经济和技术的快速发展催促城市持续生长，也为旧空间创造新价值提供了更好的发展机遇。RET睿意德也参与了核心商业街区改造、大体量商业升级和传统百货焕新等多类型城市更新项目，借鉴国外优秀案例的同时，我们也希望将分析视角分享给业内朋友。继伦敦国王十字、英国文旅小镇等案例分析之后，今天，我们看到的是位于德国斯图加特的商业改造项目--Dorotheen Quartier，作为一个小体量的城市综合体，是如何超脱商业本身，以城市改变者的角色去服务区域和人群的。

得益于21世纪亚洲经济体的迅速发展，亚洲城市近些年的商业项目总给人耳目一新的感觉。相比之下，欧洲发达国家由于更早地经历了资本的积累，现阶段城市基础建设老化、经济发展放缓的同时，新商业体的诞生也不比东方国家层出不穷。

一个城市商业体的形象一定程度上是这个城市活力与人们生活精神的反映，全新的商业形象与城市随处可见的历史文化元素一道，可以组成现今欧洲城市展现其独特风貌的有力工具。

斯图加特市最新的综合体改造项目——Dorotheen Quartier，便是一座城市追求变革的成功案例。改造前，建筑形象平平，动线设计不通畅，老建筑去留与增加商业面积等问题被不断辩论。

斯图加特作为德国巴登-符腾堡州的首府每年接待大量游客，而商业区则是吸引游客前往市中心的一个重要因素，如游客十分热衷的斯图加特中央火车站以北的米兰内（Milaneo）和市中心南部的格柏（Gerber）。

以上两个商业体均是封闭建筑内的大型购物中心，为了持续给市中心引流、改善城市形象并创造一个不同于以上两个“内向”性格的商业区，Dorotheen Quartier 改造项目于2010年开启，并于2017年5月落成。项目总面积38000平方米，保留了10000平方米的零售空间，其余空间为办公与住宅所用。

Dorotheen Quartier 项目位于斯图加特市的 Karlstrasse 区域，市中心的偏东处。它周围散布着多个公共空间与商业体，如市政厅广场（Marketplatz）、卡尔广场（Karlsplatz）、专卖农副产品的市场大厅 Markethalle、德国老牌连锁百货 Breuninger 以及步行两分钟即可到达的市中心商业街国王大道（Königsallee）。斯图加特市公共交通发达，地铁、公交、轻轨等均有多条线路可到达 Dorotheen Quartier 所在区域，是整个城市的心脏地带。

那么，Dorotheen Quartier 是怎样为斯图加特这座古老的城市带去改变的？关于商业体与城市的关系，我们能从中得到哪些启示？

1.为城市服务的商业建筑

Dorotheen Quartier 项目由 Behnisch Architekten 事务所设计，由三栋建筑组合而成。本着增添区域活力、改善区域形象以及使城市建筑新旧结合的策略，Dorotheen Quartier 被打造成了开放与契合城市气质的独特综合体。

动线改善

Dorotheen Quartier 三座建筑中的西侧B（Dorotheen Platz）和 C（Sporer Platz）在旧建筑 Sporerstraße 用地面积之上被拆分为了独立的两部分。

改造前，Sporerstraße 东北侧坐落着卡尔广场（Karlsplatz），西南侧则是百货 Breuninger 的背面。继续往西坐落着市政厅广场，其中时常有集市等传统活动的举行，整个西南侧都因广场和百货的存在而热闹非凡。

向北看去，卡尔广场（Karlsplatz）历史悠久，是闻名斯图加特的公共空间，其中坐落着历史人物雕像，种有绿植，同样时常开放跳蚤市场等活动。

改造后，原有的 Sporerstraße 建筑中间被开辟出了一条步行街（Eduard-Breuninger.Str），增加了南北两侧连通方式的同时，利用两侧的资源自然为 Dorotheen Quartier 引流。

Dorotheen Quartier 的出现打破了城市公共场所之间的障碍，方便了人们的通行，也促进了人群的交互。对于百货 Breuninger 来说，这样的设计使得它的可达性更强。如若动线不通畅，城市则会出现被浪费的“垃圾空间”。或许，城市之中不必有“背面”的说法，空间的“融会贯通” 不仅是营造便利之举，也是城市尝试融合不同类型商业与更加开放的精神映射。

历史建筑的保存

在原始的设计规划中，东侧A建筑前的西波尔酒店（Hotel Silber）需要被拆除。西波尔酒店有悠长的历史，在1937-1945年间作为盖世太保总部使用。随后，它因战争被毁，后又重建，就是我们今日所指的建筑。掺杂了历史与政治因素，关于它的去留争辩颇为激烈。

为了完整保存斯图加特城区所展现的历史痕迹与精神气质，西波尔酒店最终被保留。与我们之前文章中提到的伦敦国王十字改造项目相同，留存历史建筑与新建现代建筑并不冲突，既是对城市文化表达的保护，也是在融入商业环境之后对商业价值的提升。

2.融入城市建筑传统的全新视觉设计

除了建筑方位对城市的影响之外，Dorotheen Quartier 的外立形象也给斯图加特注入了新元素。

新旧呼应的建筑构思

前文提到对西波尔酒店的保存对 Dorotheen Quartier 改造项目的影响不仅是人文历史那样简单。由于关于它去留讨的论历经了漫长的辩论与变动，在最终决定将其保留的时候，Dorotheen Quartier 整个项目的设计也需做出对这一决定的呼应。

首先是建筑高度与西波尔酒店保持基本一致。实际上，除了西波尔酒店之外，斯图加特市区历史建筑颇多，包括周围的市场 Markethelle 与市区教堂等。建筑师 Stefan Behnisch 说：“在纽约，没人能看得到屋顶，但在斯图加特不一样。”诚然，与纽约看不见屋顶的摩天大楼相比，斯图加特的传统半高建筑十分有利于鸟瞰城市。Dorotheen Quartier 对建筑的创新中保留了与其他建筑的一致性，在并不突兀的前提下，外表的创新依然有发挥空间。

外立面的语言与精神

Dorotheen Quartier 三栋建筑继承了“第五立面”的思想，即把屋顶视作与建筑周围四面同等重要的一面。

首先，屋顶作为第五立面采用了玻璃结构，保证了建筑内部良好的采光。建筑上层有陡峭倾斜的屋顶，且与建筑底部其他楼层的层高保持一致，在不损害实用性的同时，赋予了建筑眺望城市风景的功能，是城市建筑的创新之举。

Dorotheen Quartier 建筑周身采用了蓝色玻璃与大地色石砖，与周围石砖结构的旧建筑形成鲜明对比的同时也给人们带去了和谐的视觉感受。在 Dorotheen Quartier 区域中，新旧建筑距离很近，置身其中感受过去与现在的一唱一和，建筑本身成为了多元化的表达。

玻璃的颜色与天空相映衬，通透且清新，观看起来几乎是超现实的。建筑师一直在寻找这个城市的精神，将现代主义融入 Dorotheen Quartier 之中，就像斯图加特50-60年代的“战后精神”在那时被称为“现代主义”一样，建筑在不同年代对新鲜与创意的理解总是周围环境衬托出的畅想。

3．不同定位的商业交织出城市公共空间的丰富内容

前文提到，Dorotheen Quartier 周边有数个其他商业体，被市政广场、卡尔广场以及农副产品市场等具有生活气息的场所环绕。Dorotheen Quartier 的零售空间中包括了不同业态，有零售、餐饮与休闲等，与周围各个商业体均有不同之处。

在其所占面积不大的零售面积里，高端品牌如劳力士、LV，高端超市Hit，服饰品牌 Tara Jarmon、Suitsupply 等入驻其中，是吸引游客的特点之一，也符合斯图加特需要商业体为市中心引流的初衷。

除此之外，Dorotheen Quartier 之所以牺牲一定面积而开辟出另一条步行街，为的是与斯图加特现有的大型购物中心区分开来，展现其“外向”性格。

大量餐饮品牌是其展现外向性格的载体。步行街的悠闲与餐饮品牌的户外公共空间显示了 Dorotheen Quartier 为填补附近生活方式商业体空白的努力。德式美食，亚洲餐饮等各国美食较为丰富，服务游客的同时增添了当地商业体中的饮食多样性。

可以看出，Dorotheen Quartier 定位于高端零售与生活方式相结合的商业体，背后的逻辑一大部分在于填补区域空白与建立多元化的社区，以及深入的为城市物理空间以及为人群的服务精神。

在提到斯图加特时，人们往往想起“汽车的故乡”、奔驰、黑格尔等或人或物。它还是一座山城，有人说，斯图加特人用高超的技术挖空了一座山，建成了一座城，赋予了它欧洲城市少见的发达的公共交通系统。“智慧”或许是这座城市的标签，它对完美的追求，它逻辑缜密的思想在今天还不断完善，这次，带给我们的是理性又新鲜的商业场景。