《鼎盛王朝·康熙大典》是中国实景演出创始者梅帅元亲率团队制作的大型文化剧目，也是全球首部以皇家文化为主题的大型实景演出，自2011年公演以来长盛不衰，荣获了多项国家级荣誉，票房在中国户外演艺界遥遥领先。元宝街就在这个著名的演艺IP门前，但在建成招商阶段出现了进度迟缓和资源不足的挑战，原计划2021年暑期正式开业，但到2020年年底实际招商率不到40%。有意向的商户难以满足项目的定位预期，高品质品牌又担心客流潮汐特征强不愿进一步接洽，项目一度陷入僵局。

客户找到了RET睿意德，将项目的独家招商代理与运营管理进行了全权委托，RET睿意德团队也高效为客户交付了满意成果，双方自2019年至今一直保持良好合作。分析总结，本项目有三个操作思路，对项目起到了至关重要的作用。

以“游”为核心，“文化场景”和“高级感”为抓手，统合游客与本地需求，塑造城市文化休闲目的地

游客聚集就必须要做游客生意么？诸多RET睿意德支持落地的项目，对这个命题的解答不尽相同。商业项目除了显性资源外，更重要的是深度识别自我价值。如果将显性资源视为唯一依赖，就容易受其限制，阻碍视野。承德元宝街的早期定位就出现了这样的问题，过度依赖运营已经颇具影响力的大型演艺——《鼎盛王朝·康熙大典》，就自然而然考虑到了做既定流量的生意，商业变成从属与配套。由于无法说明自身角色与价值，连锁品牌和品质商家就对潮汐客群以及可稳定运营产生了疑虑，也就出现了招商迟缓难以推进的情况。

商业定位应该先选赛道，再定角色，基于发展眼光和对未来周期预判，在城市发展与消费变化的空间中挖掘到自身价值。在RET睿意德服务过的商业项目中，无论是一线城市北京的SKP，还是中小城市威海的九龙城，都是在这样的视角下发现未来价值并坚持下来的成果。

承德商业市场潜在供给仍在增加，原有商圈稳固，如果在传统商业赛道竞争，项目很难突破。团队发现尽管当时鼎盛元宝街所在的区位是承德的新区，城市消费还是习惯在老城区的核心商圈，但其实更多升级型消费都外溢到了北京与唐山，也就是本地并没有相应的供给来满足这样的需求。根据近期规划，2021年北京到承德的高铁开通，全程仅需50分钟，将会拉动更多北京及周边休闲度假的流量便利地到达承德。我们的大数据分析也印证了这种趋势，数据显示承德外来游客主要来自北京、天津、唐山，其中北京游客居多，再加上冬季休闲运动与夏季滑草等活动的盛行，过往旅游景区打卡的特征已经朝向休闲、娱乐及高品质餐饮的微度假需求转变。承德外溢的年轻消费客群，消费与购买偏好已不再是买买买，而是去往更具社交与休闲体验特征的主题餐厅、酒吧等氛围感强的目的地。

RET睿意德给出了放弃配套，舍近求远的发展策略：元宝街要打造成一个“文化场景”与“高级感”有机交融，代表本地新休闲生活的样板街区——以清代建筑风格融入最具品质的休闲业态，为京津冀到访游客创造具有浓郁文化特色的沉浸式游逛体验，向本地人群提供最具高级感的休闲与微度假体验设施。

舍弃旅游配套与零售业态，以首店品牌为气质标杆，选择引入城市既有流量品牌

不做配套，转而做城市消费引领的生意，项目就要面对城市级商圈与核心商业的竞争，也要突破城市资源，向外引入更多新品牌。传统商业竞争在零售品牌档次，而微度假和休闲体验商业则是氛围与生态组合的打造。

RET睿意德团队果断制定了舍弃旅游售卖与配套、不以零售品牌头羊作为首发品牌的招商策略，这样就避免了与既有核心商圈在零售品牌上的直接竞争，也不会将元宝街局限在围绕游客的生意上。凭借睿意德丰富的品牌资源，团队围绕元宝街的定位，将项目的目标业态与品牌分成品质休闲组合、微度假生态组合、氛围演绎组合，并将各组合做好盈利搭配。

品牌池从档次区分改变为以城市首进、独特文化场景、独特运营内容的主理人品牌作为立体优选标准，从而在功能、品质与文化元素上更明确与有效地推进招商决策。招商手册的招商落位说明丰富成元宝街中长期运营方案。策略、工具与计划完备，睿意德的招商团队即将所有核心主力租户资源聚焦到北京，以高线城市资源的洽商与引入为主，品牌甄选落脚在升级本地的不同备选组合方案，可以形成协同势能的品牌也采取了同步进行沟通推进的节奏，从店铺设计与氛围风格上与品牌共同谋划。

随着一线城市的融合书店、精酿酒吧演艺餐饮签约并释放消息后，招商团队开始引入承德在地流量高的品牌，达成了首店定气质、在地流量增加粘性的效果。招商过程中，项目定位与业主放眼长期的运营决心与投入获得了目标品牌商户的认可，合作实现了水到渠成的效果。最终在业主鼎盛文化的全力呼应支持下，接手项目8个月便达成了90%的招商率，城市首进品牌达到40%的佳绩，承德首个品质文化体验休闲街区初步呈现。

激活非经营空间，原创资源激活场景运营，为客户创造丰富且多变的体验，为城市创造新IP

好的商业街往往有三层景致：一层是店铺、一层是氛围景观、一层是花车和外摆，这样就构成了熙熙攘攘的丰富与热闹。在睿意德团队服务大唐不夜城即实现了这样丰富的经营场景，日间视觉丰富，夜间华灯与霓虹更增添了日日节庆的欢喜氛围。元宝街既有的产品为了实现更好的优质商户经营，在店铺尺度和街道尺度上都预留较宽大，不利于形成热闹的场景与氛围，加上北方街区的经营受天气影响，在天气寒冷时就更显得冷清。RET睿意德的运营团队在开街运营后便投入到利用公共空间丰富场景与经营变现的计划中。元宝街的业主方鼎盛文化不但在运营鼎盛王朝演艺上有丰富的成功经验，更在文化业态的打造和运营方面有多年的经验积累，旗下运营的除了演艺公司、星级特色酒店外，还有国际知名的烟斗博物馆、哈雷机车俱乐部、文化书院及刘昆艺术馆。对于元宝街的发展也抱有极度专注的投入，非常有意愿在早期多投入，帮扶商家一起做持续发展。

睿意德运营团队针对业主的这一优势，制定了长板竞争的运营策略。通过24节气活动的经营计划延长与弥补单一演艺的客流不稳，将所有运营活动形成一份结合鼎盛文化自身优势且擅长的文化类快闪演艺、街区场景演出与大型演艺联动的方案，制定了有别于城市商业运营活动的场景运营内容，如国际烟斗节、鼎盛游灯会、元宝街游园会等原创文化活动。利用花车、外摆结合艺术主题设计，用市集与展览这样的特色化运营，为元宝街稳步运营和流量获取带来了效益。元宝街的客流量提升，在高峰期日客流突破3万人。更获得了承德及周边城市政府和文化相关部门的高度关注，考察与交流扩大了元宝街的知名度，形成了项目运营的品质口碑与正向循环。疫情后，在品牌升级中获得了突破，引入了国际连锁餐饮和更多品质品牌，实现了项目的运营升级。