由于受多种因素影响，中国商业地产不可避免地进入缓慢发展、甚至不发展的“瓶颈期”，在这样的背景下，作为高速发展时代的“宠儿”—TOD商业，应该如何寻找到穿越周期的增长方法？

位于日本东京近郊的二子玉川RISE于2011年开业后，保持每年约100万人左右的客流增长，并获得2018年“第二回先进城市建设大赛”的“国土交通大臣赏”；在受新冠疫情影响最为严重的2020年，全年消费人次接近1700万，营业额约325亿日元，且2021年以后经营水平稳定保持在疫情前90%以上。

二子玉川RISE作为开业10年的商业设施，在周边没有大规模新建住宅开发的情况下，能够长期保持来店客流持续增长，甚至在疫情期间也可以维持稳定收益，这得益于其对于城市化发展阶段的准确理解与把握。

▲ 二子玉川RISE鸟瞰全貌，图源网络

穿越发展周期

持续更新开发方向

二子玉川的地域开发已经接近100年。

从1920年代开始，以二子玉川的砂石采挖加工为支柱产业，为方便运输以及工人的居住、通勤，专门开通了“玉电”电车，从而形成地域第一次发展；1960~1970年代，伴随日本经济飞速发展，二子玉川成为东京城市新生家庭的居住与近郊旅游优选，1969年日本第一家购物中心高岛屋SC在车站西口正式开业。

在此之后，二子玉川区域建设逐渐发展完善。凭借多摩川沿岸的秀美风光，以车站为核心展开的众多商业设施，与二子玉川游乐园、国立公园、二子玉川商店街等共同组成了具有周末、目的型、非日常等显著标签的近郊旅游目的地。

▲ 1970年代的二子玉川车站与高岛屋SC，图源网络

1980年代后半，日本经济泡沫破灭，受到消费者收入减少、资产缩水、“就业冰河期”等影响，二子玉川也逐渐失去了高速发展时期的旺盛活力，不可避免地进入萧条期。商店街衰败、游乐园闭园，众多待建开发项目停滞。

新世纪以后，【二子玉川车站东部地块再开发项目】被东急集团提上日程。在经济进入到缓慢发展期之后，作为成熟型近郊TOD项目，不仅需要核定其自身的站位与发展策略，且在周边已有稳定运营40年的高岛屋SC等强劲竞争对手的情况下，如何取得差异化优势、确保收益与客流，最终提升区域土地价值都是需着重解决的问题。

▲ 二子玉川RISE地块开发图，图源网络

以宏观角度来看，从大开发时代的产业配套为起点，到高速发展期的合家欢型“周末游”目的地，二子玉川的区域建设已经取得了巨大成功。但随着日本进入到缓慢发展的“失去的三十年”，无论国家经济、城市发展、民众心态、消费市场都发生了巨大且不可逆的改变，而从首都圈周边情况而言，东京周边1~2小时电车车程之内，具有微度假、目的地、体验型的竞争也逐渐呈现白热化趋势。

考虑到从二子玉川到涩谷乘坐东急田园都市线（急行）无换乘只需18分钟，其他都内主要车站均可在40分钟左右到达的关键要素，最终东急集团将二子玉川RISE的定位方向设立为“满足从郊区到城市的人群需求，在城市近郊创造集商业、办公、住宅、公共设施于一体的多世代、多样化、复合功能的综合城市空间”。

从特定目的地

到“向往之城”

2011年二子玉川RISE一期竣工，二子玉川RISE SC等部分商业设施开业；2015年二期工程竣工，二子玉川RISE全部开业。作为综合用途的TOD设施，区域内设有多种商业设施、公交枢纽、办公、住宅、影院、花园、酒店，以及连接车站与国立公园的步行专用通道。在多摩川的秀丽风光之中，居住在东京都内与郊区的人们得以聚集交流，实现更加安心安全、充满活力的城市进化。

▲ 二子玉川RISE SC与商业街区，图源网络

商业设施提供高品质的日常

二子玉川作为东急田园都市线的重要车站，沿线与周边居民大多从事高薪稳定的工作，是环首都圈近郊卫星城之中中产以上消费者占比颇高的区域之一。

▲ 东急田园都市线利用者职业分布对比，图源网络

▲ 东急田园都市线沿途住民平均年收对比，图源网络

日本现代商业以贩卖“非日常享受”为起点，作为已经开发成熟的近郊商业，周边竞争激烈。高岛屋SC提供非日常的富裕甚至富豪层的生活方式体验，其他车站前商业例如东急百货、东急store等则以中端日常生活需求满足为主。

▲ 二子玉川高岛屋SC，图源网络

二子玉川RISE在商业设施的主题构想上放弃了传统的“非日常”思路，将可以对应消费者高品质的日常需求作为项目中商业设施的内核思想。

以“我的风格 我的场所”为商业定位，以“恰到好处”、“现代的”、“革新性”为商业标签，在选择周边优质家庭、以及高收入消费者所喜爱的业态与品牌的基础上，以更符合潮流、更具有悠闲感的方式来展现。并以此为基础构成业态、品牌、服务、活动，以及商业风格。相对比“物”与“事”，更强调“这里”，即只有来到二子玉川RISE才能获得的价值。

▲ 二子玉川RISE SC，图源网络

通过与车站直连的交通动线，将盒子型MALL、开放式街区、地下商业等多种商业形式进行有效组合，在都市与自然融合的舒适空间之中，为消费者提供感受喜悦的、具有高品格的，没有任何负担即可融入到日常的生活方式。

▲ 二子玉川RISE商业街区，图源网络

“都市与自然共存”的时间体验

在经济增长进入“瓶颈期”之后，东京一直以可持续发展为城市更新目标。

二子玉川区域不仅交通便利、与都内联系密切，同时作为多摩川流域的风景胜地，周边公园众多、自然资源丰富。二子玉川RISE以“都市与自然共存”为构想，通过唤起近郊的新需求，创造出与都内完全不同的城市空间。

▲ 二子玉川RISE空间连接，图源网络

首先，提升设施整体的回游便利性。项目通过车站与关联建筑体联动，使人们徒步即可抵达多摩川岸边，尽情享受随季节而不断变化的自然风光。

其次，反向吸引。一般城市近郊卫星城市都是以居住为主要目的的“睡城”，但二子玉川RISE对此进行了逆向思考。利用其交通便利的特点，吸引大型公司入驻。以日本乐天为代表，区域内办公人口数量已经超过1万人。不仅解决了通勤拥堵、办公空间狭窄等诸多问题，并通过办公与商务人群的活动提高了二子玉川RISE作为办公街区的可信赖度。

最后，从垂直到“流淌”。东亚城市TOD项目最明显的特点就是以垂直建筑为主，纵向叠加城市功能。东京都内的涉谷hikarie、或者横滨港未来都是此类的代表项目。二子玉川RISE改变了这种思路，它采用了“从车站出发，横向布置城市空间与功能”的理念。与蜿蜒流淌的多摩川一样，将多个功能区域错落有序的布置于地块之中，这使整个项目不仅可以满足城市空间与功能的需要，也最大可能的兼具了繁华与幽静，形成独具魅力的区域氛围。

▲ 二子玉川RISE平面图，图源网络

生态与生活共融的在地美学

二子玉川RISE是日本首次获得地球环境大奖的商业设施，并取得环境性能评价LEED ND的黄金认证。

为了促进城市的可持续成长，创造都市型环境设施的新价值，二子玉川RISE二期的Rouf Garden转型成为“生态博物馆”设施，作为宝贵的地区社会自然环境得以再生，其中的生物与材料全部取自多摩川流域，流水与土壤则利用施工中发现的玉石以追求真实感，这座与车站直连的“生活 环境博物馆”，已经成为与多摩川与国分寺崖线的散步道联结点；二子玉川RISE 区域内绿化面积超过1.6万㎡，通过多种区域活动，可以让生活在都市中的孩子们有更多学习自然与文化的机会。

▲ 环境教育活动，图源网络

社区平台打通人与人的链接

二子玉川RISE有5个管理主体，包括铁路运营商、商业设施运营商以及各街区管理组合。为创造街区商业氛围、提高地产品牌知名度，在举办商业设施的聚客活动以外，还致力于街区活力提升。

加强与地域之间的合作，吸引二子玉川与田园都市线沿线的居民参与其中，让居民更多体会到二子玉川RISE作为城市公共空间的便捷与舒适；加强与学术机构的合作，以知识力与科学力，结合绿色基本计划、生物多样性等宜居战略，持续提升地区自然环境。

▲ 二子玉川RISE客流，图源网络

结语

二子玉川RISE充分利用多摩川沿岸独特的区域位置，通过持续稳定的商业运营，使项目成为二子玉川风格的高品质生活方式体验场，让居住在二子玉川的美好生活更加具象化，对都内人群形成反向吸引力，成为了东京的“向往之城”。

在这样的正循环之下，优质的商业设施与亲近自然的居住环境，让更多消费力强、素质高的居民从都内迁至二子玉川，二子玉川房价无论租售均高于东京都内平均水平，周边土地价值稳步提升。

经济发展自有其周期规律，在大开发时代结束之后，寻找到能够穿越周期的增长方法是眼下许多成熟区域更新项目迫在眉睫的事情，而二子玉川RISE所传达的都市生活与自然资源紧凑融合的生活方式，或将成为下一代城市更新模式的有效参考样本。