哪些区域将要形成新的商圈？

石俊东：伴随着改革开放40周年的发展，郑州作为新一线城市，迎来更多发展机遇，城市规模也在不断扩大。郑州商业地产有着明显的郑州地产的特色，基本布局已经完成，新兴区域值得期待。就商圈而言，郑州目前已经形成且较为成熟的商圈包括二七万达商圈、惠济万达商圈、高铁站商圈、锦艺城商圈、CBD商圈、曼哈顿商圈、中原万达商圈、花园路商圈、高新商圈、二七商圈等。其中，大卫城、正弘城、国贸360等占据了核心商圈的主要位置，在地段至上的商业地产行业内，本土品牌的竞争优势已经形成。

而随着城市建设进程的不断加快，未来金水北区、南三环、北龙湖等区域也将形成新的商圈。这些新兴商圈，随着入住率的增加，各项配套也将逐步得到完善。

Q：相比武汉、西安等周边城市，郑州的商业地产发展如何？原因有哪些？

石俊东：相比武汉、西安等周边城市，郑州的商业地产发展仍略显落后。客观原因上，消费人口和消费能力是基础，武汉有着更为强大的产业基础和消费能力，西安则是西北中心城市，又有着大量旅游客群支撑消费。郑州商业的消费者主要还是本地人口，对体量和品牌的支撑都相对有限，所以目前还都是以标配的购物中心为主。但增长后劲很足，我们对此充满信心。

Q：近几年，郑州多个购物中心积极引进空间占比较大的“网红实体书店”，你怎么看待这种改变？

石俊东：随着城市居民生活水平的不断提高，消费结构正潜移默化地发生着变化：消费重心由最初的饮食、住宿逐渐过渡到偏重文娱、健康、教育等能凸显城市居民生活状态与个性体验的板块。而在商业地产端，购物中心需要能够满足用户“时间消费”需求的体验式场景，来增加商业综合体的人气，做到更好的引流效果，实体书店无疑是一个业态选择。

这种消费端和地产端的变化，预示着城市生活空间功能逐渐模式化。“城市生活空间综合体”的概念，越来越明晰。

可以看到的是，在竞争逐渐激烈的局面下，目前主要标配型的购物中心开发模式也将逐渐改变。大家都会在规划、主题、业态、品牌等方面进行差异化。如规划上，室内空间室外化，增加休闲空间、空中花园，仪式感极强的大阶梯等。主题上，轻奢、家庭、儿童、文化元素都将出现。业态上，室内动物园、蹦床乐园、轰趴聚会空间都已出现，甚至未来也有可能出现飞行潜水体验、马术等创新业态。品牌上，各大项目都在争相引进首进、特色、IP品牌，以形成独特的导流能力。

Q：作为一个商业地产老兵，谈谈对郑州商业地产发展的展望，以及对开发商的建议？

石俊东：目前郑州的商业正向着专业化、精细化的方向发展，更多知名品牌也逐渐向郑州这个“新一线”城市下沉，随着新一轮外来开发商的进驻，未来郑州的商业还将迎来更加激烈的市场竞争。未来新生力量主要出现在高铁站东广场和北龙湖等政府强力推动的新兴区域，有别于过往城中村改造项目这种自带大量住宅现金流的开发模式，华润新时代广场、大悦城等一线商业地产开发商有着成熟的商业地产金融开发模式，辅以写字楼和公寓等现金流产品，以产业准入或大体量持有型物业准入方式拿地。同时，在金水北区等人口成熟和有着明显商业空白的区位，诸多商业地产基金都在和城改项目方洽谈商业部分的合作，或以轻资产、合作、收购等方式进入，输出自身知名的商管品牌。

项目要想在市场中占有一席之地，从前期拿地规划就要找准定位，也即“财务模型+战略目标”要定好，是一个“倒推”的模式。

另外，无论是品牌至上还是运营为王，找专业的第三方做好运营服务、深化产品体系、树立标杆项目同样重要。