公园式商业在国外已屡见不鲜，但在国内起步较晚，在竞争力烈度逐渐攀升的今天，公园作为成熟的跨界元素正逐渐被商业作为新的聚客引擎所采纳，更成为场景创新的新出口。今天的文章来自RET睿意德的一位顾问同学，分享对公园商业的思考。

公园商业是场景创新的好出路吗？

有别于传统的地产开发模式，公园具备诸多泛地产特征，在土地取得，开发过程及收益获取等诸多方面都存在一定的可操作空间。购物中心引入公园概念，本质是借助跨界力量赋能商业，融合公园体验感与聚客能力通过商业激活经济上的潜力空间。在竞争烈度不断攀升的今天，首店资源已变得越来越稀缺，商业难以靠资源独占建立竞争优势，场景创新就因此成了重要的发力方向，而公园因为其休闲、轻松、利于聚客的特点正中商业竞争的痛点需求。

传统意义上公园是指官家的园子，而现代一般是指政府修建并经营的作为自然观赏区和供公众的休息游玩的公共区域，自带游乐、健身、公众活动、环境体验等功能，有着传统商业场景无法比拟的优美景观视野与开放的体验消费环境。在《公园设计规范》中，公园被如此定义：“公园是供公众游览、观赏、休憩、开展科学文化及锻炼身体等活动，有较完善的设施和良好的绿化环境的公共绿地。”

由于公园和购物中心都已经由来已久，有着各自的诞生缘起和城市角色，因此诞生了两种完全不同的公园商业融合形式：

- 室内商业+公园

此类模式多见于近年内开业的新项目，其特征是在商业场内融入公园元素，打造类公园的场内特色区域，本质是令场内区域具备公园功能，常见的有以美陈为主要内容的景观街区、模拟自然资源的观光区域，一定程度上可以算作室内空间室外化概念的新产物，但其公园功能远比室内空间室外化受热捧时更重更深入。比较知名的案例有澳门威尼斯水城规划室内运河与小桥，配合仿制天空与贡多拉，让游客如现场游玩；最近泰国最受欢迎的购物中心Iconsiam的Sooksiam商业生态空间处理值得充分借鉴，它汇聚了泰国77个省份与地方特产、服务与艺术品，并规划在极具泰文化的水系旁边，形成全泰暹罗之门。

- 室外公园+商业

此类模式多见于国内的小体量商业更新项目，其特征是在公共区域的更新改造中，规划出商铺，本质是为公共公园融合商业功能，实现休闲与小消费的客流兼容并存，充分将已有的公共公园资源加以利用与激活。常见的有地上公园地下商业、一侧公园一侧商业又或是滨水景观比邻商业。比较知名的案例有开创了日本SHOPPING MALL全新理念和业态的日本博多水城，已成为知名旅游打卡地的澳门渔人码头等。

国内外的经典案例不胜枚举，那么公园元素是如何在商业中发挥价值的？

▲韩国知名滨水商业仁川松岛 NC CUBE CANAL WALK 围绕着一条小型人工河，两侧的商铺通过相连的建筑塑造出闹中取静的场所，为项目制造了绝佳的休闲效果。因此不仅其是知名的购物场所，更是散步场所，如今已成为韩剧热门拍摄地。

公园+商业带来的三大竞争力提升

公园商业因其独立的公共区域，很容易形成街区式布局，但其情景式、体验式、带入式的特征仍然有别于街区商业，塑造了新的空间场景，更带来全新的三大竞争力提升：

- 制造打卡地

公园商业以景观见长，在实现了节约土地开发的同时，更能在公共区域中通过商业设施的精致设计和布局，建造出与其氛围相应的特别景观。别具巧思的景观常能在场内诞生出网红打卡地，令全场形象特色更加突出，个性更加鲜明。打卡地的塑造，更能盘活场内冷区，提高空间利用率。在一些空间尺度更大的室外公园+商业的项目中，更因公共活动为商业带来了更多的客流量。

- 延长动线与游逛时间

公园的休闲属性远胜其他的建筑形式，开放的空间总能给人带来压力的释放，并产生更长的停留时间，同时因为公园的休憩功能，可以消弭游逛疲惫感。所以在在保障商铺可视性、可达性的前提下，公园元素可以结合场内消费者的实际行动轨迹做出设计，利用动线秩序感为消费者制造动线记忆点，利用公园元素消弭游逛带来的匹配感，实现干涉消费者的行动路径，制造更长的停留时间。

- 塑造空间新体验

在逼仄的盒子或是喧闹的街铺中，总有因空间限制带来的体验上的遗憾，公园元素的融合，在一定程度上缓释了这些遗憾。在传统的商业中心里，商业越分散，流量转化效率越低，商业越集中，休闲体验功能就越弱。但公园商业的建筑艺术化、室内空间室外化、自然风光景观、空间情景化，都令空间体验得到了极大的提升。

RET睿意德也曾在多个服务项目中，实践了公园元素与商业结合，并取得了喜人的效果。在武汉千禧城项目中，通过三层空中连廊将现代版的清明上河图融入室内与室外空间中，打造近1,000米平台丰富多彩的空中客厅；深圳龙园大观商业项目运用第二空间理念，以半开放式的景观瞰台形成城市记忆点提升高层人流输送能力；鹏瑞地产天玥广场项目方案，让商业建筑友好与高强度住宅形成生态立体生态公园，以户外交通、景观退台与消费活动紧密融合，形成从地面到屋顶空间的商业极致体验。

▲Westfield Century City 耗资10亿美元对现有的户外购物中心进行了翻新和现代化改造，设计团队将建筑、室内设计和景观建筑融为一体。

跨界元素的价值发挥，仍需巧思

尽管公园商业的优势如此明显但想应用得当，彻底发挥其价值，仍需细致巧思，毕竟公园也好，商业也好，都是已经发展臻至成熟的地产形式，商业讲求空间利用，而公园天然需要大面积留白保持视野开阔，因此两者的结合并非是单纯的机械拼凑即可。

一方面是商业能级对内容与功能的不同需求，另一方面是我国公园在城市中的角色，两者相结合总需找到关键的契合点，使商业项目与公园在区域中的城市角色能够得以交叉融合，以发挥更大的价值：

- 社区级商业

社区商业扮演的往往是周边居民的好伙伴、好邻居的角色，社区半径内的公园承担着茶余饭后的休憩、康体功能，即是邻里间的交互场所，也是家庭成员的日常生活中的相聚场所。因此社区内的公园商业，更适合采用室外公园+商业的形式，为公园注入邻里服务功能，但社区中的公园往往规模较小，这将为商业回报与公共休闲之间的平衡带来挑战。

- 区域级商业

区域级商业承载着辐射半径内的品质生活中心的使命，区域级的公园也往往承载着一代人的记忆，因为区域级工业往往意味着作为区域内的活动中心而存在。曾经商业地产业内流行一种说法：“MALL是个筐，什么都能往里装”，语言浅显，但道理明确，商业项目本身是容器，能够发挥什么功能，重点看内容，但区域级的公园其问题也是如此，没有好内容，公园也无法发挥足够大的客流虹吸力为商业赋能。但好在公园的景观与休闲一体的特点为这个问题找到出路，区域级公园可通过与自然的资源互动、户外活动等方式建立起家庭亲子、聚会休闲、情侣约会等场景，产生了天然的商业耦合点。比如一些购物中心在屋顶设置绿地，并通过音乐现场、亲子活动等方式实现了直接的聚客能力。

- 城市级商业

城市级商业对唯一性和排他性的要求会因为公园与商业的结合，同时映射到公园功能上，因此城市级的公园往往也要具备唯一性和排他性。理论上讲，城市级的公园商业，往往在公园部分需要有高度、有深度、有门槛的高能级主题，但事实告诉我们城市级商业往往位处城市核心区，在这些区域里找到如此大面积的公园是非常困难的。在实际案例中，我们反倒见到了一些别具巧思的做法，比如在核心区的大型城市级商圈中，采用地上公园地下商业商业做法，反倒利用最小的面积产生出了公共空间与商业融合，闹中取静的特殊效果。

▲南町田Grandberry Park是东集集团打造的最新TOD项目。项目位于东急田园都市线沿线站点南町田站上，定位田园商业综合体，通过“车站+商业+公园”的结合，为消费者提供东京市区无法提供的舒适田园生活和配套设施，从而吸引更多家庭选择来此居住。据悉，该项目开业12天客流达100万。在设计上，该项目保留了“村庄聚落”独特外观，与周边的住宅区相协调。并将建筑融入原有的自然空间，通过大型阶梯、绿色屋顶和绿植景观，把车站、商业空间与公园连接起来，形成三大子空间。在商业区的零售店铺之间，穿插着7个开放式广场，消费者不仅可以体验大自然般的购物环境，还可以在长凳上休息、在草坪上野餐，或者观看项目定期举办的公共演出或商业活动，增强商业空间的趣味性与体验感。

小结

从目前的国内外的公园式商业发展来看，公园的商业化又或是商业的公园化是城市公园与商业融合进程中必然的产物，而当下公园式商业依赖的还是地缘性客群以及便捷性到访，室外公园+商业面临的直接问题是如何将休闲式客群引导至自身商业，而室内商业+公园则是如何利用有限的空间产生足够有吸引力的内容发挥公园元素的独特价值。

好的规划与设计，可以令公园式商业成就城市风景线，更能成为网红打卡点吸引更多的客流，其影响力甚至可以辐射5-10公里外的客群。同时随着城市的不断发展，公园式商业也会因为公共空间+商业的特性不但能够影响辐射半径内的消费，也会反映到其物业自身的资产增值上。