近日，RET睿意德一举获得包括天津劝业场在内的多个重要项目的运营权。这不仅体现了公司在商业运营管理上的深厚积淀与爆发力，更是标志着RET睿意德创建的“文化运营”新模式已蔚然成观，并引发了行业广泛关注与咨询。

事实上，RET睿意德多年一直是中国文化商业创新背后的强劲助推者，帮助中国逾100个城市创造了别具一格又深植于本地的文化商业名片，如西安大唐不夜城、南京老门东、天津古文化街、上海鸿寿坊、杭州玉鸟集等，这些项目不仅承接和保护了在地的文化遗产，以崭新的场景激发了消费活力，更成为彰显城市独特魅力的气质新代言。

玉鸟集采用低密度、开放式布局，延续良渚坡顶特色，融合周边建筑，使商业空间渐进融入街巷与自然环境 ©网络

中国一线消费市场逐渐步入后物质时代，传统的商业管理框架也需要随之升级迭代。RET睿意德在新近项目连获优胜，不仅是专业创新能力的展现，更标志着“文化运营”新商管对传统模式的超越。以下聚焦“文化运营”新范式下的文化叙事、零售变现、投资增值的闭环机制做出分享解析，以为关注行业发展的业内参考：

“文化叙事”不仅是策划理念，更是一种战略选择。RET睿意德所主张的“文化叙事”，强调在商业项目的策略制定之初，就应当将文化视为核心驱动力，从文化的角度出发进行思考。这意味着不仅要立足于文化基础之上，还要将商业视为激活城市文化、为城市增添活力的重要工具。

老建筑改造而成的现代文化场所逐渐占领整个雅典，通过组织新的展览，为雅典的众多场所注入新的活力，让人们得以重新体验它们 ©网络

城市文化的根基在于其独特的历史背景、地域特色和人文传统，这些是其它城市难以复制的宝贵资产。这种独特性不仅赋予了城市独有的身份认同，同时也为城市文化发展提供了源源不断的创意灵感。作为城市中最开放且最具互动性的空间之一，商业区域最适合承载文化体验。在这里，人们可以参与各种文化活动和体验，进行深度交流与互动，从而增强社区凝聚力，提升城市吸引力。将文化融入商业，不仅可以极大地扩展商业的辐射吸引力，更能使其成为城市中的标志性存在，为城市增添独特的魅力与生机。

东京六本木新城盂兰盆舞节通过重现日本传统的盂兰盆节，让游客能够亲身体验这一历史悠久的文化习俗 ©网络

新一代消费群体不仅仅满足于物质消费，更加重视情感共鸣和场所的文化内涵，寻求更高层次的精神满足。与此同时，商业领域正经历存量更新的时代，许多位于城市中心的老物业面临着焕新升级的需求。尽管这些物业拥有稳定的客流量和丰富的历史积淀，但在规模和硬件设施上可能已经落后。因此，在这个阶段，必须以“文化优先于商业”的理念，将文化内容的策略置于项目发展的首位。

京都东山区保留大量传统木结构建筑，如町屋、茶室及神社寺庙，展现了自然环境的和谐共生，体现了日本传统建筑美学中的“和风”特色 ©网络

这意味着在规划与运营的过程中，首先应思考如何通过文化元素来提升项目的整体品质和吸引力，然后再考虑传统的商业功能定位和业态布局。通过文化引领的方式，不仅能提升商业项目的竞争力，更能精准对接新一代消费者的需求，从而实现文化和商业的双赢。如果在这个阶段仍然固守传统的商业思维，忽视文化所带来的附加值，那么将错失重要的发展动能。

消费者对商业空间的需求，早已超越了简单的交易层面，这对运营者提出了全新的挑战，不仅要求他们跳出传统招租和基础运营管理的框架，更要转型成为供应链的整合者与创新者。运营者必须从空间价值的角度重新审视并挖掘项目的潜在增值点，在传统商业功能之外探索更多可能。比如，对于那些坐拥稳定客流的商业空间而言，举办售票演出可能会比传统的租赁模式带来更多收益，这时，运营者应考虑将部分空间转变为多功能的文化娱乐中心，而非固守旧有的租赁模式。

在国内商业项目中，越来越多演艺类业态进入商业项目，图为华润在深圳万象天地打造的万象天地剧场 ©网络

商业项目的获利效率固然会因业态的不同而有所差异，但不论业态如何变化，只要恰当融入文化元素，便能显著提升其市场价值，带来更高溢价。要实现这种文化附加价值，并不只是简单地将文化作为装饰品或标签，而是要将其作为赋予商品和服务深层意义的载体。只有当文化深入渗透到消费内容、业态模式乃至产品的细节中，真正重塑消费者的体验，这种附加的文化价值才能转化为商业上的竞争优势。

在迪士尼乐园，商品销售是创收和盈利的关键，通常占总收入的25%至50%。上图是巴黎迪士尼乐园内一家商店的内部景象 ©网络

换句话说，在引入新业态时，不仅要考量其是否契合项目的文化定位与内涵，还要确保这些业态能在实际运营中与文化理念无缝对接，共同创造出消费者认同的独特价值。例如，在一个艺术主题的购物中心中，除了要在建筑风格和公共空间设计上体现艺术氛围外，还需在店铺选择、商品设计乃至服务流程中融入艺术元素，让文化成为品牌DNA不可或缺的一部分。

反之，如果只是简单地将缺乏特色的商业形态嵌入到一个充满文化底蕴的环境中，而不去思考如何将这种文化内涵有机地融入到商业运作之中，那么最终呈现出来的将是形式与实质相分离的“两张皮”。这种情况下，消费者几乎感受不到文化的真实气息，自然也不会愿意为所谓的“文化溢价”掏腰包。不妨设想一下，如果迪士尼的商业街上布满了千篇一律的连锁店铺，将对游客的整体体验有怎样的影响？

以“整座城市都是博物馆”为理念的东京麻布台Hills，处处可见知名艺术家作品，并打造了占地9300㎡的数字艺术博物馆和画廊。上图为合作引入的TeamLab Borderless ©网络

在这个过程中，共创机制显得尤为关键。项目运营方与入驻品牌之间需要建立一种长期的战略伙伴关系，共同投入资源与心力，围绕文化核心来创造独一无二的体验。这种合作不仅仅是租赁合同那么简单，而是要求双方要有共同的目标，追求整体的长期价值增长，而非仅仅着眼于短期内的利益最大化。唯有双方能够共享资源、共担风险，才能真正释放出文化商业的溢价效应，从而实现文化商业所带来的高收益目标。任何行业都是如此，真正的共赢都来自于深度协作和持续创新。

如果一个商业项目仅停留在空间出租的角色，那么它的回报主要就是租金收入，这种单向收入依赖将迫使运营者不断在高租金和优质品牌之间寻找平衡。但即便如此，最终由于品牌选择受限于现有的市场资源，所进到项目的品牌与其它项目也难有明显差异。结果，尽管项目的硬件可能带有某种文化特质，但其内部提供的体验却偏向同质化，无法给消费者带来深刻触动。

英国Selfridges百货创始人的商业理念是将商场打造为一个具有话题性的公共娱乐场所，不断投入创造新鲜内容，使其历经百年依然引领潮流，被誉为全球最好的百货公司之一 ©网络

当运营者不再仅是招商组合品牌的房东，而是一个深入了解消费者需求，并致力于创造深度体验的运营者时，就必须从客户的需求出发，依托文化的力量来构建深度体验的内容生态，并对其中的关键业态进行必要的投资。这种做法不仅是为了实现差异化竞争，更是为了深入到内容的“产业链”中，获取长期的更高回报。

日本伊势丹百货业绩近几年持续增长，自营仍是其核心经营手段，其中FOOD&TIME ISETAN是将传统食品超市概念从“食”扩展到“生活方式”的创新业态，导入各类型美食店铺，如来自澳洲墨尔本、以传统墨西哥卷饼闻名的Guzman y Gomez，以及东京颇负盛名的寿司屋「SUSHI&ROLLS UOSEI」等 ©网络

在中国百货业普遍面临挑战的当下，以日本为代表的诸多国家的百货公司仍表现良好。其中一个重要原因，这些百货公司普遍具有更强的“买手”能力，更大的自营面积，是积极对业态和品牌进行投资的参与者。消费者渴望的不仅是购物，更是不同寻常的完整体验。当规模、空间和场景设计达到极致后，商品层面的差异化便成为必然的选择，商场对自营品牌和零售生态的投资将是必然。

这一趋势在中国已得到充分展现。国内重奢代表SKP表现尤为积极，从北京首个SKP内的BHG超市、COSTA咖啡到SKP SELECT，SKP及关联方不仅在品牌端表现活跃，还投资了为其制作仿真场景特效公司等相关企业。行业头部运营商万象生活亦在不断探索延伸，新近又于昆明万象开出了首个自营化妆品店铺。其它如印力的美妆买手店Ambership、百联的集合买手店the bálancing，以及银泰百货旗下的intime365集合店等，都是主流商业机构向产业链纵深投资发展的事例。

SKP SELECT为年轻、个性消费群体提供精心挑选的品牌和商品，随着SKP进驻多个城市，愈发成为SKP时尚内涵的重要组成部分 ©网络

国内商业地产运营商投资零售品牌的主要考虑，仍是寻求内容的差异化，还未将增加利润视为主要目的。但随着竞争进入更高维度，投资或自营业态的比例必然持续增加，这部分的收益自然会受到越来越多的重视，而那些及早在此“难而正确”的事项中进行投入的公司，将积累到赢得未来的重要能力。

结语

“文化商业运营”并不是针对特定“文化商业”的运营，而是强调无论何种商业类型，都应当通过构建“文化叙事”来获取更大势能，从而实现价值最大化。这种方法论主张将文化要素系统性地嵌入商业运营之中，创建出具有独特吸引力的消费体验，使商业项目从单纯的购物场所转变为融合历史文脉与现代生活方式的城市文化地标。

“文化运营”是契合新时代的新商业范式，它在市场策略、管理机制、内容创造及组织构架等方面，都与传统商管存在显著区别。这一模式不仅重新定义了传统商业体的角色，使其跳脱出单纯的人流聚集地与变现平台的功能局限，更从根源上解决了商业项目吸引力不足以及难以成为城市形象代言人的核心难题。