“城市已经取得了胜利。”

这是芝加哥大学博士、哈佛大学经济学教授爱德华·格莱泽（Edward Glaeser）在其著作《城市的胜利》(Triumph of the City：How Our Greatest Invention Makes Us Richer,Smarter, Greener, Healthier, and Happier）中，得出的论断。

2011年，这本书一经出版，就入选了《经济学人》杂志非虚构类最佳图书以及《金融时报》最佳商业图书提名，并长踞亚马逊畅销书排行榜“城市规划与发展类图书”第一名达21个月。

在爱德华·格莱泽看来，那些现代社会和“大城市病”的批评者是错误的，恰恰是人口的聚集和城市建设的发展，让城市成为人类进步的象征和创新的发动机，“如果你热爱自然，就搬到城里来”。他把环境主义先知梭罗描绘为一个罪恶昭彰的环境破坏者（梭罗的一次野炊就烧毁了 300 英亩的森林）。在他看来，如果人类热爱自然的话，最好的办法不是到自然中去，而是离自然越远越好。

瓦尔登湖畔梭罗小屋（仿）和铜像

在一片所谓“后现代”或者“远离喧嚣”的风潮中，爱德华·格莱泽的观点也许对我们商业地产人更有价值，他用扎实可靠的调查和一系列详实的数字证明，不管穷人、富人，只有把人聚集在一起，才会有更多的好事情发生。

城市是人类最伟大的发明

爱德华·格莱泽自小生长在曼哈顿，长期沉醉于城市研究与写作的他带领着自己的团队进行了强大的全球城市调研，最终得出了令人毋庸置疑的结论：城市是人类最伟大的发明与最美好的希望。

在格莱泽看来，自从柏拉图和苏格拉底在雅典的一个集会场所展开辩论以来，作为分布在全球各地的人口密集区域，城市已经成为了创新的发动机。佛罗伦萨的街道带来了文艺复兴，伯明翰的街道带来了工业革命。当前，伦敦、班加罗尔和东京的高度繁荣，也是得益于它们产生新思想的能力。

在美国，有2.43 亿人口拥挤在仅占全国总面积3%的土地上；生活在东京及其周围的人口高达3,600 万，这里是全球生产效率最高的城市区域；孟买的中心城区居住着1,200 万人口，上海的人口规模与其相差无几。在一个空间如此辽阔的星球上（全球所有的人口可以全部住在得克萨斯州，而且每人拥有一套私人别墅），人类选择了城市。

尽管长途旅行或者万里之外的远程办公已经变得非常方便，但每个月，仍旧有 500 多万人口迁居到发展中国家的城市里，因为城市的人口密度，为人们从贫困走向繁荣提供了最为便捷的途径。

哪怕是贫民窟，通常也是城市胜利的一种标志。因为它意味着美好的生活前景吸引来贫困人口，它在帮助比较贫困的人口提升自己的社会和经济地位。

正如我们许多人所看到的一样，城市的道路有时会通向地狱。居住在城市里的市民似乎往往会遭遇失败。每一个在城市里长大的孩子都会受到独特经历的影响——其中有些是非常美妙的，有些则不然，但城市永远是最终的胜者，因为城市为那些能够让人类发挥潜能的合作提供了可能。

郊区不是桃花源

在时下的中国，以及多年前的欧美发达国家，一直有一种趋势：富人越来越喜欢迁居郊区，享受安静、自然和环保。1942 年，企业巨头 AT&T-Bell 把电话实验室从拥挤的曼哈顿迁到了新泽西州郊区。在一望无际的郊区，白领职工从富裕的郊区家的车房内一路开到办公室前空旷的停车场上，无处不是梦幻般的田园景色。这种奢侈得超出前人想象的“田园资本主义”，成为战后美国的标志。

但是爱德华·格莱泽和另外一位经济学家马休·卡恩（Matthew Kahn）的研究揭示，这恰恰是一种既不经济又不合理的做法。美国的碳排放有 40%来自家用能源和交通，其中私家车又是最大的排放源。人口越密集，私家车的使用越少。在家庭收入和住房面积同等的情况下，居住在人口密度大于 10,000/平方英里地区的家庭，平均每年使用的汽油为 687 加仑；居住在人口密度小于1,000/平方英里地区的家庭，平均每年使用的汽油为 1,164 加仑。从市区移居到郊区，意味着家庭用电量将增长 88%。标准的郊区家庭比都市家庭每年多排放 6 吨二氧化碳。所以，格莱泽呼吁，如果你热爱自然的话，就远离瓦尔登湖，到拥挤的波士顿市中心去定居。住在钢筋混凝土建筑中比住在森林中更环保。

在格莱泽看来，战后美国的都市化，实际上是在否定“城市胜利”说。因为郊区化稀释了城市人口，造成了大都市的贫困和犯罪等诸多社会问题。中产阶级厌烦城市的多元性，宁愿搬到郊区，和与自己经济状况类似的人生活在一起，这创造了新的社会隔离，也导致了城市衰退。

芝加哥 1950 年时的人口为 362 万多，到 2010 年时不足 270 万；费城1950 年时的人口超过 200 万，如今只有 152 万出头；底特律最为明显，1950 年时的人口接近 185 万，如今只剩下 71 万。而从 1950 年至今，整个美国的人口整整翻了一倍。毫无疑问，增长的人口大多数跑到了郊区，或郊区和市区难分的大都市圈。

但是，美国的城市病、贫富分化等一系列问题也由此而来。“田园资本主义”可以使中高产阶层从自己的车房直接到达办公室门口，与一路所经过的社会隔绝开来；孩子全在本阶层所居住的富裕社区内读书。城市的贫民窟和郊区的世外桃源彼此老死不相往来，使富裕和贫困都世代化。美国原有的高社会流动性消失了。

如今，许多美国大城市的人口正在回流。特别是2008年以后的“大衰退”导致了远郊房市的彻底崩溃，而都市和近郊则率先开始复兴。爱德华·格莱泽此时推出宣告“城市的胜利”的新书，已经带动了一股“新城市主义”的风潮。

打造优秀城市的最好办法是建学校

与兴起于上世纪60年代的城市规划反思风潮不同，“新城市主义”并不反对大规模的拆迁和新地产项目开发。在他们看来，过度的建筑保护政策会损害城市的发展。

在格莱泽看来，小睿前几天曾经写过的著名城市规划专家简·雅各布斯对于城市建设提出了很多真知灼见，但她反对高层住宅的观点是错误的。低矮的建筑物限制了供应空间的发展，造成了民宅和办公房屋价格的增长。建造足够多的住宅尤其是摩天大楼，可以减轻日益增长的需求对于价格的影响，从而将城市的住宅价格维持在一个人们更能承受的水平上。

当然，这也并不是鼓励一味地开发建设。当城市拥有相对于其经济实力来说过多的住宅和基础设施，恰恰是其日益衰退的标志。城市的规划者必须从实际出发，追求适度的成功，而非一时的轰动；他们应该寻求小型且实用的项目，而非用昂贵的骰子去赌城市的未来。市政府的职责不是为根本无法弥补其成本的建筑或铁路项目提供资金，而是关爱它们的居民，致力于让每一个人都富裕和强大起来。

按照“新城市主义”的观点，打造优秀城市的最好方法是建立能够吸引与培养人才的学校。教育不仅会改变一个地区的经济前景，还有助于建设一个更加公平的社会。教育可以创造民主，包括一个更加可靠、更少腐败的政府。一方面，学生掌握了更多的知识，最终将会提高这一地区的生产力；另一方面，较好的学校也会吸引文化素质较高的父母，他们会马上提高这一地区的生产力。

卢梭曾说过一句名言：“城市是人类的深渊。”但格莱泽认为，卢梭把事情完全弄颠倒了。人类是一种高度社会化的动物，就像蚂蚁或长臂猿，擅长共同生产。正如一个蚂蚁群体可以去做远远超出单个蚂蚁能力范围的事情一样，城市可以做到的事情，也远远超过了单独的个人。