近期政府规划中频频提到的公园城市、活力城市、15分钟生活圈、城市更新等概念，都是在体现着城市规划理念，由第一轮的城市大路网快速路串联大型居住、商务、产业等片区；转向重视城市发展质量，以城市公园、精致社区商业、步行街道、美好社区来提升产业和居民的城市生活质量。

 

未来城市竞争本质上是对人才和产业的吸引

 

麦肯锡近期发布的未来成功城市的14个特征里，人才竞争被列到了首位。同时近期浙江优化落户政策、为大学生创业提供补贴和贷款，并做出创业失败10万以下贷款额度政府代偿的激励政策。我们看到，城市和经济的持续发展在于对人才和产业的持续吸引，创造价值、就业和消费。对人才的吸引和服务成就为了至关重要和需要深度思考的重点。

 

但同时又存在着一种观点和事实现状。目前大多数的城市居民生活在高容积率的城市空间、拥挤的交通环境、高昂的房价、稀缺的教育医疗配套，普遍幸福度不高。在此背景下，公园和商业作为重要的休闲和体验配套，真切地关联着城市居民的幸福度和体验感，也成为了地产大盘和商业综合体的重要思考方向，都在持续探索如何满足消费者需求、提升幸福感体验感进而提升溢价和营收的现实问题。

 

城市规划理念的转变和落实带来新的细分机遇

 

近日，中国政府网发布了《国务院关于同意成都建设践行新发展理念的公园城市示范区的批复》。其核心规划理念是，以公园城市理念促进城市风貌与公园形态交织相融，以及对着力营造宜居宜业优良环境、激发公园城市经济活力。实际上更多的就是让公园这类体现城市活力的重要休闲配套，切实体现在提升居民美好生活和促进产业发展提效方面上。

无独有偶。2022年春节结束，郑州发布的《郑州市2022年城市园林绿化工作实施方案》中，郑州准备新建绿地600万平方米，其中最大的特点就是大城市小公园，着力发展微公园和口袋公园，其中5000㎡以上公园22个，而5000㎡以下的微公园和游园有54个，在数量占比上达到了71%。

 

大型集中式公园的优点是占地面积大、设施配套完善、内置景观资源丰富。但缺点却是总体建造成本高精细度不足、数量偏少距离远到达时间成本高需要安排独立时间、平时人流较小节假日又拥堵不堪。而小型绿化公园的优点是成本低更加精致、数量多贴近居民工作和生活、方便日常散步游玩；缺点则是面积小，功能相对单一。无疑，未来更多的微型口袋公园将实际地提升居民的体验和幸福感。

 

我们看到政府规划层面，近期重点提到的公园城市、活力城市、15分钟生活圈、城市更新等概念，都是在体现着城市规划理念的转变和落实。很多中国城市第一轮的城市规划理念，主要是以满足大框架的居住、商务、政务、产业、公园落位为主，以大路网快速路和公共交通连接各个功能区。作为商业的落位也主要以大型城市综合体、购物中心和特色商业街为主。但大型公园、大型商业、文旅项目因为其规模大数量少，通常消费者的到达时间成本较高，需要专门花费半天以上的时间，造成了消费频次和复购率都低的现象。

 

而未来的规划理念则全面转向贴近消费者，以小而美补充大而全，将商业、公园等全面的配套和服务功能融入到消费者日常的工作和生活中，降低时间成本，将商业消费从低频的周末目的消费转向高频的日常休闲消费。

 

降低消费者的体验难度和门槛是提升幸福感的第一步

 

在政策背景和消费者需求升级导向下，我们看到商业地产和公园城市理念有着以下几种创新探索的方向。

 

1）城市文化场景打造提升大盘价值

 

很多城市大盘在价值营造时都在主打教育、商业、社区绿化、亲子游乐等传统配套功能，实际投入却无法产生差异化的竞争价值。精细化的小公园空间往往可以带来不一样的效果。

 

日本在小空间精细化打造上的菊池袖珍公园案例可做参考，其营造了农业水稻主题的水上公园空间，邻近居住社区，可达性强，同时作为城市公共空间的延伸，满足社区人群的基础使用需求。本质上是在同质化大而全的商业和公园配套基础上，做贴近居民且在通勤必经之路上的休闲配套。

2）新建高容积率商办物业打造公共和市民空间

 

过量商办土地供应一直是很多城市的通病痛点，同质化的产品带来了去化和收益难题。

 

东京银座索尼公园是在东京索尼大厦遗址上开发的项目，大幅缩减了高层建筑的规模部分以后，通过上下垂直的空间分布，利用地上公园，配合地下商业的分布，建设一个与社会生活在一起的多元化和客观的地方。

如图可知，在城市核心区虽然一层价值和收益最高，但小地块高容积率物业会让商业物业形态单一且铺满地块，造成消费者进入欲望降低且无公共休闲空间。东京银座索尼公园就像高端改善住宅常用的首层架空设置公共空间的做法一样，将首层和很多密度做成高密度楼宇建筑间的城市休闲公园，增加可逛性和丰富性，引导消费人群首先进入公园，进而导向商业。

 

3）结合本地独立品牌和网红店铺营造区域新消费中心

 

品牌重复度高和特色品牌匮乏一直是商业地产项目招商的难题。作为品牌高地的上海给出了新的参考。FOUND158，以地上公园+下沉广场商业形态呈现，业态品牌上以各种独立品牌的异国料理、酒吧和Live House为主。其TAXX SHANGHAI、JZ Club、Listen Live House更是品类热门吸引了众多打卡粉丝。

而张园丰盛里，以旧改基底引入了众多国际化的料理、面包烘焙和轻餐小食，也有怂重庆火锅厂、廣蓮申“点心公园”主题店等热门网红店铺。

特色建筑和公园空间的打造，更加易于注重场景和消费体验的独立品牌和网红品牌落地，将其外摆、社交、演艺等功能与项目公共空间结合展示给消费者，客户就像在公园、剧场里游览的同时又可以消费，更加顺应了目前很多二三线城市从标准化购物中心转向特色餐饮社交商业街的大趋势。

 

而独立品牌的引入和孵化，将极大提升业主商业品牌的影响力。如郑州的海汇港项目，通过引入及扶持孵化烤堂、造等网红品牌，奠定了其在郑州东区特色餐饮社交中心的行业地位。

 

4）结合城市更新打造城中花园

 

在许多大型城市主城区内往往提供不了大片区域建大型集中式公园，并且存在一些老物业改造更新的项目，商业地产的改造升级在提供商家消费功能的同时，也可以同时承担休闲公园的城市功能。

例如长春万科街头公园就是一个通过旧厂房改造而成的项目，前身为吉林柴油机厂；营造“蕴酿”、“感触”、“趣味”氛围，独特形式感的门庭，成为进入空间的环境动线；互动装置的感官体验，休闲大阶梯的组合变化，增强了使用者的体验感，本身就承载了一个区域社区公园的城市功能。

 

RET睿意德一贯的理念是用商业创造幸福。科教文卫和公园等城市配套和商业一样，其价值都是为客户降低体验成本，提升体验效果。在快速且大规模标准化的城市化进程过后，我们看到政府、开发商、运营商都在积极思考和探索消费体验的提升，商业会让城市更加美好。