2026CCFA购物中心与奥特莱斯发展大会活动现场

作为中国连锁经营领域的重要行业平台，中国连锁经营协会长期连接零售、餐饮、商业地产、服务业及相关产业链机构。公开资料显示，协会成立于1997年，会员企业覆盖零售、餐饮、服务、供应商及相关机构，是观察中国消费市场与连锁商业演进的重要窗口。

CCFA新消费论坛现场

在商业地产从增量开发转向存量运营、从资产持有转向资产价值管理的背景下，商业不动产REITs成为本届大会的重要议题。大会期间，由中国连锁经营协会联合中商数据共同主办的“商业不动产REITs论坛”同步举行，围绕中国REITs市场最新格局、资产运营价值增长机制，以及数据驱动下的行业新机遇展开专业分享。

“商业不动产REITs论坛”演讲嘉宾

过去多年，RET睿意德持续围绕商业地产的底层运行逻辑展开系统性研究，聚焦客群结构解析、经营效率诊断、招商与业态重构、存量资产调改以及资产价值提升等关键环节，并在大量头部商业项目的长期服务中，逐步形成以数据驱动与机制建模为核心的方法体系。

在REITs加速发展的背景下，这一能力正在发生本质性延展：从传统意义上“识别经营问题”，逐步演进为“构建资产可解释性与资本市场可读性”的基础能力，使商业资产的运营过程能够被更清晰地拆解、验证与定价。

本次论坛邀请REITs行业联盟执行会长、北京睿信投资董事长王刚，华夏基金REITs业务部行政负责人莫一帆，中商数据高级合伙人李静雅，RET睿意德高级合伙人周雷亚等嘉宾，分别从政策路径、发行实践、运营增长与数据驱动等维度，回应商业资产资本化时代的核心命题。

王刚在分享中梳理了商业不动产REITs从政策破冰到首批上市的完整路径。他指出，截至6月，商业不动产REITs已有22单项目申报、4单上市，发行规模达到203亿元。数字背后，REITs不会拯救运营，但会放大运营的好坏。资本市场真正关注的，不再是“这栋楼值多少钱”，而是项目每年能否稳定创造可分配现金流。

莫一帆在《商业资产项目的公募REITs实践》中，重点剖析了商业不动产REITs项目落地的核心考量。她认为，底层资产合规基础、估值测算参数、经营数据支撑、运营管理机构的可持续经营能力，正在成为商业资产进入REITs市场的重要门槛。对于购物中心、奥特莱斯、商业办公等资产而言，资本市场需要的不是概念，而是能够被验证的经营质量。

作为本次论坛主持人和主题演讲嘉宾，中商数据高级合伙人李静雅以《数据驱动REITs商业不动产价值增长》为题发表演讲。她提出，商业不动产REITs的价值判断，正在从单一资产视角，转向“资产质量、运营能力与资本效率”的综合评估。对于商业资产而言，真正能够被资本市场长期认可的，不只是物业本身，而是持续创造稳定现金流的能力。

她进一步指出，理解商业不动产REITs价值增长，需要从三个维度展开。第一是资产底盘，城市能级、商圈地位、建筑品质与品牌矩阵，决定资产的基础安全垫，也决定项目穿越周期的能力。第二是运营增长，收入利润、出租率、租金水平、客流表现、租户结构与调改能力，决定资产价值能否持续释放。第三是资本转化，运营成果最终需要转化为可验证、可持续、可分配的投资回报，才能真正形成资本市场认可的资产价值。

在这一过程中，数据不再只是经营分析工具，而是连接资产运营与资本定价的重要基础设施。正如李静雅所言：“数据既细小又宏大。细小在于任何一个环节拆分到最小单元都是数据；宏大在于投融管退的全生命周期，任何一个环节都有数据的身影。”

中商数据李静雅专题分享

在本次论坛中，RET睿意德高级合伙人周雷亚以《REITs范式下商业资产运营的增长机制》为题，围绕“优质资产如何实现持续增长”的行业命题，提出了商业资产运营在REITs语境下的全新理解框架。

他指出，在REITs逐步成为商业不动产重要退出路径的背景下，资产的价值不再由单一的招商结果或短期客流波动决定，而是由一套可拆解、可验证、可持续优化的运营系统所决定。这一系统的核心，不在“做了什么动作”，而在“是否形成稳定的现金流生成能力”。

围绕这一判断，周雷亚将商业资产的增长机制拆解为四个关键路径：

第一，识别结构

即对资产真实运行状态的重新定义，包括客群结构、消费路径、业态贡献度与空间效率分布。在这一阶段，核心不是“感觉好不好”，而是建立可量化的运营底图。

第二，问题诊断

从客流、转化率、停留时长、消费频次与坪效等核心指标出发，识别增长瓶颈所在，是流量问题、结构问题，还是转化效率问题，从而避免“经验型调改”的路径依赖。

第三，生态重构

商业空间的再增长，本质上是建立和重构以空间为载体的新的生态环境，围绕“客群—业态—空间”的三位一体重构逻辑，通过品牌组合优化、动线重塑、场景重组与空间再分配，实现资产内部效率的再刺激，而非简单的品牌替换。

第四，效果验证

以NOI增长、租金结构优化与可持续现金流稳定性为核心验证标准，将运营动作最终回归到资本市场可识别的财务结果体系中。

在REITs框架下，商业资产运营正在从“运营动作的结果复盘”转向“资产价值的动态管理”。真正能够进入资本市场视野的资产，不是波动性更低的资产，而是增长路径更清晰、现金流结构更可预测的资产。

他进一步指出，未来商业资产竞争的本质，将不再是“谁更会招商”，而是“谁能够更早建立REITs可解释的增长机制”。

RET睿意德周雷亚主题演讲

在REITs加速发展的背景下，商业不动产的竞争逻辑正在发生根本性迁移：从“项目成功逻辑”走向“资产可资本化逻辑”，从“运营经验驱动”走向“数据与机制驱动”。RET睿意德认为，这一变化的本质，不是商业地产工具的更新，而是资产价值定义方式的重构。

基于在商业地产领域持续多年的深度实践，RET睿意德已构建起覆盖“资产诊断—客群洞察—招商调改—运营提升—资本对接”的全周期方法体系，并在多个核心城市商业项目中持续验证其有效性。

截至目前，RET睿意德业务覆盖国内174座城市，累计服务商业项目834个，完成服务面积2亿平方米，其中独家/首席招商代理面积1550万平方米。长期以来，RET睿意德持续服务华润万象生活、龙湖集团、印力集团、万达商业、凯德集团、嘉里建设、香港置地等行业领先企业，围绕商业研究、资产诊断、招商调改、运营提升与价值创造等环节，提供贯穿商业全生命周期的专业服务。

在存量商业时代，RET睿意德将依托长期积累的行业认知、数据能力与运营经验，持续助力商业项目提升经营质量、优化资产表现，并推动商业资产从运营改善走向价值重估。