大象在跳舞：万达北京五棵松、东坝项目开出的背后
9月28日，五棵松万达广场和东坝万达广场同期开业，在国庆假期中分别吸引了110万和63万的人流量，为北京商业市场增添了新的活力。RET睿意德是万达商管的合作伙伴，第一时间领略了两个万达广场的风采，实地体验了万达产品在多个维度上的创新。从产品看，万达无疑给行业呈现出了惊喜，在我们看来其探索更值得行业关注。
IBM原掌门人郭士纳的著作《谁说大象不能跳舞》，说的是IBM的故事：数年间，IBM从一家庞大臃肿、亏损严重的“大象”型企业，一跃成为全球最赚钱公司之一。
“如果大象能够跳舞，那么蚂蚁就必须离开舞台。” “巨无霸”企业的规模和资源是不可替代的优势；而经过组织与文化的深层变革，笨重的大象也能反应灵敏，舞姿精彩。
在中国商业地产领域，万达商管在规模上堪比“大象”：从2003年第一座万达广场——长春重庆路万达广场问世至今，20年时间，万达广场已近500家。
曾经，在人们的印象中，万达代表着超高效率和极强的标准化产品，正如大象习惯于规规矩矩走正步。但随着北京五棵松、东坝两座万达广场的开业，诸多创新让人们看到一个全新的万达，各种创新元素与手法悉数呈现，可以说一次性给市场看到当下商业突破的全场景，让人隐见大象起舞的画面。
喂养精神的“超感艺术”
营造松弛感的“萌宠生活”
商业空间与艺术、科技的融合，大量体验型业态的引入，空间的错落与边界的模糊，“宠物友好”与“融入自然”……国内外购物中心创新探索的所有热门主题，在两座万达都能找到。将国内商业创新的所有手法“打包”融于项目，这使得新入市的两个万达广场极为丰富，也显示着万达在京城核心商圈奠定商业典范作品的雄心与信心。
如果将产品力比喻为“舞姿”，这头大象的舞蹈全无新手的谨小慎微，也不是跟在前人背后亦步亦趋，表现到位，效果精彩，不少地方独具创意，为京城实体商业带来惊喜一抹。
打造艺术空间，引入艺术装置
近年，艺术与商业的融合成为购物中心空间打造与业态规划的最新趋势。五棵松万达直接打出“超感艺术新高地”的定位，七大艺术空间，四大艺术装置，两件数字艺术作品，共同构筑充满想象力与美感体验的城市精神栖息地。
艺术融合商业空间，国内已有部分样本，总体来说，五棵松万达并不输于那些耳熟能详的项目，甚至在某些方面有所超越。
在空间格局上以大手笔刻意营造参差错落，打破常规尺度；在感官系统上综合运用光、色、声、香、味，带来五感的大丰盛；在场景打造上则用一场场划时代的空间艺术、装置艺术、数字艺术和行为艺术，集合成地心引力、未来之城、天空花园3大主题场景，令消费者应接不暇。
中心庭院、屋顶花园，自然元素打破户内外空间割裂
商业与自然融合，在国际购物中心创新案例中已屡见不鲜；在国内仍处于起步阶段，尤其在北方城市更为少见；而在北京两个新开万达项目中，以大量的绿色打破场内外的割裂，重组商业生态，成为其鲜明的特色。
东坝万达空间设计上采用独一无二的马蹄形空间，中心庭院的草坪喷泉，屋顶花园的绿植跑道……“山、洞、谷、瀑、雨”等自然元素与商业自然融合，亲密无间。
东坝万达中心庭院
融合高科技概念，创造未来感场景
高科技融入购物中心的场景打造，能全方位俘获顾客的感官，让消费过程更加具有“未来感”。打造引流能力超强的科技感场景体验，五棵松万达也走到了全国商业项目的前列。项目融合元宇宙、未来科技、虚拟空间、自然元素等多维概念，以科技感、未来感吸引消费者不断探索。
五棵松万达数字人松松互动屏
硬软件到位：打造京城唯一宠物友好商场
与五棵松相比，东坝万达广场更关注于打造休闲、惬意、温馨、欢乐的日常生活场景。“宠物友好”就是生活场景创造的利器之一。
目前在北京，东坝万达是唯一的宠物友好型商场，通过一系列软硬件设施，让携宠人群感觉放心、贴心、舒心，衍生出丰富而富有人情味的多种场景；又能与更多宠物服务品牌、零售品牌协同打造更具“商业+宠物”魅力的业态。商场更引入多家宠物友好店铺，其中星巴克臻选店是北京唯一一家集合了臻选店、宠物友好店和绿色门店为一体的“第三空间”，天真蓝特设的宠物摄影棚为爱宠们留下美好瞬间；Holiland Pink是北京第二家粉色主题店，更是好利来首家宠物友好店。
东坝万达“宠物友好”场景
业态追求“互动与浸入式体验”：提升品质消费体验
在五棵松与东坝万达，商业业态已经脱去“标准化”，给市场与消费者带来了“非标”感的体验。在五棵松万达更是引入了艺术与商业交融的新空间【可以艺术馆】，打造城市潮流艺术实验室。已经计划与排期举办的各类精彩活动和展览，将使得项目内容的创造变得更加值得期待。可以说此次的体验营造运动是立体呈现出来，以围合力结合不断更新将卖场变成了秀场与体验场。
五棵松万达【可以艺术馆】沉浸装置互动体验展
引入大量首店，以高能级品牌阵容引领市场
存量时代下，极具核心竞争力的业态及品牌组合是商业博弈“持久战”中最有力的“武器”，也是京城新开两座万达的制胜法宝。
五棵松万达广场引入300+品牌，包括全国首发动物机械主题乐园MELAND CLUB亚洲旗舰店、高端婚礼艺术品牌格乐利雅、京城最大的中国本土仓储会员超市fudi、全国最大青少年大型科技运动综合馆be1st、首进北京的最美书店之一方所……北京首店15家，旗舰店12家，城市定制店119家，必吃榜及米其林餐厅22家，文化艺术跨界9家，完成了首店品牌进驻与量级品牌焕新的双向进阶。
五棵松万达部分品牌展示
东坝万达则引入258个品牌，其中包括22家北京首店、11家区域首店以及12家必吃榜人气品牌。主力店如中国原创室内玩乐品牌儿童体验中心奈尔宝北京旗舰店、先锋攀岩全国购物中心首店、主打“戏剧展演+艺术体验+人才养成”的小莎翁戏剧艺术空间北京首店……均具有超强的聚客能力。
东坝万达奈尔宝北京旗舰店
起舞的背后是深刻的组织在转型
大象是如何学会跳舞的？郭士纳执掌IBM期间，最深刻也最根本的变革是重塑了企业的组织与文化。他打破按地域和产品划分的组织结构，按客户行业划分为若干产业集团。这不仅是部门机构的变更，更是将公司文化从“以产品为中心”变更到“以客户为中心、以服务为中心”的道路上。
再看万达，不仅在规模上领先同侪，在创新投入上也是不遗余力。万达专注商业地产，开创了以商业提升区域与城市价值的开发模式；万达由重转轻，预判了地产红利期即将结束；而万达在产品力上的更新迭代，则提示全新商业运营时代的到来。早在2018年，睿意德就与万达合作进行了全国范围内产品创新研究，筛选了国内以及海外两百多个项目，不同产品创新维度的300多个样板，从商业经营性空间，考虑了功能、业态、品牌叠加的场景，以及合作机制都进行了深度拆解与研究。很快便看到了这一研究的即刻呈现。“大象”万达，可以血战，也可以起舞；有纪律与目标驱动下的执行力，也有汪洋恣肆的想象力；有大手笔的空间调度，也有绣花针般的细节功力。
“商业轻资产”与“存量商业定制化”时代已经到来，万达则以深刻的组织与文化转型为基础，换来优雅轻盈的舞姿。
以五棵松万达为例，其原址不仅是北京现今最大的存量改造项目，更曾是商业人的“梦碎之地”：15年时间，四次更改规划，四任操盘手穷尽心力，但都未能成功运营盘活这个项目！2022年，万达商管已是第五任操盘方，却在一年之后，以亮眼的开业业绩实现了项目的华丽转身！
五棵松万达
万达的团队精神和工作效率一如既往，而在五棵松、东坝项目，万达在管控上更有改变与升级，实现了“一店一策”与“高效决策”。即使一张防火门，在以前就是一个极度标准化的选品，满足规范就可以；而在今天，则要细致地考虑材质、风格，与周围环境是否协调。
效率依然是重点，但万达将部分工作重心放在另外的地方，比如“完成度”，比如“作品感”。
也因为这样改变，万达商管投入相当大的精力“与品牌共创”，一家一家协调方案，一家一家完善设计。这样的产品意识也赢得了品牌商家的认同，诸多品牌特别为项目单独设计了店面风格，以便使整体氛围更加具有体验感。
专注运营，“非标准”的产品下是“标准化”的执行力
2015年，万达首次提出商业轻资产模式；2019年底，万达全面推进轻资产战略，持有总资产增幅下降，体量变轻；同时规避了地产业务的金融杠杆，财务状况更加稳健；更重要的是，这使公司关注点完全聚焦于商业运营，强化服务业属性，专注运营效率与品牌价值的提升。
创新破局，从上到下鼓励创意
实体商业积累了大量运营管理不善的存量物业，分散于各类不同的主体之下。以商业轻资产模式盘活存量、提质增效，将是长期的过程。但“轻资产模式”与“存量更新”的结合，期待公司内部由“流程化”组织特征升级为“创造力”机构，这也是商管公司从“服务母公司”转向“服务商业市场”过程中需要面对的挑战。
挑战面前，万达开始了一场自上而下的“创新革命”。
2021年初，王健林在内部提出“作品为王，创意无限”的口号。为鼓励创新，万达集团成立创新工作评审委员会，对商管、影视、酒管、宝贝王、体育等多业态进行评审，从产品创新、业务增长模式创新、管理方式创新三个类别对创新成果分类评价。
自此，万达“规模化复制”的传统路径开始改变，追求作品和创意水到渠成。
贴近消费，服务用户需求与城市发展
从增量到存量，从“标准化”到“非标”，从遵循“模板”到锐意创新，其中不可或缺的环节是面向市场，满足并引导消费者的需求。万达对此一直极为重视。
“消费从来都不存在升级或者降级，只是随着消费者的成长和宏观经济的变化而变化，关键是我们要能够在海量数据中把握它的趋势并对消费者行为进行准确的分析和重新认知。”万达商管相关负责人曾如此说。
2022年，万达商管就联合RET睿意德，对东坝、五棵松、朝阳公园多个商圈的消费状况与消费趋势进行调研，并共同发布商圈发展趋势解读。如今，东坝万达、五棵松万达、蓝色港湾已成为各自商圈气质的全新代言。万达贴近消费者、推进商圈发展与城市商业同频的心态与热情，由此可见一斑。
在国内，万达是最早开始信息化管理的实体商业运营商，其自主研发的智能化管理系统——慧云，采用最先进的云计算理念及技术，集成16大监控子系统，获得美国IDG的国际数字化创新大奖。通过这一系统覆盖全国所有万达广场，能对客群特征进行科学描述，精准描绘客群画面，解读客群消费密码。
万达慧云智能化管理系统
万达广场全年客流总量达数十亿人次，“大象”极其庞大的数据库，恰恰为其迅速敏捷的创新提供了基础。
合作共赢，与优秀伙伴共成长
万达“巨无霸”的规模与行业地位，聚集了极为丰富的资源。如在招商方面，合作商家超过2万家，涵盖了国内和国际的几乎所有的知名品牌。近年来，万达越来越注重与合作者的共生、共赢关系，激发合作伙伴的积极性与创造力。
在五棵松万达的招商过程中，万达要求“一店一色”，也就是结合项目定位、公区设计和店铺本身的特色，设计店铺形象。由于五棵松项目的特殊性，也因为商家多半为万达新合作品牌，在协作期间，万达商管不断与商户沟通品牌特色，引导品牌的形象提升，帮助商户设计种种引流方案……另一方面，万达也从实际出发，以更为包容、更有耐心的态度面对商户的种种需求。“从剑拔弩张到握手言和，这是一种河蚌磨珍珠的痛苦与裂变”一位万达人如是说。
万达的“舞蹈课”当然还有更多内容：细致了解客户需求，让万达商业环境更加亲密、更具人文关怀；推崇“创新为王”，让万达不断突破原有的产品模板，孕育一个又一个令行业惊喜的作品；整合线上线下资源，向艺术、科技、文旅、电商等各个方向延伸，形成越来越丰富的链接。整个万达集团正朝着一个更具文化、更细腻和有温度的方向发展，这个方向也正能够创造出更多的商业价值和社会效益。
还应看到，并非每头“大象”都能学会跳舞，如果意识不到转型的必要性，如果管控体系难以实现上下一心，目标一致，如果企业文化不是实事求是、真诚踏实，大象起舞都难以实现。万达的不断创新、不断取得新的成果，最根本的还是基于DNA中的内核：顺应时代、顺势而为的自觉，目标至上、使命必达的执行力，追求卓越、不断超越的雄心。
结语
作为万达商管的合作伙伴，我们一直关注万达的每一步转身；作为实体商业的观察者与研究者，我们深知“大象跳舞”对于行业有着不同寻常的意义。这种以实践和执行呈现出产品的方式，蕴含了默默自我革新的力量。在多城市更新的非标供给中，万达可以将原来在产品、模式的标准化转变为更聚焦消费需求和在地文化的契合，更用自我积累的目标下的强执行力焕发出了一种软实力。
消费需求迅速变动，时代科技日新月异，存量商业供应巨大，REITs逐渐走近，“小而美”的实践值得鼓励，“大象起舞”更应关注。如万达将非标产品“产品线化”、将创新机制化，其探索对于行业的成长，对于商圈与城市的商业更新，对于消费者实现美好生活的追求，其分量更重，影响也更为深远。
没有完美的实践，没有不试错的创新。万达发展之路绝非平坦，产品绝非没有瑕疵，但一家不断突破自我的企业，一头勇敢学习舞蹈的大象，总是值得尊重的。在一个高度不确定的时代，更多踏出舒适区、勇敢创新与变革的企业将为行业的未来带来更多可能和惊喜。
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