随着丁酉年拉开帷幕，沈阳的地产又进入了新的周期。2016年沈阳住宅市场表现极佳，无论是销售额还是销售面积均突破历史高点，然而沈阳的商业地产市场却与之形成鲜明对比——零项目开业，多数项目停业改造……作为拥有近800万人口，东北最大的省会城市，沈阳的商业地产怎么了？未来能否借着住宅市场的热度回暖呢？

对此，RET睿意德东北大区沈阳公司市场与客户发展部高级总监玄兆业先生将给出他自己的解答。

关键词1：衰落

老牌商业街缘何衰落？又如何走出窘境？

近年来，太原街的发展让沈阳人颇为惋惜，曾备受期待的兴隆100也没能力挽狂澜，相反也将于今年进行调整并重新定位为“城市中心奥莱店”。显然，开一店，火一店的兴隆似乎被太原街“拖累”了。作为沈阳传统老牌商业街之一的太原街，为何会有如今的境遇呢？

玄兆业认为主要原因有以下两点：

1.消费者的流失。

“如今，沈阳已经形成多商业中心的布局，曾经顶峰的太原街与中街遇到分流是必然的。而近几年，太原街地区接二连三的修路也是一大硬伤。”玄兆业如是说，他认为商业的同质化已经不是太原街没落的唯一原因。“人们的购物习惯很容易被改变，当到太原街的交通便利性与舒适性被削减后，改变购物与休闲娱乐的目的地，轻而易举。”

2.区域产品业态单一，体验感差，同期其他商圈发力迅猛，导致区域吸引力降低。

“目前，太原街商圈内的商业业态仅有百货和购物中心。然而，在消费升级的大趋势下，消费者的需求呈多元化、个性化以及品质化发展，逛街的目的已不再是单纯的购物支出，更注重休闲和娱乐。因此，纯购物场所居多的太原街对消费者的吸引力必然下降。”

而如何改善太原街商圈目前的窘境，玄兆业从运营商的角度，给出了以下建议——

1.注重互动式、体验式消费。

电商的发展，无疑冲击了传统的购物方式。因此，对购物中心来讲，除了满足消费者购物的方便性、多样性外，还应该加强消费者在购买过程中的愉悦感，也就是说让购物真正成为一种享受。而这就要求购物中心更具特色性、舒适性，以及加强对互动性空间和氛围的营造，加大体验式业态的比重。

2.降低零售业态比重，加大休闲娱乐、文化消费及生活服务业态占比。

经济发展水平决定商业业态中必需品的占比。截至2015年，我国人均GDP约合8016美元，根据发达国家经验，人均GDP达到6000美元时，消费趋势开始从功能性消费转移到品质消费，商业综合体中的休闲、餐饮、娱乐等业态比重逐渐增高，甚至成为主体业态。

关键词2：发展

存量市场下，沈阳商业地产如何发展？

2016年，沈阳商业地产零项目开业，不少运营商推迟了原本在2016年的开业计划。不仅如此，许多正在经营的项目暂停营业，进行品牌调整以及店面改造、升级，如开业仅一年的沈阳萃兮华都……好在，2017年初，沈阳K11、佳兆业分别确定将于今年9月先后开业。或许，这将给沈阳的商业地产多少带来些热度和活力。

而未来，沈阳商业地产将会呈现怎样的走向，玄兆业表示主要有三方面的趋势：

第一，沈阳的商业中心会越来越多，曾经唯太原街与中街独大的局面将会被打破，越来越多的区域中心将会出现。曾经的铁西仅有铁百商圈，但未来在张士或者新区府板块，也将形成新的商业中心，长白也将陆续出现更多的商业中心。

第二，存量资产的盘活，而不是新增商业的开业。2017年，沈阳新开业的商业目前仅有K11与佳兆业，其他均为曾经已经开业过的商业变成存量资产后的重新开业。

第三，社区商业将会越来越发达、多元化。未来的社区商业会变得越来越综合，并不仅仅是小超市、小饭店的情况，更多的休闲娱乐、亲子教育等业态将会出现。

关键词3：价值

好的商业是区域价值增长的潜在动力

如果一个区域只有住宅，而没有商业，那么这个区域则非常无趣，并且升值空间相当有限。因为，商业不但可以丰富区域的多样性，同时，也会成为整个区域的生活便利配套。

“当这个商业项目为居住地1.5-2公里范围内的消费者，乃至更远的消费者提供了良好的购物体验，并且吸引更多的消费者来此购物时，便会给这一区域导入更多的人口，汇聚更多的资源。而当区域内逐渐形成了商圈氛围时，板块的价值提升则会非常明显，这一点表现在当下的住宅价格。”玄兆业如是说。

近年来，沈阳“一带一路”板块关注度颇高，万科、保利、龙湖等知名房企纷纷在此拿地。然而，商业却是该板块短期内的短板所在。“目前，区域内仅有华润万家一类的大卖场，势必不足以提供未来增加的居住人口的消费需求。好在各在建和在售项目均配有底商出售，并且临街面都非常不错，未来，区域内的社区商业或将形成一定的规模。”

前文我们提到，未来沈阳的社区商业将越来越发达，而这一点，从今年2月的土地市场便可窥见一二。

近日，和平长白及铁西老城区分别出让两宗热地，商业占比均为10%-15%，其中，长白岛两地商业面积在5000平左右，铁西老城区商业面积在2万平左右。尽管商业体量并不算大，但前者在商业发展欠佳、居住密度较高的长白岛来说，可形成以临街商业为主的社区商业；而后者也可以形成以底商为主的，小规模的社区型商业中心。

关键词4：投资

商铺投资，全方位考察必不可少

对于商业地产投资，尤其是商铺投资，玄兆业给出了以下的建议。

首先，是地段因素，无论是地产还是商业地产，地段都是首要考虑因素；

其次，是交通因素，交通通达性，是否临主街，临街展示面是否够好等等，坐在位置对其他地方的辐射性是否足够，因为交通越便利，辐射到其他地方人群的机会越大；

再次，是人口因素，即区域是否有足够的人口基数，也就是说，在投资期限内，是否能够得到快速的人口增长或达到较大人口基数的潜力。没有客群，是没法保证生意的，生意不好，那么商业的价值也不会提高；

第四，是开发商因素，越大的开发企业，对于自己的产品思考和经验会更丰富，在投资时的风险会更小。同时，开发商对于商业的定位，也应纳入考虑因素。

与此同时，在投资出手前，多到商铺所在位置进行考察，对区域进行全方位了解，是必不可少的。最后，对于未来租售比的估算，也是非常有必要的。