美国著名城市规划学家沙里宁曾经说过：“城市的生长，并不是单纯的疆域扩张，而是传承历史创新未来的过程，使其焕发出全新的时代能量。”对于一座城市而言，城市功能、路网格局、街区尺度、生态环境及建筑色彩，是这座城市给人留下的、可复制的直观印象，而基于城市特有的历史记忆和精神内核，才是城市区别于其他的最长久、最有效的核心竞争力。

近年来，随着房地产行业逐渐由增量市场向存量市场转变，中国大型城市的发展重点正在由“城市扩张”转向“城市更新”。城市发展面临新的挑战，需要解决的问题更综合复杂，这个阶段对于规划、设计和运营都有了更多的新要求和新内容，不仅要有城市空间形态的整体提升，更要关注的话题是如何丰富城市生活的内涵？如何提升空间品质？

城市更新驱动力

为什么要做城市更新？在自然进化的过程中，新陈代谢是一个普遍规律，城市也不例外。世界城市发展至今，不可避免会出现逐步老化或因外界变化而引起的不适应性，那么局部或整体的、有步骤的改造和更新旧城的物质环境就成为必然。当现有城市机体出现问题、原有城市功能不能满足现在人们的消费需求时，就需要城市更新，这是城市发展到一定阶段的必然选择。

1. 寻找新的生命力

城市化发展是一个有序的、由低到高的过程，一般要经历城市化、郊区化、逆城市化和再城市化四个阶段。而随着逆城市化的进程，使得城市因发生逆城市化而衰败的城市中心区再度城市化，由外延式扩张向内涵式增长转变，城市核心区开始重新寻找它的生命力，这也是城市发展周期当中的一个必然诉求，已经超越了原有的供需关系。

2. 人对城市温度的回归诉求。

当下，正处于消费升级的大环境，人们开始回归对城市的温度和城市舒适感的追求，从前只要物质基础，现在还需要体验和情感，城市更新发展的方向开始回归到“人”上来。所谓的“建筑可阅读，街区宜漫步，城市始终有温度”，核心就是从一个物质的城市回归人本，城市不是冷冰冰的钢筋水泥，而是聚焦人文内容和居民生活。

3. 品牌需要与众不同的商业空间

过往是品牌的工业化时代，都是以规模化、大型连锁为主，但今天，由于创业环境的改变以及客群的极度分散，导致品牌开始进入细分化、差异化和短周期的模式，品牌更愿意寻找与众不同的空间，来为自己的发展创造机会，而城市更新恰恰赋予了它新的机会，城市更新带来了更远的辐射范围、更强的特定客群粘性、以及品牌自身在短期内很难形成的消费场景。

4. 土地资源的稀缺性

过去十几年来，房地产行业是一个不断造房子的过程，而如今进入高存量时代后，存量改造就成了必须要面对的问题。对开发商来说，从原来在“白纸上作画”，到如今在已有的稿纸上作画，画的过程相比白纸对于画师要求更高。

各方参与者的利益平衡

城市更新中，存在着利益博弈的主要三方：政府、开发商、原业主，商业性的城市更新如要顺利推进，三方的利益分配必须达到平衡。

1. 短期利益与长期发展的平衡

诸如快速收租、股权变现、运营带来现金流、未来资产升值、发展成为地标等不同的利益诉求，参与者对于短、中、长期发展和收益的预期也不同，这也意味着在盈利模式和整体的规划上要考虑短期和长期，要对项目的短、中、长期的收益做一个平衡。

2. 平衡各方利益的关注点

比如一个项目对政府而言，项目本身的盈利性不是最关键，最关键的是带动一个社区或商圈的整体氛围，形成一个特定的引领，比如就迪斯尼本身赚不赚钱不重要，但迪斯尼带动了整个上海的旅游。对于开发商来说，除了项目的盈利性，还可能会有新的诉求，比如经验积累、形成自己的独特优势以及培养团队等。

3. 收益模式中求平衡

城市更新项目往往会有相当的限制条件，那么这导致它的获利空间其实是有局限的，通过收益模式上和商业模式的综合评估，去平衡各个参与方的最终价值，也将成为破解城市更新利益的一剂良药。

城市更新符号：改变的是颜值，不变的是记忆

城市更新的迷人之处在于它变和不变带来的新旧结合，既可以把新的改造理念贯彻到底，又可以保留原汁原味的历史风貌，将新旧空间融为一体，并将其文化特性进行延续。

1. 变化的内容为文化焕新提供动力。在城市更新的创新浪潮中，层出不穷的新内容不仅承载了人们真正的生活需求和情感，也不断拓展着城市的新功能。在城市更新项目中，变的其实是客群、商户、经营形态以及空间的体验变化。

2. 不变的建筑为城市积淀留存记忆。城市更新不变的是区位地块的属性，以及它所留存下来的基因或记忆，很多项目其实知名度没那么高，反而是通过改造把记忆唤醒。

城市更新可以在最古老的地方做最时尚的活动，这是内容带来的是消费的升级。而建筑带给人的记忆，它的符号、它的专属的唯一性是不变的。找到人们和它的价值归属感，就是新与旧的共生。

城市更新立足点：以人为本，实现理想生活的重构

城市是为人而建的，城市经济、社会发展，说到底是满足人的需求，城市更新应从适应人的全面发展需求出发看问题、找方向，而满足人的需求、提高消费者粘性，就要聚焦目前的商业大环境。当前，新消费群体价值观也已经发生转变，他们生活节奏快，在工作与生活之间快速切换；他们希望同一时间空间满足多种需求；他们注重体验，追求生活品质，以彰显个性。在这样的商业发展趋势与背景下，城市更新首要解决的问题，便是如何实现历史文化与年轻消费群体的生活紧密粘合。

1. 体验。只有好的体验才能激发我们内心的需求，城市更新需要塑造人们的感官体验与心理认同感，通过环境、建筑以及城市风格融合，而营造出别致的空间场所，激发起消费者的消费意识与消费行为。

2. 场景。资产的价值不在于装修的多么豪华，而在于如何把这个空间变成一种场景，为年轻消费群体带来源源不断的新奇感。

3. 情怀。一座城，一种文化，在记忆深处，总有一种情怀会让你回味无穷。对于城市更新，不应该只是充斥着钢筋混凝土的气息，而是应该唤醒城市文化脉络，唤起一代人的精神记忆。

4. 个性化内容。从商业的角度，城市更新能让城市变得更便捷、更高效，未来商业更新的发展趋势是聚焦文化、艺术、娱乐等个性化的内容。

5. 便利度。亚马逊的无人超市，让人们意识到传统的办公和商业竞争力下降，新的零售代表未来，因为他们能满足未来消费升级的需求，而城市更新需要用新的空间来提供更高的效率和更好的体验。

城市更新如何应对挑战

城市更新发展至今，随着不同领域相互结合、相互迭代，城市间的复杂性也进入了前所未有的新阶段。城市更新项目投资门槛高、投资巨大、周期长、利益相关主体众多，地方性法规政策变化快，基层各区政策也不尽一致，且由于项目硬件条件的限制，项目常常无法满足多种人群聚集需求的空间场所，这些显而易见的风险因素时刻威胁着开发商及项目开发的节奏。

1. 建立跨界、互联网思维。在互联网+的背景下，团队本身就应该懂跨界、懂互联网、懂设计、懂运营，同时要具备很强的创新性。

2. 实现资产配置的差异化和精准化。要依托专业团队，对投资者的风险偏好、承受能力、预期收益等特征进行画像和分层，建立客户信息大数据，并基于此提供差异化服务，并且对一个项目从一开始就规划出它的投入产出，财务回报以及退出的模型。

3. 聚焦区域更新，而不是项目本身。伴随着整个产业更新的周期，城市本身的居住消费，城市交通都有一个发展生命周期，城市更新项目也是伴随着大环境一起变化，否则将会出现不和谐的问题。

大数据驱动的城市更新

随着互联网的发展，大数据与商业地产的跨界组合也被业内视为一个创新的风口。国内一线商业地产开发商开始逐渐重视大数据领域，并将这一工具运用到前期策划、后期运营、辅助品牌招商等。虽然大数据在城市更新的应用还未真正开始，但通过大数据切入垂直领域，能够更加精准地把控客群消费行为，对决策做出方向性的指导。

1. 大数据能够更精准的抓到特定客群的标签。大数据可以更精准的对城市更新项目的客群进行深度认知，可以结合出行、居住、工作、家庭和社交的消费特征抓到客群的分布，了解他们包括线上、线下在内的消费习惯和消费行为轨迹。

2. 区域自身差异化的塑造。在把握消费需求的基础上，通过商业模式去解决这些需求，充分塑造项目自身在区域内的差异化。

3. 针对个性细分需求为项目引入一些小众的业态。数据可以更有效地捕捉消费者和其轨迹，针对他们的喜好引入一些比如快闪业态、体验式摄影、创新生鲜超市和体验型餐饮等小众业态。

4. 为运营调整提供支持。运营者能够更加精准地把控客群消费行为，及时预判消费需求调整品牌业态，甚至还能够清晰了解竞品的运营状况及客群构成。

在这个新的时代，商业的力量不仅渗透到了日常生活的每个角落，也改变了世界的运转方式。伴随这一发展过程成长的80、90、00后，他们开始以不同的角度看待世界、感受世界，并以全新的姿态创建自己的生活方式。未来的时代必定是追求更自由的灵魂、更自由的躯体，而城市更新终会在不断求索中展现出更清晰的模样。