2016年还剩下不足60天，盘点成都商业地产近年的关键词，最常被提及的应该是“去库存”。年中时朋友圈里广泛流传着一个“恐怖故事”：成都商业用房存量已达到惊人的520.68万平米， 按照当前的每月平均去化速度，需要至少167.78个月才能消化完毕。虽然数据未经证实，但商业地产的“过剩”确实是一个不争的现实。在巨大的竞争压力下房企们不约而同减慢了商业开发的步伐，不仅大量拟开业项目纷纷爽约，一些原本具备不错的商业基因的项目也迟迟不敢入市了。

大量的悲观信息不断考验着开发商们脆弱的神经，特别是2016年6月国务院正式提出“商改住”意见后，大量房企似乎看到了丢掉烫手山芋的曙光，恨不得立时把手上的商业物业全改为住宅。

成都商业地产是否真的已经“穷途末路”？我们来看下面几个案例：

2016年9月凯德商用信托CRCT以15.714亿人民币的价格收购凯丹广场，此笔交易令凯丹的前任业主Black Rock贝莱德获益超过3亿人民币。

成都大悦城开业仅半年的经营数据为：客流993万人次，营业额4.6亿元，车流70万，出租率超95%，据内部人士透露下半年经营业绩更加亮眼。

2015年成都太古里销售业绩达19亿人民币，预计2016年将超过30亿。

在同样竞争激烈的市场环境下，为什么有的项目一骑绝尘业绩傲人，而有的项目却日薄西山黯淡收场？甚至连某些不乏实力和资源的大型房企也在商业地产领域铩羽而归。笔者认为：商业地产归根到底不是“量”的竞争，而是“质”的竞争。商业地产的本质是做未来的事，需要极具前瞻性和创新力。而在传统思维里，商业地产更多是“住宅配套”或是充当“助推住宅销售”的角色，在这种低效观念里产生了大量无效项目，某种意义上说，正是这些无效项目的困境造成了今天的大量库存。以下笔者总结了成都商业地产的四大传统思维弊端：

一．羊群效应

我们常常将商业项目比作一个小孩子，开发商就是家长，理论上孩子的发展空间无限可能，但事实上一个孩子未来所能达成的成就与先天的基因、后期的努力、家长的预期、家庭的投入及阶层平台都息息相关，是多种因素协调努力的结果，所以每个人的成长路径都不一样，成功无法简单复制。但是我们看到商业地产领域里“羊群效应”较为突出，盲目跟风、缺乏独立思考的现状十分普遍。商业路径成功一例随之就有大批开发商效仿，跟风的结果必然是市场上出现大量同质产品。在品牌数量有限、消费群体既定的情况下，竞争必然趋于白热化。如果参与试产的个项目均无创新，更有可能造成多方“共输”的局面。

比如当我们说到实体商业如何应对电商挑战时，比较惯常的方向是“打造商业的场景体验感”，很多项目因此大量的增加餐饮娱乐业态的比重，造成的后果是继零售之后，餐饮品牌被大量同质化复制，新的竞争红海再次产生。

而事实上商业的“场景感”是当商场本身具备人格化、符号化的特征时，基于魅力人格的价值输出将对特定圈层形成吸附力与向心力。这种符号特征应该是鲜明而独特的，就算基于同一业态也可表现出不同的性格，如同样喝一杯咖啡，漫咖啡里洋溢着朋友聚会的欢声笑语而3W和车库咖啡充斥着创业者的焦虑与野心。

二．住宅思维

很多开发商业地产的企业是由住宅开发转型，其思维里带着根深蒂固的住宅开发模式。

住宅思维本质上是一种产品思维，是以产品功能为导向，简单的说当一个住宅项目的功能优势明显时，如区位价值突出、交通条件优越、户型面积合理、绿化环境优美、教育医疗配套完善以及相对合理的价格，那么理论上这个住宅是不愁销售的。所以在住宅逻辑里消费者是相对被漠视的一方，只要产品有足够亮点自然有人买单。

但相对于住宅的“刚性”的居住需求，商业的发展已经不再是简单的“交易场所”，由于电商的发达，我们可以从网上挑选到足够多和足够便宜的商品，当这个虚拟购物空间已经可以从功能角度实现绝大部分的交易行为时，功能导向的开发原则自然失灵了。

在物质唾手可得的时候，精神变成最大稀缺， 所以随着消费体验的不断拉高，一些“软性”的因素如文化、服务、场景、价值观等远比“硬性”的物业硬件、招商行为更重要。这就要求开发企业必须具备对客群消费心理的精确把握、从前期定位到后期运营的全盘统筹以及对商业发展趋势的前瞻预判，唯有从消费客群的特征考虑，建立鲜明的精神标签和合理的业态组合才能长期吸引消费者。

三．本末倒置

在人们的意识中，通常都认为可见的东西才是实在的，不可见的都是虚无。所以很多企业对于工程相关的步骤如规划、设计、施工等开发环节尤为重视，把商业规划与商业招商置于设计建设之后，才造成了目前供需结构错位下的大量物业空置。而若是没有将定位理清楚，没有想明白项目面向的是哪类品牌和消费者，又怎么能够确立建筑风格与内部空间划分？又怎么能够让品牌方想象项目的前景而愿意入驻？况且在商业地产供应过量、品牌方强势的现状下，项目的任何细微瑕疵都可能被放大，若在项目运作前没有思考清楚目标客户与消费者的习惯与偏好，则注定会为随后的招商和经营埋下隐患。

而从企业自身来看，先开发后招商的做法造成一定的资源浪费，尤其是资金浪费。很多项目往往在引进商家之后不得不根据商家要求进行项目改造，浪费人力财力。

四．功利主义

在现今中国融资渠道严重匮乏的现状下，现金流是许多开发商难以回避的问题。许多开发商企图在最短时间内将所有商铺售完以迅速回笼资金，并不惜以售后返租等方式将风险后置或转嫁给投资者，但是售价与租金之间的倒挂形成了一个饮鸩止渴的恶性循环，投资者、商家与开发商的长远利益均受到损害，短期现金流与长期利益的失衡是目前销售型商铺面临的主要问题。

而事实上地产的保利影响着每个市场参与者。在商业地产开发中，真正的收益应该是通过租金增长和资产增值来享有的。以凯丹广场收购案为例，通过良性的商业运营，原老东家BR获得了资产溢价，新东家凯德通过即将到期租户的组合调整获得租金增长收入，而因为稳定丰厚的业绩回报，商户们也愿意以高额租金换得入驻资格，真正形成了开发者、投资者、商户多方共赢的局面。

所以，当我们看待今天成都商业地产的“过剩论”时，尤其需要客观分辨其中大量的无效供应。事实上今天的成都商业虽然竞争激烈，但是其中优质项目仍然屈指可数。如何跳出同质竞争的泥潭，开拓另一片符合商业发展规律、具有创新精神的蓝海，是否首先该给我们的思维进行一场颠覆革命呢？