2021年的Central Ayutthaya，以古城遗址的文化灵魂和现代商业的创新融合，展现了历史与时尚的碰撞；2022年的The Forestias，则以“自然之城”的生态理念和垂直绿化设计，引领了全球可持续商业的新方向；2023年的ICONSIAM，以湄南河畔的恢宏姿态，让“商业即景观”成为一场视觉与感官的盛宴；2024年揭幕的EMSPHERE，则以曼谷中心的前沿艺术和沉浸式体验，再度刷新了全球对商业场景的想象。

从Terminal 21的机场主题到Mega Bangna的家庭友好空间，再到Central World的城市绿洲，泰国的商业项目几乎每一年都推出一个足以引发行业热议的“爆款”。这些超越传统认识的购物中心，凭借出色的文化、设计、社交、体验于一体的多维场景，成为了亚洲乃至全球商业地产的“灵感策源地”。

与日本商业环境所体现的精细、严谨及仪式感不同，泰国的商业氛围则更倾向于“自由”和“随心”。在泰国，文化元素被巧妙地场景化，设计语言大胆而富有表现力，业态规划充满创意且灵活多变，这一切都让人眼前一亮。然而，这种表面上的随意性并非缺乏条理，而是一种精心策划下的“随心所欲而不逾矩”的商业美学。

曼谷，这座被称为“全球旅游之都”的城市，不仅是泰国唯一的核心城市，更是一个不断吸引世界目光的商业楷模。从ICONSIAM的“赢得全球”，到EMSPHERE的“召唤全世界”，再到One Bangkok“带给世界无限可能”，曼谷商业的野心始终面向全球。这种全球化的商业格局背后，既源于曼谷独特的经济地位，也得益于其多元化的客群结构和强劲的消费动力。

曼谷既是泰国的经济引擎，也是旅游业支柱，其经济总量占全国的40%以上，人均GDP更是全国平均水平的两倍。曼谷吸引了泰国80%以上的国际游客，2023年接待了超过2700万国际游客中的近2160万人次。这些游客主要来自中国、马来西亚、印度、韩国等亚洲国家，占比超过60%，同时欧美游客也占到20%-30%。此外，本地常驻人口1370万与国际游客3500万共同构成了丰富且多样化的客源基础。

One Bangkok是一个总投资额达32亿美元的综合商业项目，旨在通过融合世界级设施与先进的可持续发展理念，打造成为泰国旅游的“必游之地”。预计项目全面开业后，每年至少接待9000万游客 ©网络

旅游业贡献了泰国GDP的20%-25%，私人消费占比达到54.5%。与此同时，曼谷的购物中心不仅是旅游吸引力的重要组成部分，还为泰国GDP贡献了约12%。相比之下，泰国零售电商的市场占有率仅为16%，远低于一些发达国家31%的水平，线下商业仍然是消费者的主要选择。繁华的商场如Central World、ICONSIAM，既是购物场所，也是文化与社交的中心。

曼谷商业的成功，是建立在充足的全球旅游人口的基础上，持续接受全球化旅客审美与需求的打磨。一方面，其必须要以充沛且高消费的旅游人口为核心目标，做出高品质的内容供给，同时，需要与全球其它著名城市的商业产生差异，因为任何人不想在旅游目的地逛一个和家门口一样的商业。

曼谷商业项目的设计感与创意，得益于强大的国际化产业基础和国家战略的深远影响。从他信政府时期确立文化创意产业为核心，到泰国4.0战略以创新驱动经济增长，曼谷已成为亚洲创意经济的先锋城市。这里的商业设计既有国际化的视野，也深藏泰国文化的独特魅力。

产业基础与国家战略的双轮驱动

泰国90%的国际贸易渗透率，为创意商业提供了丰富的产业土壤。曼谷作为泰国经济的核心，其开放的市场环境和年轻化的消费结构吸引了大量全球设计资源的注入。2005年成立的泰国创意设计中心（TCDC），作为东南亚顶尖的创意孵化机构，不仅储备了3000多种设计材质，还直接推动了设计创新与商业化的结合。它的存在，让泰国设计师和企业能在本地找到实现创意的土壤，也吸引了国际品牌与本土文化的深度融合。

由著名建筑团队Department of Architecture设计的泰国创意与设计中心，不仅是展现泰国设计创新的重要平台，也是推动创意对话的核心场所。凭借其独树一帜的建筑风格和灵活多变的空间布局，已成为曼谷的地标性建筑 ©网络

而在国家层面，2010年“创意泰国”计划通过大规模的资金支持，全面推动艺术、文化遗产、设计等领域的发展，让创意产业成为经济增长的重要支柱。如今，泰国4.0战略更进一步，将创意经济与高新技术结合，赋予商业项目更多未来感。

文化设计有效益才更有动力

文化的融入为曼谷商业注入了独特的竞争力。以ICONSIAM为例，这座以文化为核心的商业地标，将泰国传统手工艺与现代设计结合，成功吸引了大量高端品牌入驻，为全球游客提供了一场视觉与文化的盛宴。例如，湄南河畔的“暹罗塔楼”不仅展示了泰国的传统工艺，还通过当代设计语言实现了文化的再创造。从项目方看到的数据显示，这些文化场景的游客停留时间比普通区域高出35%，直接拉动了商场整体消费的增长。

泰国被誉为“东南亚粮仓”，其深厚的农耕文化在ICONSIAM中得到生动体现。商场六层的美食区，世界级料理隐身于放大版的传统编织篮下；而公共空间则通过春雨、稻田等元素，展现了泰国的“鱼米之乡”文化 ©网络

此外，像Siam Paragon这样以奢侈品牌为主的购物中心，也通过与泰国文化的巧妙结合吸引了国际游客，其中来自中国、欧美的游客消费占比超过60%。这些游客不仅消费商品，更愿意消费泰国的文化体验。

走进曼谷的新地标EMSPHERE，就像是一场不间断的嘉年华。无论是悬挑于城市上空的屋顶泳池，还是大胆开放的美食街区，这里充满了年轻人热爱的活力与趣味。然而，这样的商业场景背后，不仅是一座购物中心的创新尝试，更是曼谷“文旅年轻化”趋势的一次实践和升华。

曼谷的年轻力与文旅潜能

泰国的老龄化趋势日渐显著，但曼谷的年轻化却是其鲜明的对比，都会区拥有约1100万常住人口，其中20-44岁人群占比超过50%，而27%是“00后”。更有趣的是，这座城市不仅年轻人多，经济活力也居高不下，失业率仅为0.5%。这种年轻化的人口结构，不仅推动了本地商业的发展，也吸引了大量同样年轻的国际游客。

曼谷拥有多处受年轻人追捧的打卡点，构成了独特的吸引力地图。如图所示的水母酒吧便是这些热门地点之一，它以巨大的“水母”标志和俯瞰曼谷全景的绝佳视角著称 ©网络

前往曼谷的国际游客中，20-29岁的年轻人群体占比超过30%。曼谷作为“数字游民”胜地和东南亚旅游枢纽，以其多元的文化和开放的氛围，成为这些年轻人“度假式生活”的首选目的地。而文旅的年轻化，不仅是消费偏好的自然结果，更是曼谷商业通过设计与创意主动引导的成果。

文旅年轻化的密码：从EMSPHERE看曼谷商业新逻辑

在曼谷，商业早已不是单纯的消费场所，更是文化与旅游体验的桥梁，EMSPHERE，将这一理念发挥到了极致。作为The Mall集团最新的力作，这座购物中心被定义为“THE PULSE OF PEOPLE”（人群脉动），它不仅关心顾客的购物需求，更试图以多样化的场景创造与城市、文化的共鸣。

EMSPHERE的亮点不仅在于建筑设计的前卫与大胆，还在于对“年轻化”的深刻理解。它的业态布局像是在讲述一场年轻人的日常故事：

1.在 EM MERCADO，游客可以品尝到曼谷街头美食的精髓，同时感受到现代卫生管理带来的舒适；

2.屋顶上的Sky Beach Club，从白天的咖啡厅变身为晚上的酒吧，成为年轻人日夜交替的社交中心；

3.贯穿多层的EM LIVE演出场地，将现场音乐、表演与国际文化活动融合，让每一次消费之旅都不乏惊喜。

EMSPHERE最独特的地方在于它的克制：项目没有以建筑的宏大压人，而是隐去自身，让场所回归人本，通过美食、音乐、创意设计，将人与城市连接得更紧密。

EMSPHERE五层的Sky Beach Club结合高空酒吧和无边际泳池的概念，为顾客提供了一个既能享受城市壮丽景色又能体验海滩氛围的都市休闲胜地 ©网络

EMSPHERE在开业初期即成为国际游客的热门打卡地，吸引了数十家国际品牌首次入驻泰国，并实现了环比40%的客流增长。爆红商业的此起彼伏不仅带动了曼谷整体消费的增长，还进一步强化了曼谷作为国际旅游城市的文化形象。

在曼谷，多个大型商业项目的聚集并没有导致同质化竞争，反而展现出令人惊叹的差异化。这种差异化之所以如此自然，背后离不开曼谷独特的片区开发模式以及财团合作逻辑。曼谷的商圈不仅是商业中心，更是消费体验的集成生态，暹罗商圈（Siam District）便是其中的典范。

片区开发的独特逻辑：财团与政府的合作

曼谷核心区域的大部分优质地铁周边土地归属泰国皇室和政府，核心地段的土地规模超过3000英亩（约1220万平方米）。然而，皇室和政府并非商业开发的专业机构，为了平衡经济结构，他们通过PPP模式将土地开放给财团开发。Siam Piwat集团、Central Group和The Mall Group三大商业巨头，分别主导了暹罗、CBD和EM商圈的开发，因此每个商圈都可以在统一的家族理念下展现出极具个性的商业特质。

EM商圈项目是The Mall Group打造的一站式购物胜地，由The Emporium、The EmQuartier和 The EMSPHERE三大购物中心组成，总面积超过65万平方米，位于曼谷素坤逸区中心地带 ©网络

暹罗商圈：统一与差异的完美结合

以BTS轻轨暹罗站为中心的暹罗商圈，由Siam Piwat集团主导，运营着三大地标性购物中心：Siam Paragon、Siam Center和Siam Discovery。这个超级商圈的成功得益于统一的流量共享机制和鲜明的项目差异化定位。

1. 流量共享机制

Siam Paragon、Siam Center和Siam Discovery之间通过空中走廊、地下通道无缝连接，每日数十万本地消费者和游客在此自由流动。这种连接性不仅提升了客流效率，更为三大项目的差异化运营提供了坚实基础。

2. 差异化运营定位

Siam Paragon：奢华高端，汇集世界级品牌旗舰店、豪华影院和东南亚最大的水族馆，吸引高净值人群。

Siam Center：潮流与创意，聚焦年轻消费者，通过新锐品牌、潮流展览和快闪店打造时尚风向标。

Siam Discovery：探索与互动，以体验式消费和高科技互动为核心，吸引生活方式追求者。

在情人节期间，Siam Center利用“LOVE OF SIAM”、“PLAY IT!”、“POWER OF LOVE”等地贴设计的主题美陈装置，营造浓厚的节日氛围，吸引了追求时尚体验的年轻人 ©网络

三大项目既共享客流，又通过独特定位满足不同消费需求，使得暹罗商圈从传统商圈进化为一个多样化的商业生态系统，同时也收获了巨大的商业运营利益。

Siam Paragon每年吸引超过6000万名游客，而整个暹罗商圈年销售额超过40亿美元，是全球最繁忙的商圈之一。与此同时，EM商圈的The Emporium和The EmQuartier在开业初期的年增长率就达到了35%，并迅速占据曼谷高端消费市场的主导地位。

结语

德国著名哲学家卡尔·马克思曾说，人是一切社会关系的总和。而国家土地上的每一个场所的形成，也都是资源、政治、文化等多要素的综合作用结果。对国外项目的参考借鉴，如果仅以单独的市场视角去审视，可能就只看到了一个结果的呈现，但这个结果如何而来，如何被塑造，我们却不得而知。若回来照猫画虎，可能只会东施效颦，难获满意。任何考察借鉴都类似，看不见的比看见的更重要，但挑战也往往在此：我们该如何获取这些隐藏的信息？