今年3月正式向大众开放的纽约哈德逊广场（Hudson Yards）不仅是纽约有史以来最大的城市综合体，也是曼哈顿城市更新的代表作。地处曼哈顿下城，西临哈德逊河，占地面积10.5 万平方米的 Hudson Yards 是曼哈顿最后一块可开发商业用地。

2001年起，纽约市政府便开启了曼哈顿远西的重建计划，希望将历史上的港口、老工业区打造成集商务、休闲、会展于一体的新曼哈顿中心，近20年后 Hudson Yards 的落成标志着这一计划的重大进展。项目竣工后，关于其体量之大、建筑之精美和形象之高端已有诸多讨论，今天，我们想从城市发展入手，试看 Hudson Yards 的诞生对纽约的意义。Hudson Yards 能为老港口带来怎样的活力？在可预见的未来，它会如何发展？在城市更新项目愈发密集的中国，Hudson Yards 的落成或可为国内区域改造带来一些启发。

纽约最大综合体的诞生

纽约哈德逊广场（Hudson Yards）历时近20年的建设，于今年3月正式开幕，占据了纽约城市综合体的两个史上之最：占地面积最大（10.5万方）、投资最多（250亿美元）。Hudson Yards 位于曼哈顿远西的30-34街，西邻哈德逊河，地块曾为纽约老工业区，上世纪坐落着印刷厂房。

Hudson Yards 由美国私人开发商 Related Companies 和Oxford Properties Group 共同操盘，著名建筑设计事务所 KPF 操刀设计，一期涵盖多种物业，包括办公、公寓、文化中心和购物中心。

项目一期有4栋办公楼，分别是 10 Hudson Yards、30 Hudson Yards、50 Hudson Yards 和 55 Hudson Yards，一栋办公和公寓混合用途建筑 35 Hudson Yards，一所文化艺术中心 Culture Shed 和一座购物中心 The Shops & Restaurants。

（Hudson Yards 规划图，东侧地块为一期）

项目建筑精美，加之大型艺术装置 The Vessel 的落成，Hudson Yards 的建筑设计引发了诸多关注，纽约曼哈顿的天际线也被再度丰富。

（项目沿河景观）

（艺术装置 The Vessel）

（Hudson Yards 办公楼远眺）

（购物中心 The Shops & Restaurants）

城市产业变迁与综合体发展: 从洛克菲勒中心到哈德逊广场

美国是最早发展“城市综合体”的国家之一，也较早地意识到其对改善城市空间格局、优化土地利用模式和促进区域经济发展的作用。自上世纪30年代起，纽约便建成了一系列 Building Complex，即建筑群，来满足日益增长的商务办公与生活需求，这些建筑群，即为人们当今认知的城市综合体。

观察纽约，尤其是曼哈顿地区的几个知名城市综合体，可以发现它们与城市产业发展有着密不可分的联系。纽约最初依托港口发展对外贸易，繁盛的经济衍生出了广阔的腹地。

（19世纪纽约港口）

19世纪，借助贸易提供的丰富资源，纽约得以以较低的成本发展制造业；20世纪初期，印刷、制糖、制革与造船等产业的兴盛奠定了纽约美国经济中心的地位；二战过后，金融服务业在纽约进入发展热潮；迈入21世纪，纽约的时尚、文化与艺术产业发展又使其成为全美的艺术家聚集地。

在制造业、金融服务业和文化艺术产业的发展阶段，纽约城市综合体也在不断变化之中，其中最有代表性的当属洛克菲勒中心（Rockefeller Center，1930年代）、世界贸易中心（World Trade Center，1970年代）和今天的 Hudson Yards。这些综合体从建筑风格和所容纳办公的企业类型上看，都展现着纽约不同时期的精神风貌、折射着其产业变迁。

洛克菲勒中心由19座大都会建筑组成，艺术装饰风格明显，容纳着通用电气公司、东方航空公司、美国金属集团公司等企业办公。这些企业规模大、历史悠久，大都是各领域的龙头企业，它们的聚集也使洛克菲勒中心成为纽约精英聚集地。

（洛克菲勒中心）

世贸中心（1973-2001）的7栋建筑则为典雅主义建筑，相比洛克菲勒中心风格轻快简洁，工整严瑾，容纳着大量金融服务公司和银行业办公。

（世贸中心）

Hudson Yards 的建筑则有夸张的形体，其办公楼展现出构成主义建筑风格，多采用玻璃幕墙，与天空融为一体。2016年起陆续投入运营的办公物业多容纳时尚、咨询等高价值行业，包括欧莱雅总部、波士顿咨询等。在这些综合体的作用之下，纽约发展出多个 CBD，在城市不同的进化时期扮演着重要角色。

（Hudson Yards 办公楼）

独立、高效、可持续发展的城中之城

Hudson Yards 的落成背后有两个需求在驱动，即城市更新的需求和办公需求。自从对外贸易的角色渐衰，纽约成为以制造业为主要产业的城市，港口逐渐废弃，用作工业厂房。Hudson Yards 所在地块在20世纪即是印刷厂区，当数字时代来临，印刷业衰落，此地块一直未被充分利用。2001年，纽约市政府因申奥开始计划重新利用此片区域，虽然后来申奥并未成功，但曼哈顿远西已成为城市形象与功能更新的重点，这可以说是曼哈顿的又一机遇。

（ Hudson Yards 文化艺术中心 Culture Shed）

除此之外，在 Hudson Yards 立项初期，曼哈顿预计由于人口和企业进驻数量的增加，到2025年全区将面临230万方的办公面积缺口。城市更新与办公物业需求直接驱动了 Hudson Yards 的立项，一期有5栋建筑有办公用途，建筑面积约为6.6万平方米。

（The Shops & Restaurants）

Hudson Yards 的建设实则是曼哈顿远西建设宜居环境的步骤之一。曼哈顿远西地带是纽约公共交通相对不发达的地区，Hudson Yards 在立项时还未有地铁通过，经过政府对项目的支持，2015年，纽约地铁7号线从曼哈顿中城延伸到项目，增强了其可达性。Hudson Yards 同时也是一个能够实现自给自足的社区，前沿的生活垃圾处理以及供电设施能保证其以高效、绿色的方式进行可持续性发展。通过这一点，Hudson Yards 也真正实现了综合体在现代化城市中扮演的重要角色之一：人群生活配套的便利和资源的合理应用推动城市高效、低碳发展。

哈德逊广场的挑战：预料之外的竞品

Hudson Yards 自立项之初至今已过去了近20年，在此期间，美国乃至世界范围内的零售业发生了深刻的变化。虽有奢侈品百货 Neiman Marcus 作为纽约首店进驻 The Shops & Restaurants 并成为主力店，然而，它仍然迎头遇上了两个挑战：美国实体零售的整体下滑和同期类似定位的竞争者的出现。

2019年开年至今，在亚马逊等电商巨头的冲击下，美国实体零售业仍整体呈现疲弱走势，国内已关闭实体店铺超过4000家。除了整体环境不甚理想之外，Hudson Yards 并非在商业和交通不甚发达的曼哈顿远西地区没有竞争，相反，距离 Hudson Yards 五公里范围内，有在第五大道上刚刚开业的奢侈品百货 Saks Fifth Avenue，和位于57街，同样首次进驻纽约的高档连锁百货 Nordstrom。由于建设过程较长，Hudson Yards 在立项之初未能预测到同类奢侈品百货的同期出现，未来将面临较大竞争压力。

更重要的是，距离 Hudson Yards 一公里左右的 Bond Street 同期开业了一家购物中心 Showfields，其为整合线上零售商的线下平台，专门为从未开设过实体店的冷门品牌提供旗舰店以作产品展示，不以销售为目的。作为一种形式新颖、助力新品牌走进大众视野的实体商业，Showfields 为纽约商业提供了另一种可能性，同时也显示出与 Hudson Yards 强烈的差异性，在未来，Hudson Yards 或有被分流的风险。

考虑到美国零售业的状况，Hudson Yards 商业部分在开业后未按照原计划的10年租期租赁商铺，而是选择1-7年租期，为商户和自身经营增强灵活性，以更好地面对不确定的市场环境。综合周围环境，Hudson Yards 拥有视觉冲击的外表背后，实则还有着商业经营带来的种种盈利考验。

《纽约杂志》作者、建筑评论家 Justin Davidson 评价说：“Hudson Yards 是百万富翁的梦幻之城，只要你肯破费，就永远都不用离开。”曼哈顿并不缺少严峻高冷的摩天大楼， Hudson Yards 的诞生标志着的只是又一个形象完美、被精英文化填满的曼哈顿商务区，还是重振远西地区商业与活力的开端，还需要看其后期运营与调整能力。

参考资料：

1. https://www.hudsonyardsnewyork.com/
2. http://www.hydc.org/
3. http://www.britannica.com/place/New-York-state
4. http://nymag.com/intelligencer/2019/02/hudson-yard-billionaires-city.html