2018年深度商业案例系列汇总
写在前面
2018年，RET睿意德的小伙伴们时常关注着世界范围内好的商业项目，并单独研究它们的建立始末和发展的来龙去脉。在着眼某个特定项目时，我们可以窥见它的各方面细节是怎样决定着它的命运的。这些个体案例中有我们考察发现的所思所想、国际经典商业案例的新角度解读以及饱含匠心的小项目。在这里，我们将2018年在公众号所发布的深度案例系列再次汇总呈现，以回顾那些商业中的宏大设想以及巧妙心思。
在隈研吾的著作《负建筑》中，他思考了这样一个问题，当越来越多的高楼大厦在我们身边拔地而起，当越来越多的建筑物被我们当做"强大"和"富有"的象征，他思考的是在不刻意追求象征意义，不刻意追求视觉需要，也不刻意追求满足占有私欲的前提下，可能出现什么样的建筑模式？除了高高耸立的建筑之外，能不能有俯伏于地面之上、在承受各种外力的同时又不失明快的建筑模式？
La Kagu 便是隈研吾"负建筑"的思想的回声。无论是外部形态，还是内部给人的感觉，La Kagu 都给人以自然亲切，与整个神乐坂无异。这也是为什么要花很多篇幅在神乐坂上的原因。因为融入了整个街区，这个仅仅960㎡ 的商业，从小中得到了大。
La Kagu 是集合了隈研吾、平林奈绪美等人灵感的产物，除此之外，其内部的业态规划、品类选择、活动运营也皆由日本各行业经验丰富的人共同努力而成型，故被日本媒体认为是"无法复制的大师品味"。 La Kagu 的成功证明了，一个好的项目，核心不一定是资金的无节制投入，人，在项目的成与败中，起到的作用，比想象中更大。
表参道 Hills 的设计，正是来自于"参道"的独特意义。回环往复的步道，在实际的功能性之外，恰如其分的暗合其求索的本源之意。地砖营造的延伸感，让 Hills 的内外融为一体，表参道如果没有 Hills，则不是今日的表参道。隐喻的美感，对人来说并不直接，却正如日本文化含蓄的一面，于沉静中给生活于这个文化中的人以不背离之感。我们虽然并未曾浸淫于日本文化，却也能在 Hills 的坡道上感到放松、愉悦、熟悉。
整个Market空间其实是以有邻堂书店为核心，打造的多元生活方式结合型店铺，把原本只能沿街开设的小店集成打包放进购物中心，让严肃的商业变得柔软化、生活化。我们经常听到和看到，只在宣传口号中的生活方式概念，完全化作了真实的日常，就在人们可随时参与的购物中心。成立的初衷也是透过书这个物件，连结出书里看见的生活形态，这正是日比谷中城更重在塑造生活为主题的商业综合体的缩影。
这里的新颖在于，这个"市场"开进了商场。我们曾经也提出过购物中心拥抱市集的思考，以聚合式的消费体验带来更多传播途径，也代表着真正的"回归"，吸引人们带着生活回到这里，在这里我们看到了成熟的想法落地。当然，在日比谷中城全新经营模式的22家门店中，也远不止这一个创意，即便布局高端品牌，但也结合充分的、水准之上的"烟火气息"，成为所有年龄层都可以前来的商业中心。
扩建后，Westfield 项目新增了包括2层的梅西百货、知名意大利餐饮Eataly、15屏3000个座位的万达AMC/IMAX影院、4700个停车位等等。这次所有的更新内容，几乎都围绕"体验"二字。例如新增的露天花园休息之所、绿化空间的增加、建筑设计的更新、桌椅等装饰物料的更新、Dreamscape Immersive 虚拟现实娱乐中心、私人贵宾室和私人电梯等。整体看来，他们在做的是结合美式生活方式构建生活的第三空间，而消费的功能被排在其后。
同时，环境营造为高消费客群营造了天然的社交环境，是项目的核心价值点。当消费升级与消费者素质逐渐提高后，不止体验，社交、品质、自然元素、健康都将成为新的关注重点。
洛杉矶西部卡尔弗城的复合型商业中心 Platform LA 打造了一个本地化的独特购物休闲之地，集难得一见的潮流品牌，精品餐厅，创意办公区和艺术展览区为一体，为商业综合体提供了新兴的商业模式。
其"反常规"创新式运营法作招商准则需商户在入驻之前需提交运营方案，说明创新举措才可进驻。这样的招商方式主张创意交流，力求将创意人才聚集在一起。精细化的招商特点给 Platform LA 带来了意外的活力，吸引了潮流独立品牌入驻，许多都是将首家店铺开张于此。
Platform LA 对短租商户的开放态度也与传统商业大不相同。除了长期商户以外，Platform LA 也为商户提供短至4周的租赁时间。售为主要目的，以坪效衡量收益的购物中心，在这里，消费者的感受更私人化，能为品牌带来其他渠道难以获取的反馈，这也是成熟品牌同样看好短租的原因。
Platform LA 不拘一格的策划理念为模式化的商业地产项目规划注入了新鲜血液，背后是舍弃商业瞄准特定人群，而使人群来自行寻找贴合自身潮流趣味的逻辑，是真正的服务精神。
BoxPark 以餐饮和娱乐为主，此外还收纳了众多潮流品牌，每个品牌在此开店几周至几个月不等，随后即进行新一轮品牌替换。网络把每个人的想法汇集成了繁复的信息，个体又组合成了不同的圈层。BoxPark 变化多端的品牌实则精简了不同社群寻找表达出口的过程：这里为每个社群都提供话语权。
BoxPark 遵循着餐饮品牌本地化，时尚品牌全球化的商户结构，利用街头食物开启社群的深度运营。
为了解决快闪店对硬件技术条件的要求问题，BoxPark 摒弃了传统购物中心每家店面使用独立无线网络的做法，为所有商户提供免费网络，建立在线支付系统，也鼓励顾客从官方网站下单在店内取货。因此，移动支付和在线购买成为了 BoxPark 主要的交易模式，使之成为一个线下体验，线上购买的双渠道零售商。
伦敦市中心150年来规模最大的再开发项目——国王十字（King's Cross），是这座城市的缩影。历史的痕迹与现代商业需求相连结，是目前伦敦最具热点的商业项目之一。然而在整个20世纪，历史遗留问题使国王十字成为伦敦的落后地区，聚集着大量贫困人口。1995年，由于需建设"欧洲之星"停靠站，国王十字街区才开始彻底改变。
复杂的历史背景虽伴随着多种改造规划难题，但国王十字项目践行了以打造高质量城市环境、保留特色历史建筑、保护城市公共景观为基础的开发策略，高效利用地块，使得开发过程清晰明了，打造了一个错落有致的国王十字区域。
街区改造前的交通枢纽与历史建筑虽然老旧，但同时也提供了珍贵的历史实物资料。国王十字项目没有一味大刀阔斧地改造，而是合理保留了旧时痕迹，保护历史，也创造新鲜。为了打造一个一改往日面貌的活力街区，在合理安排框架之后，商业配套内容几乎就是国王十字项目的灵魂，人们的体验与感知都将建立在这些内容的基础之上。
Siam Discovery 是建立于1997年的百货，2015年与日本新锐设计师佐藤大合作，用了整整一年时间使它改头换面，并于2016年5月重新开业，总面积40,000平方米，营业楼层分为 G、M、1-5层。
需求结构分析是一个改造项目的基础，"新"不是最终目的，也不是标新立异，而应该深掘当地需求，以需求结构引导定位与风格。Siam Discovery 把握了交通便利、地段繁华、消费人口构成和消费能力等因素，利用优势，补足消费空缺，为项目的成功打下了良好的基础。
在外观设计方面，Siam Discovery 引导消费者将购物视为寻求新知的过程，利用建筑设计营造氛围，动线走向引领过程，商品作为核心知识，将购物的发现与吸收知识的过程类比，用消费引出收获的快乐。
Siam Discovery 在品牌布局方面打破了以往的局限性，也利于消费者更快地进行商品组合选择，引领消费者从生活方式，而不是从品牌带来的自我定义的角度思考自身，是更加灵活的商业项目空间划分方式。
为了持续给斯图加特市中心引流、改善城市形象并创造一个不同于以上两个"内向"性格的商业区，Dorotheen Quartier 改造项目于2010年开启，并于2017年5月落成。项目总面积38000平方米，保留了10000平方米的零售空间，其余空间为办公与住宅所用。
Dorotheen Quartier 项目由 Behnisch Architekten 事务所设计，由三栋建筑组合而成。本着增添区域活力、改善区域形象以及使城市建筑新旧结合的策略，Dorotheen Quartier 被打造成了开放与契合城市气质的独特综合体。
动线的改造升级了城市空间布局，如若动线不通畅，城市则会出现被浪费的"垃圾空间"。或许，城市之中不必有"背面"的说法，空间的"融会贯通" 不仅是营造便利之举，也是城市尝试融合不同类型商业与更加开放的精神映射。
在改造开始之前，布莱顿主要面临的是形象老化问题以及 London Road 主干道车辆众多导致的空气污染。城市中心区域的 London Road 是一条主要街道，沿街布满零售商铺，街道周围皆是城市服务设施，如居民楼、社区大学、集市等。
与大多数城市更新项目相通，布莱顿 London Road 改造项目也以改善区域环境、充分利用现有建筑、尽量保留城市原有筋络，提升城市公共空间与景观为基本原则，为城市区民提供一个更加合理、舒适且没有陌生感的"新城市"。
一个改造项目是颠覆区域现状还是引导区域发展，对于居民来说是极为重要的。布莱顿的 London Road 改造并不存在太多拆后重建、大量引入新商业的举动，而是从调整固有街道入手，改善环境以提升商业区的可达性，为区域增添活力，未曾在定位上做出巨大改动，也保证了周围居民生活的稳定性。
