中国商业地产领域已迈入存量优化的核心阶段，运营管理效能的提升成为关键议题。中商数据联合多家权威机构发布《中国卓越商业100强》排行榜，通过对全国范围内商业项目的深度剖析与综合评测，严格甄选出100个在运营绩效和成功因素上表现卓越的代表项目以构建该榜单。此举旨在对那些在商业运营实践中取得显著成就的企业团队给予高度认可，并为投资者和零售商提供具有权威性和前瞻性的趋势洞察及决策参考。

该排行榜的研究对象涵盖了在全国范围评选出的337个城市中的812个购物中心、商业街区及优质百货项目。榜单的各项评价标准综合了客观量化数据和评审团的专业评估意见，旨在确保评价结果的公正性和准确性，以及主观层面的真实反映。其中，客观量化数据主要来源于企业自行发布的报告、中商数据库以及其他权威第三方机构的数据支持；而评判指标的设定，则是通过与业内专家、投资者、项目运营团队等进行深度访谈调研，并结合对公开信息资料的详尽分析，以此为基础为各项评价指标赋予相应的权重与分值。

本榜单共包含4个维度，包括建筑硬件、招商指标、运营指标、影响力指标，以及16个主指标，58个次指标。

2023年标志着中国经历疫情解封后的首个完整年度，市场并未如期迎来大规模的报复性消费狂潮，“反向消费”和“消费降级”则成为新关注焦点，这些现象揭示了在看似积极复苏的商业表象背后，隐藏着更为错综复杂且充满挑战的社会经济态势。尽管面临环境压力，部分运营商凭借其灵活的战略调整与持续创新精神，尽管面临严峻的压力测试，依然有项目运营商凭借灵活调整策略与持续创新脱颖而出，实现了在逆境中坚韧蜕变与业绩增长。

获评的卓越商业项目，是一幅中国实体零售商业的浓缩图景，展现了当前中国消费的新趋势、不同地区的消费发展阶段、实体商业空间趋向、行业运营水平等关键事项。

01中国商业南北发展差异明显，上海领跑行业市场

中国南北地区的商业质量差异表现尤为突出。虽然北方地区拥有诸如北京这样的首都城市，不仅具有传统零售业的强大基础，也在新商业形态上不断突破创新，如商业创新指数、新商业资源指数和新消费人权指数均在全国占据领先地位。然而，就北方与南方地区整体相比，仍呈现出了较大差距。尤其是以上海为代表的长江三角洲经济圈，商业发展的速度、规模及国际化程度更为显著，2023年上榜项目中有73%来自南方城市，北方城市项目占比27%。上海继续领跑商业市场，共计23个商业项目上榜，北京以12个项目位列第二。杭州、深圳、武汉、成都、重庆等南方新一线城市位于第二梯队。

02 头部效应显著，专业运营能力成为分水岭

从开发商集中度情况来看，华润上榜项目最多，达到19个，恒隆、太古香港开发商也有多项目上榜，数量分别达到6个、5个。这一结果表明，专业运营能力和持续项目创新力已成为划分不同层级企业的重要分水岭。一方面，头部企业在项目选择、设计规划、招商运营等方面具有显著的竞争优势，能够吸引优势品牌入驻并保持稳定的租金收益和客流增长；另一方面，它们的品牌效应也为自身赢得了资本市场的青睐，为未来进一步扩大市场份额提供了坚实的基础。因此，商业地产业内的资源集聚和专业化程度正在不断提高，行业马太效应愈发明显，强者愈强的趋势日益巩固。

从全国购物中心总量来看，整体市场依然分散。以入榜项目最多的上海为例，截至到 2023年，3万方以上项目数量506个，整体商业体量已达到3235.7万平方米。但高品质标杆项目仅有29个，数量占比5.65%，体量共244万㎡，占比7.5%；二级标准项目共127个，占比25%，体量1157.6万㎡，占比35.8%。其他247家则存在水准参差不齐、专业能力、资金投入等各有局限的状况，存在较大的优化与整合空间。

03 高端商业抗周期能力强劲，仍为最优赛道选项

大多高端定位项目都是长期位处城市和区域的领头位置，不论收入还是增长，都有更优的表现。典型如2007年开业的北京SKP，以265亿元的销售额次加冕“全球店王”，较2022年增长10.8%，连续十年坐稳全国销冠宝座；2006年开业的南京德基广场，以239亿元的销售额位列第二，同比2022年增长13.9%；2000开启高端发展的杭州大厦，在2022年进入百亿俱乐部之后，2023年则以130亿元的销售额成为浙江唯一的百亿商场；2004年开业的深圳万象城，持续稳居华南地区及深圳市场商业业绩冠军。就定位的赛道选择而言，高端商业依然是实体商业中“皇冠上的明珠”，相比更具有持续增长和穿越周期的能力。

04 热度与业绩反差明显，实力项目“无声胜有声”

在评选中发现，项目的热度和实际业绩表现出现典型的反差现象，被提名的多个知名甚至网红项目，但深究到业绩时，发现很难入围，甚至部分远低于平均标准，且商铺调整频繁，并不能证明商业定位与模式已经跑通。而很多大家已经较少关注的项目，如上海国金中心IFC、上海环贸IAPM等、深圳万象城等，主动在行业的发声已经很少，仍然在持续稳健增长，反而是值得行业人潜心深入研究的标的。

这种情况表明了一个朴素的规律：好的项目并不依赖于大量的公关活动或广告投放来维持其热度，更多是通过内功修炼，提升项目的内在品质和消费者体验，实现口碑相传和长期稳定的客流与销售额。反之，市场上也存在一些项目虽然获得了媒体的高度关注和广泛的正面评价，即所谓的“叫好”，但在实际经营中并未取得与其声望相匹配的经济效益，即“不叫座”。商业真正的成功不在于一时的知名度和美誉度，更在于能否将这些表面的关注转化为实实在在的消费行为，并在此基础上实现可持续的商业运营与发展。

05 优质硬件长期价值凸显，成为项目持续发展重要基石

在体验越来越重要的当下，消费者对于购物环境的舒适度、便利性和创新性有着更高的期待，这使得硬件产品设计成为决定一个商业项目能否持续成功的重要组成部分。百强的优质项目对此做出了很好的例证，从榜单看到，位居前列的项目都有良好的硬件基础，建成至今都未显落伍，其当时的产品设计投入为项目的发展起到了重要支持作用。北京SKP这一高端购物中心的建筑设计由英国知名建筑设计事务所Benoy操刀，其标志性特色在于结合了创新的玻璃幕墙设计与先进的全彩可调节灯光系统，确保建筑内部拥有充足的层高以适应大型品牌店铺精装修的需求，并创造出开阔通透的空间体验，这一前瞻性的建筑设计理念早在项目之初便奠定了打造卓越购物环境的基础。而在成都远洋太古里的整体规划和建筑设计则委托给英国建筑设计公司The Oval Partnership（欧华尔）执行，该项目深入贯彻了开放式街区设计理念，将中国传统建筑美学以及成都市井文化的精髓融入其中，不仅强化了场所的独特地域文化印记，也彰显出深刻的艺术审美价值。

06 公益人格塑造投入加强，构建与顾客深度关系

在当前的消费环境下，购物中心塑造公益人格已逐渐成为一种有效的经营策略。这一现象源于消费者价值观念的深刻转变，他们愈发看重企业的社会责任和道德实践，愿意支持那些在环保、公平贸易、社区服务等方面有所作为的品牌。购物中心通过积极投身公益活动，不仅能够实现与其他竞争对手的差异化竞争，有效提升自身的品牌形象和社会影响力，还能借此契机与消费者建立起深层次的情感连接，提高品牌忠诚度。

同时，购物中心的公益行为可极大激发消费者的口碑传播与社交分享，使得每一次的公益活动都转化为无形的“社交货币”，有力地推动品牌知名度和好感度的提升。而消费者在进行购物决策时，往往会将企业的公益记录纳入考虑范畴，购物中心塑造的公益人格形象便能在众多选项中凸显其独特魅力，进一步影响消费者的购买决策。我们在研究中看到，华润、恒隆、太古、龙湖等领先商业企业，已经将公益活动作为顺应消费需求、强化市场竞争优势及深化社会责任履行的重要手段，在其商业项目落地践行的活动数量远高于另外企业。