采访背景

近日，《沈阳振兴发展战略规划》确立了沈阳市“东山西水、一河两岸、一主三副”的城市空间结构。其中，“一河两岸”建设颇受关注——“以浑河为轴线，完善、提升跨河交通、综合服务功能和产业功能，实现城市核心服务功能在浑河两岸集聚发展。”这不仅符合城市内涵式的发展要求，更有利于增强城市文化内核、提升城市品质、打造城市形象。

那么，在“一河两岸，河城共建”的背景下，浑河沿岸的商业能否焕发出新的生机？沈阳商业地产又能否抓住这一契机，借机起势呢？对此，RET睿意德东北区总经理夏季先生阐明了自己的观点，并对浑河两岸的商业发展提出了专业的建议。

“一河两岸”提升浑南热度 促进城市新商圈形成

2010年沈阳启动了大浑南的开发建设工作，从那时起，浑南就是一线品牌房企的必争之地。而浑河两岸的沿线，由于在自然景观、生态资源两大方面具有极大的优势，一直备受高端住宅市场的青睐——万科、新世界、远洋、金地等也纷纷在浑河两岸打造高端住宅产品。

然而，相比住宅市场的热度，浑河两岸的商业发展始终处于比较初级的阶段。夏季表示：“十几年前，沈阳市的商圈主要以中街、太原街为主。随着城市骨架的不断拉大，城市交通的便捷，沈阳城市商圈逐渐从这两大中心向多中心进行发展。如：浑南以兴隆大奥莱、万达为中心；铁西以星摩尔、宜家以及华润万象汇为中心。而与这些明显的商业中心相比，近些年浑河两岸主要以绿化、兴建运动公园为主，对商业的投入及开发较少，这也是目前浑河两岸商业发展不及住宅的主要原因。”

不过，夏季肯定了“一河两岸”政策对浑河两岸商业发展的积极促进作用。他认为，随着浑南奥体板块、铁西区、青年大街金廊沿线这些热门区域商业开发的结束，许多商业地产商正尝试在不同区域进行商业的发开，例如：新世界的K11、万科的浑河天地商业街等，而浑河两岸的景观、生态、土地价值以及人群的消费能力都将是商业地产开发商所看重的。

而就形成商圈来讲，目前最有可能的则是新世界兴建的K11。中高端购物中心+会展中心+高端写字楼+酒店，组合成大型的都市综合体，不仅能辐射浑河沿线的人群，更可以辐射到整个沈阳的消费人群。除去这种以购物中心为主的常见商圈外，夏季表示浑河沿岸或将出现涵盖酒吧街、运动公园、文创体验业态的特色商圈。“如今，商业开发的形式越来越多样化，很多开发商也愿意做一些新的、趣味性的东西吸引消费者。因此，从浑河两岸的发展看，文创、旅游都可以成为商圈的主题，而这些特色商圈的形成或将成为沈阳城市形象的一张新名片。”

浑河沿岸商业如何提升？交通可达性+功能复合化是关键

近年来，浑河景观及生态环境的改善，基本交通骨架的形成，在提升沿线土地价值的同时，也实现了浑河两岸城市建设的快速发展。然而，由于建设时序、理念、发展历程的原因，浑河沿线基础设施依旧不够完善，交通可达性仍然有待提升。

对于商业项目来讲，交通的畅达性往往是重中之重。因此，两岸的商业项目想要有所提升，首先要保证交通的畅通。“政府应着手完善浑河两岸的基础设施建设，建桥修路，缓解从浑南到市区的交通压力，给商业创造一个良好的交通环境。”

其次，要在功能复合化下功夫。“目前，浑河两岸以景观功能、运动功能为主，功能比较单一，发展也相对失衡。未来的商业开发，可以尝试在这两大功能上，融入更多其他的功能，如在景观公园内融入儿童教育的理念，观景的同时还可学到东西，体验感会更强。”

在此基础上，夏季提到了新加坡怡丰城（Vivo City）的对标案例。

该项目沿海，而海的另一边就是圣淘沙，从区位来讲同沈阳浑河两岸的商业项目十分相似。日本建筑师伊东丰雄在设计该项目时希望顾客在此购物时，能有在海上扬帆一般的感受，于是他将怡丰城设计成了一座白色流线型摩登建筑，既像海浪，又像风帆。而在建筑的内部，除了满足消费者购物、休闲的功能外，还在屋顶修建了露天剧场+奥林匹克游泳池，花园+回廊，并展出艺术作品，赋予商场多元化的体验。

“怡丰城的成功之处，不仅在于其业态的趣味性，更在于它很好的融入到整个区域中，成为这个区域的点睛之笔。对于区域而言，怡丰城不仅仅是购物中心，也是旅游目的地。这也是当下浑河商业发展值得借鉴之处。”

如何评判商业项目的好坏？随消费者需求的变化而变化

无论是综合体开发，还是片区开发，商业是最外向、最活跃的存在，也是最能激活整个区域的物业类型，而商业对于住宅的带动作用也是基于对整个区域的带动。

北京的望京区曾被人们称之为“睡城”。这里兴建了大量的中高端住宅，但由于缺乏成熟如衣食住行、商业休闲、教育娱乐等区域功能的城市配套，尽管人口相对集中，却仅局限于晚上回家睡觉，区域毫无吸引力。而该区域在引入一定的产业+商业后，区域人口的消费需求逐步得到满足，区域活力、板块价值明显提升。

而沈阳的长白岛、浑南也是在引入一些社区型商业后，其板块内住宅的房价、入住率以及去化率相对增长，可见商业对于区域与住宅的带动作用不言而喻。

至于什么样的商业才能被称作“成功”？夏季认为，评价商业的好与不好有多个维度。对于开发商而言，可能销售额高，项目就好；但从消费者的角度来讲，只有得到他们认可，并且他们愿意经常去的项目，才能被认定为好。而要想得到消费者的认可，开发商就需要以人为本，不断满足消费者变化着的需求。

以往，在人们的观念中，逛街就意味着购物。不过随着电商的崛起，购物渠道的增多，如今人们所说的“逛街”已经从单纯的购物演变成了一种休闲、放松的方式。这也要求商业地产的开发、运营商们随消费者需求的变化而变化。“以前，商业更集中于购物的功能，应运而生出了百货，而现在运营商正在不断的减少零售，增加餐饮、娱乐、运动、文创等体验感强的业态，逐渐转型为生活方式中心，为的就是满足消费者的精神消费需求。与此同时，这种商业的新形式——生活方式中心，也解决了我国在图书馆、剧场、儿童中心等公共设施方面短缺的问题。”